影／「都更」有3種模式？第一線專家來解答

影／新北市住宅及都市更新中心 YouTube頻道

人會老，房子住久也會跟著變老。台灣尤其在雙北地區，老屋比例相對較高，房屋結構安全也是國人愈來愈重視的一大因素。若民眾若想住得安全且舒適，在如今高房價時代，想買間新房子住，除了前期準備的頭期款，未來恐怕得要揹上好幾十年的沉重房貸，對於大多數人來說，可不是想換就換得了。

不想整日提心吊膽在老屋生活，又不得不面對沉甸甸的房貸之下，老屋重建似乎是個可行的折衷方法。在新北市，部分區域受制於特殊氣候條件，或「房屋高齡化」，陸續出現海砂屋個案，住戶擔憂的心情可想而知。

目前新北市政府推出「老屋重建」方式，主要有三種：「危老條例」、「防災改善要點」及「都更條例」。根據新北住都中心說明，由於前兩項必須取得住戶百分百全體同意才能執行，讓老屋改建之路更加困難。

假如依照「都市更新條例」，則不需百分百同意，在不同階段達到一定比例，即可實施改建計畫。住都中心邀請合作建商代表沈振興，說明三種「都市更新」模式，而位在新莊的海砂屋都更案，「禾蓮心家園」就是其中一例。

(1) 建商合建：地主提供土地；建商出錢，包含提供資金、技術、整合、風險承擔(銷售房價漲跌)，是由建商主導。

(2) 自力更新： 由「都市更新會」擔任實施者。由地主提供土地，並負擔資金、整合與風險承擔(銷售房價漲跌)，但由第三方即規劃公司與建築師的角色，提供專業技術，將都更效益留在地主方。

(3) 委託實施：地主提供土地，資金、風險承擔(房價漲跌)；委由專業有經驗的「全案管理公司」主要負責技術、全案管理整合，協助地主都更流程的工作。

另外，針對都更的三種形式，民眾或地主會在意究竟哪種開發方式，對於自身最有利？沈振興補充，「建商合建」模式，對地主省時省力，適合較無時間投入都更過程的地主，全交由建商處理，地主僅需尋找優良信賴的建商，並分配部分的房地、車位給建商。第二種「自力更新」，則適合有時間且具有專業背景的社區住戶，可充分了解都更的操作過程。第三種，「委託(代理)實施」，付服務費給管理公司，不必投入過多時間，兼顧「建商合建」與「自力更新」的優點。

這三種都更模式，仍須視社區的屬性、規模與住戶共識等，再從中挑選適合的方案，進行老屋改建的都更計畫。