舊房換新房，危老、都更必需知

臺灣地區都市許多房屋舊又醜，許多屋主都想要透過房屋改建改善居家環境或獲取改建利益。目前，常見的途徑可以為權利變換（傳統都更）、合建，以及危老重建三種途徑。房主該走何種途徑，可以從自有資金、同意門檻和基地大小三方面來初估。最近火熱的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（以下簡稱危老條例），相較於龜速的「都市更新條例」（以下簡稱都更條例），則堪稱為快速公路。但都更條例於107年12月28日修正通過後，已有所改觀。

都更條例修法，加上小基地建物能採行的「危老條例」，及政府所積極推動老舊建物實施「耐震評估」與「耐震補強」的政策，可稱都市更新『三箭』，確實能加速人民參與都更、危老或耐震補強的意願與積極度，讓老舊建物的更新重生，有一條順利安全的路。而都更條例規定的容積獎勵上限為50％，危老條例上限40％（含10％為時程獎勵），究竟老屋重建要採用都更或危老條例，則要視建物所有權人整合狀況，建物基地面積大小、容積獎勵，以及審議時程等因素綜合考量來決定。惟目前可確認的是，若要考量以危老條例來進行老屋重建，其中的10％時程獎勵以2020年5月9日前申請為限，2021年5月12日起時程容積獎勵調降為6%，但基地規模達600平方公尺者，申請規模獎勵與時程獎勵合計仍可達最高上限缺乏。而危老條例於107年5月10日公布施行，當時乃為因應「都市更新條例」修法緩不濟急之下，藉此提供快速之獎勵誘因、簡化行政程序，並適用小基地面積重建，來因應潛在災害風險，加速都市計畫範圍內危險及老舊建築物之重建，改善居住環境，提升建築安全與國民生活品質。但現在危老條例已修正法制上誘因已不見得比都更條例優惠。又因危老條例後續政府須依法制程序陸續公布相關子法，以及地方政府所需配合的自治條例等，且相關制度需磨合期，制度施行上仍有配套問題要檢討，故也造成有意願整合之建物所有權人雖想採以危老條例重建，但因時程獎勵相當急迫而來不及準備。這也是媒體紛紛提出「危老重建申請潮將湧現」及「危老都更獎勵，看得到吃不到」的原因。綜觀都更條例該次修正重點如下︰

1. 容積獎勵明確化，增加民眾參與都更之信任。

2. 各界關注的代拆議題，以弱勢保障為前提，以公權力為後盾。

3. 銜接危老條例，協助危險建築物重建。

4. 增強公辦都更量能，強化執行工具。

其中又以「容積獎勵明確化」及「政府代拆」修正最受關注，依內政部所公布之主要內容如下︰為求提升一般民眾對都市更新機制的信任，在容積獎勵明確化方面，統一訂定建築容積獎勵項目、額度、計算方式及申請條件，以使實施者與都更戶所有權人在進行整合與商議權益分配階段，就可明確知道都更案經容積獎勵後的總容積，以消除過去常遭詬病容積獎勵不確定性疑慮；而在賦稅減免方面，之前通過的危老條例，對於危老條例重建後的房屋稅優惠期限已延長至最長可達12年，這次都更條例修法也一併比照。另外，對於百分百同意的協議合建，再增加土地移轉予實施者部分之土地增值稅優惠，藉以兼顧長久以來實務上實施者與都更戶之需求。內政部為配合都更條例修法於108年5月15日以台內營字第1080807765號令修正「都市更新建築容積獎勵辦法」，為鼓勵民間積極參與都更，此次新增5項容積獎勵項目，光中央政府合計就有13項容積獎勵項目、逾130％的容積獎勵可供挑選申請，包括新修正都更獎勵項目與額度，新增「結構堪慮建築物」、「智慧建築」、「耐震設計」、「無障礙環境設計」及「協議合建」等項；而前3項各自最高獎勵額度為10％、後兩項最高為５％，若加計既有的8項，合計超過130％的容積獎勵項目供實施者挑選。且採取只要符合就一定要給容積獎勵的「達標制度」，改變過往由都更委員會的審議制度，此改變是為降低審議過程的不確定性，更方便參與都更建物所有權人未來在整合階段就可試算出初步可分回多少坪數面積的房屋。

關於眾所矚目代拆議題，則確立以公權力為後盾原則。政府代拆是該次修法最受矚目的議題，修法後強化不同意戶權益的共有四道機制處理，包括更新地區劃定及自劃單元劃定基準均應由都市計畫委員會審議、案件如有爭議應一律聽證、嚴謹務實的審議制度及拆除前應落實兩公約有關真誠磋商精神進行協調溝通。又本次修正亦授權地方政府訂定自治法規，針對實施者申請代拆之申請條件、協調、評估方式、拆遷作業及其他應遵循事項予以明定，藉以發揮因地制宜之實益。但現實上臺灣民眾長期對政府公權力信任基礎薄弱，實務曾發生，如臺北市「文林苑」與「永春都更」拆建案爭議迄今仍未平復，該次都更條例修正除容積獎勵較為明確、賦稅減免擴大確屬實質利多外，但政府代拆問題，雖有所謂四道事前機制與聽證，恐仍無法卸除一般民眾的疑慮，主因在於一般民眾對於公權力信任還是高度存疑，難以破除政府圖利都更實施者的迷失，仍待政府更加努力化解。

立法院又於110年5月14日三讀通過「都市更新條例第57、61、65條修正案」，並在110年5月28日公布，修正重點如下：

1.簡化協調程序：經直轄市、縣（市）主管機關認定屬高氯離子鋼筋混凝土（海砂屋）或耐震能力不足之建築物而有明顯危害公共安全者，規定權利變換範圍內應行拆除或遷移的土地改良物，準用建築法第81條規定程序辦理強制拆除。即在取得住戶多數共識，並有完善安置配套前提下，可免除地方政府代為拆除的協調程序。

2.提高容積獎勵：屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者，容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積，且不得再申請都市更新建築容積獎勵辦法、自治法規及其他法令規定之建築容積獎勵項目。

（劉彥君律師）