🟥【專任委託期間繞過成交？法院：要賠 22.8 萬！】
（附新聞＋判決原文）
📌 新聞：
🔺一、案件背景
基隆一名陳姓地主，將土地交由房仲「專任委託」銷售，期間原訂至 114 年 5 月底。後經雙方變更，委託期限延長至 115 年 5 月 31 日，委託價為 650 萬元。
在這段期間內，房仲：
- 投入推廣費、廣告
- 協調溝通
- 帶看買方
- 並讓買方楊男於 114 年 6 月 5 日簽署「確認書」與「議價委託書」
這代表：即將媒合成功。
然而，就在最後關頭——
地主竟然繞過房仲，直接與同一位買家簽約，並於 114 年 8 月完成過戶。
房仲一氣之下提告，依 6% 違約金請求 39 萬元。
🔺二、法院怎麼看？核心只有三句話
✔（1）專任期間誰成交都算房仲功勞
法官明確指出：
房仲已媒合到買家，賣方不得私下交易，違約成立。
✔（2）仲介換承辦人不影響契約效力
賣方辯稱房仲沒告知業務離職、甚至被「冒名」，因此延展契約無效。
法院直接否定：
- 房仲換承辦人乃公司內部管理
- 無告知義務
- 不構成詐欺
- 契約主體是房仲公司，不是業務員個人
法官甚至用詞強烈指出：「賣方的詐欺主張，是臨訟杜撰，欠缺證據。」
✔（3）違約金 6%（39 萬）太高，改判 22.8 萬
依民法 §252，違約金過高時法院可酌減。
法院採用的標準是：
> 房仲「本來可以收到的合理佣金」
- 賣方佣金：3% → 136,800
- 買方佣金：2% → 91,200
➡ 合計：228,000 元
因此最後判：
賠 22.8 萬元（其餘駁回）
🔺三、法官的判斷標準（值得每個屋主與房仲收藏）
法官實際上在意的是：
⭐1. 房仲是否已「實質媒合」？
本案有確認書＋議價委託書 → 代表媒合事實成立。
⭐2. 賣方是否「趁房仲努力後繞過成交」？
法院認此行為是違約。
⭐3. 專任委託是否明確規範「不得自行交易」？
本件合約明確寫入 → 法院直接認定違約。
⭐4. 違約金是否過高？
過高則不採，但仍然會判賠「合理上限」。
🔺四、這個案例教會我們什麼？
1️⃣ 專任委託的效力比你想的強很多
期間內不論誰成交，都算房仲媒合。
2️⃣ 想省仲介費最危險
繞過成交，是法院眼中「惡意違約」。
3️⃣ 房仲換承辦人 ≠ 契約失效
法院明確表示：這與契約效力無關。
4️⃣ 違約金雖然可調，但不會讓屋主免責
房仲有投入服務 → 法院幾乎必判賣方賠償。
🔺五、總結
本案最終結果：
繞過房仲 → 違約成立
合約寫 39 萬 → 法院酌減為 22.8 萬
專任委託效力再次被法院所肯認
