欣陸在琢豐案結束後的展望|11/2 法說會 Q&A 與 Q3 財報分析

2022/11/05閱讀時間約 10 分鐘
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欣陸 ( 3703 ) 11/1 重訊公布 Q3 財報前三季 EPS 3.21 元年增 167%,但 11/2 法說會後兩天分別小漲 0.18% 與下跌 -1.06%,法說會是否變成法會?!
有作功課的夥伴們應該知道欣陸前三季 3.21 元主要是琢豐案交屋所貢獻、並且已經認列完畢,重點是後續展望呢?
下圖為今年 1/3~11/4 欣陸與大盤的股價漲跌比較,大盤累計下跌 -28.5% 欣陸則是上漲 17.9%,這是在有琢豐案貢獻的情形下,那麼欣陸後續股價是否還能這樣呢?本文是我參加完 11/2 線上法說會的紀錄,包含 Q&A,以及 Q3 的財報分析。
來源 Goodinfo
★ 參考文章:
  1. 欣陸 (3703) 2021/8 法說會重點摘要及大建案琢豐進度追蹤 ( 公開文+高人氣 )
  2. 欣陸(3703) 展望 2022|琢豐案過戶情形更新至 1/1(內含建物過戶查詢方法,查詢無須費用) ( 訂閱專屬+高人氣 )
  3. 欣陸(3703)2022/3/16 法說會含 Q&A 重點摘要 ( Premium 文+編輯嚴選+高人氣 )
  4. 欣陸股價即將創一年新高還能續抱?22Q1 財報分析+ 5/4 法說會 Q&A ( Premium 文+編輯嚴選 )
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11/2 法說會

業務報告

  1. 前三季毛利率上升主因為不動產開發事業前三季營收組合毛利率比較高。
  2. 前三季稅後淨利成長主因營收和毛利率增加,以及第二季認列一次性所得稅利益。( 以上為林協理 )
  3. 不動產開發事業之營收存量是指:包含尚未交屋之銷售合約以及可依完工比例法認列之營收。
  4. 看待大陸建設之未來展望建議用三個角度,即「成屋」、「預售屋」和「可以處分的商用不動產存量」。目前成屋約 110 億,其中琢白、宝格和丽格所處地區房價屢創新高,尚芮位於舊金山市中心精華地段,我們對銷售很有信心。預售屋部分,與前一次法說會不同要特別說明者為「鐫豊」,原本預計 2023 認列因都更作業時程緣故改至 2024、以及馬來西亞 Babgsar 案從 2025 遞延至 2026 認列。2026 以後認列者,建案都位於精華地段,其中信義兒福中心案後面會再說明。商用不動產部分,THE LINE 9/30 營運將帶動住宅的銷售,日航酒店預計 2024 開幕。
  5. 近期業務重點部分,10 月取得「高雄市橋頭再生水廠興建移轉營運案」BOT,這案是 18 年的特許期限,將擴建污水場從單日 2 萬噸處理增加至 5 萬噸,並新增一座單日 3 萬噸的再生水場,再生水廠是 15 年的營運特許。信義兒福中心案對我們很重要,是第一次的公辦都更案,我們 2022 年初即規劃參與,主要是可以擴大精華區土地案源的取得途徑,實施者為住都中心。( 以上為張執行長 )

Q&A

  • 問:台南城西焚化爐進度?
    答:在 8 月取得台南市城西焚化爐最優申請人資格,目前正在處理合約階段,預計今年年底前可以正式簽約。( 林協理 )
  • 問:鐫画交屋的期程?
    答:從金額來看有一小部分會在今年年底交屋認列,大部分都會在 2023。( 林協理 )
  • 問:信義兒福中心案的總銷金額與預計完工時間?
    答:總銷金額的話目前本案還在規劃階段,要等將來比較接近的時候再說明,至於預計完工時間按照住都中心那邊是 2028。( 張執行長 )
  • 問:橋頭再生水廠 BOT 案是否為欣達環工 100% 投資?
    答:是的。( 張執行長 )

小結

  1. 本次法說會是我參加以來會議時間最短、最少人發問的一次,這樣的冷清或許有提前反映公司未來基本面 ( 業績 ) 的意味,我是指業績普通。如法說會簡報 P9 所示 ( 下圖 ),2022 的鐫画前面林協理說大部分在 2023 認列,因此不動產開發部門在 2023 就是認列鐫画 + 鐫月 + 和陸寓邸 ( 日航酒店 ) 3 個預售案,合計之總銷金額為 87 億;而且要留意,表中所列都是指「開始認列」的年度,所以可能是跨年的 ( 像之前的琢豐 ),這 87 億可能不是全部灌在 2023
  2. 11/2 下午法說會後隔天上午這篇新聞〈《傳產》大陸建設首跨公辦都更、頂辦〉可以說是對法說會的補充說明,值得參考 :
    央行壓縮購地貸款、並限期18個月開工,牽動建商獵地策略大轉向,大型建商紛紛向公辦都更靠攏,繼興富發、國泰建設,都首次跨足公辦都更之後,大陸建設也突破以往框架,2日與國宅住都中心簽下「信義兒福B1-2及B3-2公辦都更案」,預估大陸建設將可分回總銷約30億元的B3-2基地,以二~三房住宅為主。
    新聞說信義兒福中心案可分回 30 億,然後受訪者是大陸建設執行長廖淳森,他說「接下來將持續競標雙北市、新竹的政府標案。」大陸建設是實收資本約 60 億的中大型建商,我認為多少也因為打房政策的限制迫使積極拓展案源 ( 指投標公辦都更案 ),這點值得關注。
來源 欣陸 2022/11 法說會簡報 p9
★ 對查詢預售屋過戶進度有興趣者可以參考這篇〈30 元學會查詢預售屋/建案過戶的方法〉( 公開文+編輯嚴選 )。

Q3 財報分析

損益表

2022 前三季累計 EPS 3.21 元雖然比去年同期增加 167%,但 Q3 單季 EPS 0.56 元已較 Q2 的 1.14 元少一半,可見琢豐案之影響 ( 主要挹注於 H1 ),這或許是欣陸公布財報及開完法說會後股價低靡的緣故,因為浪潮已退!
來源 Goodinfo
補充關於琢豐案的影響,下面是周 K,從今年 1 月底的低點 23.4 元起算漲至最高點 9/8 的 34 元,則累積漲幅為 45% ( 不含息 1.68 元 ),姑且就當作琢豐案灌進來後的威力,僅供參考。
來源 Goodinfo

資產負債表

資產
Q3 資產中存貨金額約 285 億比 Q2 的 272 億略增 13 億,直接看附註六 (七) 。
來源 欣陸 2022Q3 財報 p4
附註六 (七) 關於存貨的詳細說明如下圖,待售房地 ( 成屋 ) Q3 金額 126.7 億,去年 Q4 則是 175.3 億,經過三個季度減少 48 億是成屋去化 ( 賣出 );營建用地 22.5 億是獵地,至於在建房地則是正在興建中的建案,有 127.1 億。
資產負債表在時間上是「截至」的概念,例如 2022/9/30 待售房地 126.7 億,意思是公司截至 9/30 這個時間點待售房地有 126.7 億;非截至的概念則是損益表,例如 Q3 EPS 0.56 元是指「7/1~9/30」這段時間而不是截至 9/30;換句話說,下表的待售房屋如果想知道第三季的 7/1~9/30 金額為多少?把截至 9/30 的 126.7 億減去 Q2 財報中的 127.6 億 ( 截至 6/30 ) 等於的 -0.9 億就是了;不過,待售房地是一加一減的結果,建案完工變成待售房地是加,而待售房地賣掉是減,營建股公司處於一加一減的動態,這點知道就好不必深究,關注總銷金額大的建案的興建進度與交屋情形才是重點。
來源 欣陸 2022Q3 財報 p15
  • 負債
Q3 負債比 60%,與 2021 Q4 的 60% 和 2021Q3 的 61% 都差不多,一樣處於健康的財務狀態。
來源 欣陸 2022Q3 財報 p4
本次財報分析比較簡略,主要是法說會已經揭露重點,並且我認為投資欣陸抓不動產開發部門就好,對更多財報分析有興趣者可以參考這篇這篇

結語

  1. 琢豐案結束後下一波預售屋為 2023 的鐫画等 3 案總銷金額共 87 億,我認為分散為 3 案的威力將比琢豐小,而 2024 只有鐫豊 22 億 1 案,直到 2025 才有合計總銷高達 138 億的鐫萃等 3 案。如果想參與的夥伴,站在謹慎角度於 2024 開始布局期待鐫萃 3 案比較適合,至於積極的夥伴,則可從現在起至 2023 伺機布局等待鐫画 3 案
  2. 欣陸的預售屋因係鎖定中高客層,過戶交屋速度取決於客戶,例如琢豐案交屋花了約半年,不像達麗 ( 6177 ) 那樣兩三個月就交屋完畢。
  3. 下圖為欣陸日 K,10/25 大盤低點 12629 時欣陸為 26.1 元,值此大盤不佳之際欣陸是否跌破 26.1 元也可留意。
來源 Goodinfo
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