🌾房價上漲是必然的
「炒房」究竟是什麼？ 竟然有網友神回答「出售的房價高於買入房價，就是炒房！」如果這真的是炒房，那麼以20元賣出15元進貨的蘋果，難道也算「炒蘋果」？照這個邏輯，世上恐怕再也沒人敢做生意了。
根據維基百科的定義，「炒作房地產」是房地產市場中的一種交易行為。與一般的房地產投資不同，炒房者「不追求長期投資回報」，而是透過「頻繁的交易」來賺取高額利潤。正因如此，「炒房」常被視為一種投機行為。
而《平均地權條例》對「炒房」的定義則進一步指出，「利用住宅用地、住宅及房屋買賣契約，或以其他方式，顯著炒作該地區房地產價格的行為。」具體來說，炒房行為主要包括以下幾種類型：
- 在短時間內多次買賣同一區房地產，每次交易價格均出現大幅波動。
- 利用假交易或虛假資訊炒作房地產價格。
- 囤積房地產，不予出售或出租，以待價格上漲後出售牟利。
- 利用房地產市場的資訊不對稱，誤導或欺騙消費者購買房地產。
- 利用房地產市場的供需失衡，哄擡房地產價格。
儘管諸多跡象及房市泡沫衡量指標數據顯示，臺灣的房市泡沫已經存在10多年，但近幾年房價是被炒作出來的嗎？
政府近年來在「打炒房」方面不遺餘力，並針對炒房問題祭出了一系列政策。以下是近年重要的打炒房政策彙整，讓大家快速了解其內容：
內政部：實價登錄2.0（2020年7月）
- 全面納管預售屋交易資訊，包括限制紅單交易、成交價格即時申報、定型化契約備查等。
- 強化資訊揭露準則，溯及既往，並制定登錄不實罰則，未改善將處一般3～15萬、加重30～100萬罰鍰，且可連續開罰。
財政部：房地合一2.0與重購退稅（2021年7月）
- 房地合一2.0：緊縮短期持有定義、加重短線炒作課稅稅金，並將法人比照個人課稅。
- 重購退稅新制：緊縮設籍條件、限制持有時間內用途，但是放寬大屋換小屋退稅條件。
行政院：平均地權條例（2023年7月）
- 限制預售屋及新成屋的換約、轉售。
- 納管預售屋及新成屋的買賣契約解除行為。
- 管制私法人購入自用住宅行為。
- 重罰炒作並建立吹哨者制度。
央行：第五波選擇性信用管制（2023年9月）
- 對六都＋新竹縣市第二戶貸款上限7成。
- 超高齡老屋僅能以「土地貸款」名義申貸。
央行：升息循環（2024年3月）
- 2024年3月，央行睽違兩季後宣布升息半碼。
- 2022年3月～2023年6月，連續5季升息；2023年9月及2023年12月，兩季未再升息。
央行：第六波選擇性信用管制（2024年6月）
- 將六都＋新竹縣市第二戶貸款上限下調至6成。
- 同時調升存款準備率1碼。
行政院：嚴查新青安違規戶（2024年6月）
- 徹底清查違規亂象，若有轉租、人頭戶等不符自住情形，將取消各項優惠措施，並追回已補貼利息。
- 強化貸前徵信、審核及貸後管理，要求申貸者簽定自住切結書。
- 增加每人限貸一次規定。
更早以前，許多地區的確實是被炒作出來的，但近幾年在政府連續「打炒房」政策的嚴格執行下，已經有效限制了短時間內的「頻繁交易」並加重了短線炒作的課稅負擔。這樣的情況下，房價究竟還能如何被炒作呢？事實上，近幾年房價的上漲是必然的！
(道高一尺，魔高一丈。或許在檯面下仍存在一些無法公開的炒作行為，但這並非本文的重點。事實上，近幾年，房價即使不依賴炒作，也必然上漲。)
🌾房價不靠炒作也能上漲？
在臺灣，每年大約有6%到8%的家戶參與房屋買賣，這些人其實就是市場參與者，也是房價的真正定價者！那些只是在旁觀的人，無論他們是否有能力購買房屋，若沒有參與市場交易，房價就不會由他們來決定！
房價本質上反映了市場交易的結果，一旦交易完成，這個價格便成為市場的基準。房價的上漲源於有人認可並能夠承擔這個價格，隨著成交價格不斷攀升且持續有買家進場，市場價格自然隨之上揚。
近幾年，由於民眾對通膨預期、物價節節上漲的恐慌，出現了「現在不買就買不到、或以後買不起了」的心理，以及對房價上漲的強烈期待，加上部分區域因產業發展與進駐帶來的效應、優質基礎建設的相繼完成、以及「政府政策衍生效應」等因素，再結合「賣方成本」、「氾濫資金」、「貸款寬鬆」、「供不應求」，以及「資金停泊」的現象，只要市場中仍有充足的流動性並持續有人願意接手，房價不用炒作也必然會上漲！
所以有人說：｢天時地利人和，就連阿共仔也嚇不跑買房信心，臺灣人的心臟像練蠱一樣愈練愈大顆。｣
接下來，就來深入探討房價必然上漲的過程吧。
(買房最怕別人不買，不買就沒戲唱了！)
🌾主要驅動力
隨著經濟發展，物價不斷上升，民眾普遍擔心貨幣貶值，導致購買力下降。因此，愈來愈多的人將房地產視為對抗通脹的安全資產。在這種心理驅動下，人們認為「現在不買就買不到，或者以後買不起」，於是加速進場購房。這種恐慌心理進一步推動了市場需求的增加，使房價在短時間內出現大幅上漲。
近幾年，房價漲幅明顯且轉手獲利可觀，許多買家相信，只要投資房地產，就能實現資產增值，甚至認為「買了就能躺賺」。這種普遍存在的期待心理進一步激發了購買欲望，使大量需求挾帶大量資金湧入房市，推動了房價的不斷上揚。隨著愈來愈多的人抱著這種期待進場購屋，市場需求被大幅推高，房價也隨之水漲船高。
通膨預期、物價上漲帶來的恐慌心理，以及對未來房價繼續上升的強烈期待，成為了房價上漲的主要驅動力。
🌾資金總得有地方停泊吧
「臺灣錢淹到天花板！」在僅有2,300多萬人口的臺灣，2023年貿易順差突破1,000億美元，全年貿易金額在全球排名第17。臺灣人熱愛儲蓄，2023年存款餘額達58.6兆元，活期性存款24.2兆元，超額儲蓄達4.21兆元。
此外，還有從｢中國｣回流的資金、｢貸款寬鬆｣釋出的便宜資金、｢股市賺到的資金｣，都需要尋找停泊的地方。
在一個經濟體生產力增長的過程中，必然會產生多餘的資金。而這些資金需要一個安全的地方來保護並停泊所有者的辛勞成果。傳統上，房地產、股票、債券、珠寶、古董乃至藝術品，都是許多人選擇來停泊資金的常見途徑。
另外，講到「資金」，不可忽視的是「錢」的特性，「錢」是最敏感的，「錢」總是流向「能產生高回報」及「需要足夠大的容量來承載」的領域。
結合這些特性，房地產自然成為承載大量資金的理想標的，同時因其具備「保值」、「增值」、「現金流」的獨特優勢，更因其能夠吸引大量資金進駐。如此一來，大量資金湧入並停泊，房價豈能不漲呢？
尚未看過氾濫｢資金｣追逐房子，房價能不漲嗎？，或是印象已模糊，可點擊連結前往。
🌾「台積電帶來區段繁榮，也推動了房價上漲」
觀察2020年至2024年七都中古屋房價增幅最大的前五個行政區，會發現其中四個行政區與「台積電」息息相關。其中，高雄的楠梓區受惠於台積電的大力投資，中古屋單價在近五年內漲幅超過95%，從2020年的12.7萬元/坪飆升至2024年的24.9萬元/坪，幾乎翻了一倍。
台積電設廠背後蘊藏著龐大的半導體產業鏈，帶來了先進製程與封裝技術的產能，同時吸引眾多上下游供應商和設備商的進駐，推動當地經濟蓬勃發展。隨著大量工程師遷入，當地的消費力和購房需求顯著提升。每個台積電廠區的員工數量達數千人，這些工程師在當地安居樂業，進一步促進了新建案的發展。
另外，相較於臺北，楠梓、竹科、中科等地的房價更具吸引力，讓工程師不僅能購買到更大更好的房子，甚至還能多置產一間。
人口來了！資金來了！需求來了！房價能不漲上來嗎？
(後續輝達NVIDIA、超微AMD接連設設廠，這些科技巨頭的進駐將進一步推動所落腳區域的發展，並帶動房價的持續攀升！)
🌾跟著莊家（政府）走，不敗公式
任何人都不可能在沒有優質基礎設施的支撐下憑空炒作房價。即便是內華達沙漠中拉斯維加斯，也是搞好交通、水電基礎供應後，靠賭場、各種藝術、情色表演與便宜飯店來吸引大量人潮商機，才真正在沙漠中創造高房價。
近幾年，許多地方政府為了招商引資和吸引人口流入，不僅在產業建設、大眾運輸、商場開發等方面積極投入，還提升了社會福利、生活品質、生活機能和工作機會。這些舉措讓建商大為受益，他們也紛紛支持市政建設、舊建物改建和聯合開發。政府局處若有經費或物資需求，建商們都願意積極贊助，出錢出力成為常態。
當政府帶頭，並與民間攜手創造更好的生活環境後，自然吸引人潮湧入，房價隨之飆升，也就不足為奇了。以新北林口、桃園青埔、竹北市等區為例，這些地區的房價在前期雖有題材加持，但真正讓高房價站穩的，還是優質基礎設施的逐步完善。
🌾政府恐怕也沒想到會變這樣
近年來，政府在「打炒房」方面下足了功夫，推出了一系列遏制炒房的政策。同時，為了幫助無自有住宅的青年購置「自住」房屋，也推出了「新青安房貸」政策。然而，當這些政策公布實施時，政府恐怕也沒想到，這些措施不僅沒能壓抑房價，反而讓房價一路飆升，漲得令人咋舌！
「房地合一2.0」：緊縮短期持有定義、加重短線炒作的稅負
雖然房地合一2.0確實抑制了短期的頻繁交易，但也讓屋主為了「避重稅」而延長持有房屋的時間。至少持有6年才能享有400萬元免稅額，持有10年才可適用最低稅率，這使得新古屋和中古屋市場出現了「重稅閉鎖期」效應，二手屋供給量減少。在「供不應求」的情況下，成屋價格自然節節攀升。房價上漲讓屋主更加期待後續的漲幅，從而更加不願出售，結果想買房的人只能加價搶購，或被迫轉向預售市場。
「平均地權條例」：限制預售屋換約、轉售。
《平均地權條例》對預售屋轉售的禁令，讓預售市場出現了「鎖籌碼」效應。建商與投資客的競價消失，建商成為唯一供給方，掌控盤面和定價權，房價猶如失速列車般不斷攀升。市場上充斥著建商狂加價、買方毫不手軟的場景，只要有人願意出價，就成了新的市場行情！
「新青安房貸」確實讓許多人實現了買房夢，但也吸引了不少「硬上車」或「越級打怪」的買家，這些有資格申請新青安房貸的買家提前入市。他們利用政府政策下的「貸款寬鬆」取得的低利資金，懷抱著房價必漲的期待蜂擁而入。許多人心裡盤算著，即便五年寬限期過後無法負擔房貸，也能靠賣房大賺一筆。結果是，房價又一次飛漲！
政府施行政策時，恐怕沒想到結果會變成這樣吧。
(這些利用「新青安房貸」硬上車或越級打怪的買家，真心建議他們在這五年間積極累積實力。同時，希望當初已做好避險和配套措施。五年後無論房價漲跌，若真的想賣，也要確保有人願意接手當時的價格。如果無人接手，自己也要有足夠的能力撐下去，避免陷入困境。)
🌾結構性因素推動房價上漲
近幾年，儘管政府祭出了一系列打擊炒房的政策，但臺灣的房價上漲並不只以上分享內容所驅動。實際上，市場上的「供需關係」、「賣方成本」和「貸款條件寬鬆」等多種結構性因素，也共同推動了房價的上升。
「供需關係」方面，當市場出現供不應求的情況時，買家往往會為了搶購有限的住房而願意支付更高的價格，這自然推升了房價。「賣方成本」的上升，包括土地價格、建築成本、勞動力成本和稅務成本，最終會反映在房價上，成為價格上升的推動力。此外，「貸款條件寬鬆」讓更多人能夠獲得購屋資金，增加了市場上的潛在買家數量，進一步推高需求。
綜合以上分享說明因素，只要市場中仍有充足的流動性，並持續有買家願意接手，房價就不用炒作也必然會上漲。即便沒有過度的投機行為，這些結構性因素已足以支持房價的穩步上升。
近幾年房價不是被炒作出來的。房價上漲是必然的！
尚未看過超負荷的「高房價」原因剖析(上)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。
(以上部分文字參考網路資料及文字)
