營建股分析-南港(2101)輪胎斜槓賣房子，世界明珠即將入帳。
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1月營建股開高走低，回檔的同時加碼了不少優質標的，就像巴菲特說：別人恐懼時我們要貪婪，將持股汰弱留強，當然也可能賣飛(我經常這樣..)，但買賣決定始終都是個人判斷，附上本月某日人權對帳單。
前言
南港(2101)，南港輪胎股份有限公司是台灣歷史最悠久的輪胎製造商，成立於1959年2月25日，以「南港輪胎」、「NANKANG」等品牌行銷，主要產品為轎車、休旅車、4X4、商用車等車型的輻射層輪胎。
早期政府將南港劃為工業區，吸引許多傳產公司如南港輪胎...等廠商進駐，工廠形成的大量黑煙與密集的工業發展，但隨著時代變遷，當初冒著工廠廢氣黑煙的龐大廠房土地，已經變成寸土寸金的台北市大基地，。
一、輪胎本業
美國商務部於2021年對台灣製造輸出到美國的輪胎課反傾銷稅，南港反傾銷稅率高達101.84%，導致南港連續兩年呈現虧損。 (個股：輸美輪胎高額傾銷稅拖累，南港(2101)去年EPS -1.23元，連兩年虧損)，但俗話說「危機就是轉機」。
根據南港(2101)2023年11月法說會資料，南港力圖扭轉虧損，開發電動車胎/SUV胎/非美的地區銷售，成功使今年(2023)前三季營收58.8億元，但稅後淨利達4198.2萬元、EPS 0.05元，順利擺脫去年同期虧損的局面。毛利率也從2022Q4的7.27%上升至2023Q3的22.2%。
輪胎本業轉虧為盈，短期內暫不用擔心虧損影響股價的上漲。
圖1 法說會綜合損益表
二、建設事業-世界明珠
南港最近上熱搜的原因就是重頭戲【世界明珠】，世界明珠是南港舊廠開發案，由南港輪胎子公司南榮開發建築負責，全案預估工程預算就高達160億造價，全案基地9453.75坪，總樓地板面積達 7 萬坪，規劃 2棟(A+H)頂級7星級辦公大樓、商場，及6棟(BCDEFG)住宅大樓，共有8棟摩天大樓，住宅約占 49.1%、辦公大樓約 42.5%、商場 6.7%、藝文展演占 1.7%。
圖2 世界明珠坪數總覽
根據法說會資料2023/10月時，全案建設完成進度約68.8%。
完工時程：
- 商辦(H)：2024/6月
- 住宅(BCDEFG)：2025/6月
- 商辦(A)：2026年
圖3 世界明珠工程進度
銷售狀況，根據法說會資料全案800億元，已售363億 (363/800=45.3%)
- 商辦(H)棟：已完銷115億元，預計明(2024)年6月完工入帳，
- 住宅(BCDEFG)棟：銷售率已達7成，17樓以下近完銷，已售金額達248億元，預計2025/6月完工入帳。
- 商辦(A)棟：總銷金額約160億元，由戴德梁行取得租賃及銷售獨家代理，代表也可能採租賃方式。
圖4 世界明珠銷售狀況
三、結論
依據法說會資料，可以知道「世界明珠」建案的總銷金額為800億元以上，
由於土地取得較早，帳列土地成本僅25億元，H棟幾近完工，建造成本約30萬元/坪，推估住宅(BCDEFG)棟約36萬元/坪，A棟最晚到2026年完工約38萬/坪。
原先算的是EPS=49.6(藍底法說會前)，但跟營建股大神們討論後，決定懶人法直接依照公司法說會所說的51%毛利直接解題(黃底法說會後)，在乘上南港分回88%，世界明珠EPS=30.4。
圖5 世界明珠EPS估算
南港世界明珠的商辦H+住宅B-G+商辦A陸續在2024-2026完工，未來每年的EPS如下圖，提醒A棟的戴德梁行可能採租賃及銷售雙管齊下，EPS在未來可能還會有變動。後續需在持續追蹤。
圖6 世界明珠每年貢獻EPS
備註：
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- 文章的文字及數字需要驗證故寫比較慢...南港個人大概在12/20買入並附上人權單，自行判斷衡量風險。
- 本人長期追蹤營建股建案進度，並會定期於FB社團分享（https://www.facebook.com/groups/47stock）個人操作，對於營建股有興趣，故想分享潛力股的相關資訊，但仍溫馨提醒投資前應審慎評估風險且自負盈虧。
