如今的政府只有「打炒房」沒有「打房價」喔！

🌾「打炒房」正名

常可以在報章雜誌及新聞媒體上看到斗大的「打房」字眼，但「打房」這個說法可能會給人造成誤解，「打擊」應針對的是問題行為，就像政府打擊毒品和犯罪這類社會中確實存在的不法行為，而不是針對物品本身。房屋作為一種重要的資產和居住空間，理應不能成為「打擊」的對象，因為房屋本身無罪。政府應該做的是調控市場，防止不合理的炒作和投機行為，而不是「打擊」房屋這一重要的財產。

2024年，行政院長卓榮泰表示，房價高低由很多因素造成，房屋本身是無罪的，應該要正名，政府不是「打房」是「打炒房」，只要有炒房行為，政府必定嚴加打擊！

🌾如今的政府搞不好比你還怕房價跌喔！

在臺灣，高房價一直是民眾關注的焦點。每當房價飆升，批評聲浪就不絕於耳，呼籲政府採取行動來抑制房價。政府各部會也陸續祭出各種「打炒房」政策，希望能夠控制房市，讓房價回歸理性。然而，房價卻像坐電梯一樣，無論政府如何在電梯裡面跳來跳去、做伏地挺身，房價還是持續往上升。這不禁讓人懷疑，政府的目標到底是「打房價」，還是僅僅是在「打炒房」而已？

推動房價的因素其實很多，比如強烈需求、資金充裕、貸款寬鬆、低利率環境、土地有限、賣方成本增加、地方建設題材、城鄉輪漲等，這些因素共同為市場提供了持續的動能，讓房價不需炒作也能穩步上漲。因此，即便政府祭出了一系列「打炒房」政策，短時間會造成交易量縮減，但房價依然沒有止步，繼續攀升。

尚未看過近幾年房價不是被炒作出來的！，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

政府的「打炒房」政策雖然旨在抑制投機炒作，但其主要目標並非直接「打壓房價」，而是希望房市能夠回歸理性，避免過熱，從而減少投機行為，進而穩定市場。換句話說，政府更像是「防止房價瘋漲」，而不是刻意「壓低房價」。

過去，政府也曾經大力推行一系列信用緊縮政策，導致房地產市場從供應到需求全面崩盤。房地產牽一髮而動全身，涉及經濟成長、政府財政、金融穩定等多個層面。如今的政府可能已經從過去的教訓中汲取了經驗，甚至可能比你更「害怕房價下跌」！

再者，有房的人真的會希望政府「打房價」嗎？

🌾曾經，政府也曾將房市打趴！

歷史上，政府多次採取選擇性信用管制來干預房地產市場，「只是大家都忘了，或是還沒出生」。這些政策有時候會帶來意想不到的長期影響，甚至曾讓房地產業在一段時間內陷入低迷。

在1970年代，第一次石油危機引發了通膨，國內民眾為了對抗通膨，紛紛將資金投入房地產，導致房價飆升。儘管當時政府曾試圖透過禁止興建5樓以上建築來抑制房價，但成效有限。最終，政府在1974年推出了「穩定當前經濟措施方案」，其中一項關鍵措施就是調整存款與放款利率，並規範金融機構對房屋投資和貸款的管理，除了特定金額以下的自用住宅外，一律暫停放款。這項措施直接導致房市先漲後跌，對當時的房地產市場造成了巨大的衝擊。

到了1980年代，臺灣經濟起飛，資金湧入房地產，房價再度飆升，平均價格翻了十倍，預售屋甚至一日三漲，人人爭相搶購。無本套利成為一種全民運動，房市交易熱火朝天。（客觀來說，目前臺灣的法規跟時空環境，要真的重演當時的狀況不太容易，現在所看到的亂象其實都只是當年的九牛一毛罷了）。

為了遏制這種過熱現象，央行於1989年2月28日祭出選擇性信用管制，推出一系列信用緊縮政策，包括停止無擔保購地貸款、限制企業建築融資額度、依工程進度分批撥款，以及將貸款成數限制在五成以下等。這些措施使房地產市場從供給到需求全面崩盤，整個市場在一年內陷入死寂，直到1996年信用管制結束後，房市才逐漸恢復活力。

從歷史的經驗告訴我們，如果政府真想大力打壓房地產市場，那是輕而易舉的事。但政府的職責在於維持市場穩定，而非扼殺整個產業，所以讓市場陷入一潭死水，並不是政府的初衷，也不符合長遠的發展目標。

🌾房地產牽涉範圍廣泛，牽一髮而動全身，打趴了可會動搖國本

臺灣的「住宅自有率」已經達到近乎驚人的90%，讓臺灣成為全球住宅自有率名列前茅的國家之一。對大多數人來說，房地產是未來的希望。無論是政府、金融機構，還是有房的民眾，都不願意看到房地產價格崩盤，因為一旦崩盤，不僅會導致全民負債與資產貶值，還可能嚴重動搖國本。

房價的基礎，其實並不在於許多人所想的居住需求。真正支撐房價的是政治基礎與民意基礎。房地產的價值，既承載著許多人希望藉此致富的夢想，也包含著無數人不願一生投資化為烏有的期望。同時，房地產價格的穩定也是避免資產價格崩盤後大量負債的恐懼，保障金融體系穩定的基礎，並確保政府有穩定的稅收來源。

房價「打重了」，歷史重演，影響經濟，人民受苦；「打輕了」，房價必漲，人民抱怨！

先看看以下說明，就知道為什麼政府還是「打炒房」就好。

房價和經濟成長之間存在著密切的互動關係，兩者相互影響、相互依賴。

當一個國家的經濟發展順利，人民的財富自然會逐步累積，這種累積的「動能」推動了許多商品的價格上漲，其中房價上升往往是經濟成長的「延遲指標」，反映的是經濟發展的結果。

然而，房價的上升也不僅僅是被動的結果。隨著房價上漲，更多的人開始投資房地產，這種強烈的市場需求進一步推動了相關產業的發展，從而成為經濟成長的「推動力」，使得房地產成為帶動經濟發展的「火車頭」產業。因此，房價上漲也可以視為經濟成長的「領先指標」。

總結來說，房價上漲既是經濟發展的結果，又反過來促進經濟成長，這種互為因果的關係使得房地產成為經濟中獨特而重要的部分，也是政府面對房價問題時進退兩難的原因之一。

同樣地，房價與政府財政收入之間也存在類似的互動關係。

自古以來，與房地產相關的稅收一直是政府收入中最穩定、阻力最小、且徵收成本最低的部分。地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、房地合一稅等房地產稅收，都是政府穩定而重要的財政來源。隨著房價上漲和交易頻繁，這些稅收也隨之增加且持續有稅收，成為支撐政府財政收入的關鍵力量。近幾年，房價飆升和交易活躍，使各級政府的房地產稅收屢屢超出預算，這充分顯示了房價與房地產交易對財政收入的重要性。然而，如果政府採取過度打壓房市的措施，稅收必然會減少，進而對財政造成負面影響。

此外，政府推出的「重購退稅」節稅優惠方案，也透露出其不希望資金脫離房地產市場的意圖。只要民眾持續持有房地產，政府便可穩定收取持有稅。

(「重購退稅」是政府為了鼓勵民眾換屋，推出的節稅優惠方案。只要符合相關條件，民眾在出售舊屋並於2年內重購新屋時，即可申請退還出售舊屋時所繳納的土地增值稅、房地合一稅。)

另外，只要持有並自住滿六年，交易房屋時「房地合一稅」可享有400萬元的免稅額，這無疑是在向民眾傳達一個訊息：政府允許房價上漲，但不鼓勵短期炒作。這樣的政策顯示了政府希望在鼓勵長期穩定的基礎上，維護房地產市場的健康發展。(房價上漲，賣方有賺錢也樂於繳稅，政府也有稅收；房價下跌，賣方無獲利甚至虧錢，政府也就無稅可收。)

最後，房價與金融穩定之間的關係更加直接。

房地產是金融機構最主要的貸款擔保品，因為它通常被視為最安全的資產之一。因此，當房價下跌時，這些擔保品的價值隨之縮減，使得銀行感受到更大的市場風險壓力，這迫使銀行縮減貸款額度，更加謹慎地審核並減少放貸，進一步壓低房價，從而形成一個惡性循環，如果這個循環得不到有效控制，銀行的呆帳將會增加，最終可能引發金融危機。

正因如此，房價的穩定對金融體系的穩定至關重要。銀行與房地產之間的關係更像是一種「共生合夥」關係，而不僅僅是簡單的借貸關係。當房價穩定或上升時，銀行和房地產市場都能從中受益，實現雙贏局面。穩定的房價能帶來「多贏」的結果，不僅銀行風險減少、獲利增加，人民的財富也隨之增長。

你如果是政府，房價「打」還是「不打」？你希望房價「漲」還是「跌」？

🌾2024下半年銀行「限貸令」、央行「不動產減降令」是「打炒房」政策嗎？

先不論「限貸令」是媒體發明的名詞，也不管到底是央行還是銀行出手限制的，在結果上確實達到「打炒房」政策的效果，試圖為過熱的房市降溫。然而，此次是無差別打擊，大大限制了許多人的「資金供給」，導致「貸嘸款」、「求貸無門」的情況頻傳。

為什麼民眾「貸嘸款」、「求貸無門」？因為銀行放款逼近警戒線已快無額度可放貸！

關鍵在於銀行受到《銀行法》第 72-2 條的約束，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」不過這上限不是今天突然出現的，是幾十年來都有這個限制，過往的經驗顯示，通常要到第三季和第四季才會比較容易出現貸款緊縮的情況而貸不到款。然而，2024年6月就已經傳出有貸不到款的情況，到了7月更是傳出銀行調高利率後才願意放貸，到了8月很多銀行自主升息、自主限貸，購屋民眾完全貸不到款，這樣貸款貸不出來的情況極為罕見！

造成2024年提早放款水位近滿載的原因可以歸納如下：

首先，先來簡單列一公式：

分子（銀行放款）/分母（銀行存款 + 債券發售額）不能超過百分之三十。

因此，無論是銀行放款的增加，還是銀行存款的減少，都會影響這個公式，進而影響銀行的放款水位。

以下將分別從分子（銀行放款）和分母（銀行存款 + 債券發售額）的變動來做說明：

分子（銀行放款）：

房價飆升：房價的快速上漲推高了單筆房貸金額。2024年第一季，平均單筆房貸金額已達977萬元，較2010年的542萬元大增約八成。目前，一件房貸的金額相當於14年前的1.8件，這種情況使得銀行的放款資金迅速消耗。

「新青安房貸」的影響：「新青安房貸」降低貸款門檻並增加額度，使得許多人湧入房市，進一步推動房市熱潮。從2023年8月至2024年7月底，「新青安房貸」共撥貸了73,100戶，金額約為5,472.3億元，這也加速了銀行放款資金的流出。

分母（銀行存款+債券發售額）：

股市表現強勁：近幾年來，股市的強勢表現吸引了大量資金，民眾對存款的興趣大幅減少，資金更傾向於投入股市或購買ETF等金融商品，導致銀行存款增長乏力。

還款期限延長：近期房貸的還款期限愈來愈長，從過去的20年延長到現在的40年，每月還款金額降低，使得銀行的資金回籠速度變慢，存款水位難以提高。

寬限期延長：房貸寬限期也愈來愈長，從過去的無寬限期，到現在出現5年的寬限期。在寬限期內，由於本金未還，銀行的存款資金水位自然難以提升。

存款準備率調升：2024年6月，央行調升存款準備率1碼，這使得銀行必須保留更多資金在中央銀行，進一步壓縮了銀行的可貸資金。這種存款準備率的調整直接縮小了銀行的存款餘額，使得銀行的放款能力受到更大的限制，進而加劇了「貸嘸款」的情況。

如果銀行不設法「減少」分子（銀行放款）或「擴大」分母（銀行存款 + 債券發售額），那麼除非有新的資金注入或者大量房貸被提前還清挹注存款餘額，否則在存款增長有限的情況下，放款資金卻持續流出，這種此消彼長的局面將導致銀行即便不受政策限貸的限制，也會持續面臨無法再放貸的困境！

(其實，當不動產放款比率超過28%時，銀行就會被要求提交報告，並制定降低放款比率的改善計劃。目前，有不少銀行的放款比率已經超過27%，在這種情況下，除非放款比率下降，否則銀行根本不會願意再放貸給你！)

(在「真正政策」尚未明朗化之前，賣方自然不願輕易降價，甚至更為惜售；而買方則因為難以獲得貸款而更加謹慎，導致購買行為縮手。短期內，房市買氣勢必下降，成交量也將隨之縮減，這在某種程度上已經達到了真正「打炒房」政策的效果。後續就看2024年9月的央行理監事會議是否會進一步公布新一波的信用管制措施了。)

事實上，當房價漲得過高時，往往也正是市場即將自然反轉的時候。當房價高到無人願意接手，市場失去流動性，房市便會面臨修正。政策干預的初衷本是希望縮小經濟與市場的波動，但過度干預卻可能扭曲市場，導致一些預料之外的後果。

你如果是政府，房價「打」還是「不打」？你希望房價「漲」還是「跌」？