提早還房貸好嗎？

快過年了，想到過年要回老家，就想到我爸自從我買房以後就持續碎唸我的事情：手上有閒錢為什麼不拿去繳房貸？他很擔心我有一天會失業，然後房子被銀行收走。

我在2020年買房，貸款利率只有1.31%，經過數次升息後，目前房貸的利率已經來到2.11%。我之所以沒有把手上的閒錢拿去提前償還房貸的原因，是因為評估個人投資組合年報酬率超過房貸利息。我選擇把錢投入股市，而不是房市，讓錢慢慢長大。

前幾年很紅的暢銷書《讓可愛的錢自動滾進來》當中提到，房貸是各種型態的債務中，少數的「好債」。因為這筆資金的利息不像個人信貸那麼高，又是普通人少數可以一次跟銀行借一大筆錢的時機。

以下用試算的實例跟大家說明：

假設房貸餘額800萬元，利率2.11%，頭期款200萬，貸款30年。每月還3萬元，30年總共繳納的本金加利息約 10,805,808 元。

如果每月多還2萬元，可以提早在 15 年又 7 個月（總共 188 個月）內還清貸款，總共還款約 9,401,911 元。

兩者的差額約為1,403,897元，相當於是你因為提早還款，多賺的錢。（以上計算由ChatGPT完成）

但，若你選擇將這每月2萬元的閒錢，定期定額投入5%的投資組合，15年後你會得到5,368,053元，是前述金額的3倍以上！

如果從財富累積的角度來看，別急著還房貸才是明智之舉。

不過，提早繳房貸也有好處：

第一，未來若市場持續升息，低利房貸不再，甚至超過大盤的年化報酬率，那當然應該優先償還房貸（但這可能性不太高）

第二，提早繳房貸最大的好處，是心理上的安定感。看著貸款餘額愈來愈少，感受到房子慢慢「變成自己的」，不必再換工作時提心吊膽，被大筆的房貸餘額綁架、左右其他人生抉擇。這也是為什麼《金錢心理學》的作者說，他雖然知道不還房貸可以賺比較多，還是決定要提早繳清。

老話一句，理財的選擇和個人的風險承受能力有關，最重要的是選擇能讓自己吃得下、睡得著的方法。