房地產基本邏輯筆記

不論股市房市都是多變因，任何試圖用單變因來簡化的努力都是徒勞

凡是統計資料都要看脈絡，請抵抗看到圖就想畫線的衝動

[影響房地產趨勢的因素]

a. 資金池深度- 是台灣總共有多錢，不是你個人有多少錢，買不起iphone是你的問題不是iphone的問題

b. 金融政策- 影響槓桿，進而影響炒作空間

c. 通膨- 建材成本，人工成本，管銷成本，土地成本，各項成本

[影響區域房價的因素]

a. 新屋比中古貴，天經地義

a1. 現在的預售屋和以前的不一樣了，以前會因為風險折價，現在建商腕骨比腿骨還粗，賣的是現在的新屋+N年後複合成長的價格

b. 蛋黃比蛋白貴，格局決定位階，位階決定價差

b1. 蛋白由蛋黃外溢形成，蛋白外溢變蛋殼，但是凡事有其極限，城市壟罩範圍間會是大片田野，分析只在範圍內有意義

c. 設施，交通，居住環境，凶宅，建商品質等等細部條件會具體房子有影響，但有極限

c1. 每張股票都一樣，但是沒有兩間房子是一樣的，概略性描述只能訂出範圍，範圍間是可以有重疊的部分的

d. 不同地區有不同生態，沒有什麼通則，不要拿張飛打岳飛，競品間的比較才有意義，高雄的房子再怎樣不會變成台北的競品

e. 動態錨定，隨時間過去，地區房價會是與競品間的錨定過程，蛋黃新屋一定要比蛋黃中古貴，蛋白新屋比蛋黃中古貴太多那就要回檔

f. 短時間的房價，炒作是不能忽略的因素，炒作要配合籌碼與FOMO情緒，低基期，蛋白區是比較容易達成一案疊一案，房市老江湖一般是建議冷盤買房最好

g. 沒有好物件能無限制的上漲，投報跟不上就沒人了，也沒有爛物件到能無限下跌，凶宅海沙手槍房，划算就會有人看上。

[房價下跌的因素]

a. 房價要崩盤要伴隨去槓桿，去槓桿要伴隨大規模債務違約，破產導致大量房屋流入法拍(建商/個人)，法拍價格是指標

b. 下跌倒是比較容易，經濟危機，央行關水龍頭，但是都比不上2016房地合一開徵

c. 打槓桿的下跌，新屋會是重災

d. 時空背景不同，台灣在幾次打房打風險把建商手骨打到比腿骨粗，要重現往日跌幅難

e. 最長紀錄房地產套8年，長投必勝法指的是10年以上

f. 波動大小和貸款有關，越新銀行成數越高，越老越接近現金買房

[雜項]

a. 自住買開心，炒房買重劃區預售，出租買城市老屋

b. 房地產的比較精細到街道，按縣市鄉鎮規模的統計都是有所失真的

c. 三軍未動，糧草先行，房價未動，土地價格先行

d. 新屋老屋是不同市場，法拉利和TOYOTA是不同市場

e. 自住無敵，五倍槓桿，世界上唯一穩賺的生意，房貸抵租金，賺租金又賺漲幅，新手資產份子大禮包

f. 每一次的政策成本都會因為各種原因不利無房者，但魯空最喜歡損人不利己的政策，然後政府會很開心地賺到名聲又能增加稅收

f1. 房地合一: 賣方被插乾股，買方被成本轉嫁+打供給

f2. 租金補貼: 屋主被課稅，買方被稅賦轉嫁，不一定被補貼到，但是市場一定漲價

f3. 實價登錄: 沒想到賣方定錨更方便了，連損人好像都做不到

g. 都更土地成本高，整合難度高，利潤卻沒比較高，除了危老或是持份單純的，現在建商的態度大多是"你們整合完再找我"

g1. 但是受限於建商-民代-地方政府聯盟有在地性，出圈頓失八成力，沒素地的台北還是得努力一下