通膨真的有影響到營建業嗎 // 房屋市場前景如何呢?
2022/07/21閱讀時間約 18 分鐘
- 通膨真的有影響到營建業嗎?
- 營建前景 臺灣房市觀望中？
- 營建業 概念股
a. 營建業上游：台泥、中鋼
b. 營建業中游：興富發、遠雄、太子、華固、長虹、冠德、潤泰新
c. 營建業下游：特力、櫻花、凱薩衛、信義
b. 營建業中游：興富發、遠雄、太子、華固、長虹、冠德、潤泰新
c. 營建業下游：特力、櫻花、凱薩衛、信義
4. 結論
營建業在最近前陣子，疫情和俄烏戰爭影響下，原物料成本大漲，缺工狀況也是越來越嚴重，在成本提升下，在成本提升下，會產生一個現象，就是把價格轉嫁到下游或者消費者身上。
除了一般住宅之外，工廠也有擴廠需求，模板、鋼筋等等的人工非常稀少，因此在需求增加之下，許多工人的薪水就漲很多，綜合以上因素，可能會讓許多中小型建商經營較為困難。
因為營建業是景氣循環股，易受景氣影響，經濟持續衰退時，恐造成建設停擺、建案難以推動，當產品沒有賣完，或者金流產生困難時，風險就會出來。
營造業的營運風險很高，許多公司舉債經營的情形不少，負債佔比五成以上非常常見， 不過，雖然營運及投資風險偏高，完成建案開始銷售的年份，獲利能力極強，營收通常會三級跳，該年會有高額股利。不過，每年的營運狀況具有不確定性，所以有較低的本益比。
通常建材營造產業包括的項目有，住宅、商辦、工廠或公共工程等建築物體設計、施工或統包之上下游關聯產業，上中下游可分為：
- 上游：建材原料供應商
- 中游：建設公司
- 下游：房屋銷售、裝潢產品與服務供應商
通膨真的有影響到營建業嗎?
前陣子，美國6月份CPI出爐，通膨增加達9.1%，創下41年來新高紀錄。根據美國勞工部數據，今年6月份美國所有消費類別都明顯增長，從能源、食品、房租、機票到二手車都見價格攀升：
- 能源月增7.5%，過去一年上漲41.6%
- 食品價格月增1%，居家用餐費用漲幅相同，連續6個月漲幅達1%以上。
- 房租月增0.8%，是自1986年4月以來的最大月漲幅。
- 新車和二手車價格分別為0.7%和1.6%的月漲幅。
這二年許多原因造成通膨，原物料上漲還有缺工會影響營業成本，進而影響經營績效與股價表現。
其實原物料的上漲從疫情期間就開始了，疫情初期是2020年3月，營建原物料大約從 2020 下半年開始起漲，2021 全年都在漲，鋼筋與混凝土漲幅都 50% 以上。
全球各主要國家今年5、6月的CPI推升到40年來高點，美國聯準會升息兩波共4碼，台灣也隨之升息兩次達1.5碼。
台灣房價去年漲幅驚人，上半年房市受俄烏戰爭與通膨壓力，建材飆漲，加上政府打房與央行祭出土地18個月限期動工令，逼得已領建照的新案急忙開工。同時，很多人搶著買房置產抗通膨，建商銷售表現佳，但建材也隨著通膨大漲，其中原油與金屬如鋼、鋁、銅線、玻璃等建材取得成本增加，同時，土地成本高，營建業為如期交屋，須搶工、搶料，每坪的興建成本也從9.5萬元漲到13.8萬元，平均漲幅超過45%。
根據主計總處的數據顯示，2021年營造工程物價指數漲幅約10％，高於2020年的1.42％，創下13年新高，金屬製品類的鋼筋、鋼板及型鋼各別上漲38.69％、38.61％以及25.11％，造成材料類指數年漲13.73％。
像是尚禹營造的狀況，普遍大約會抓10％的利潤空間，但是去年營造原物料的價格大漲，營建成本上漲10％之後，幾乎吃掉利潤空間。
另外還有工人的問題，現在搶人搶很兇，市場上工人就這麼多，哪邊的薪水高，工人就往哪邊跑，整體成本又會再往上墊高，所以有些小型的營造廠會因為工資太高碰到找不到工人的狀況。
有些營造廠的應對方式，是由營造廠與建商協調各自吸收一半，但如果「建商」不願意吸收成本，很有可能造成營造廠直接倒閉。
最近最大的消息就是桃園機場第三航廈工程標案，營造廠「偉銓營造」宣告破產，上頭的「建商」是【東元電機】，他們標下桃園機場的電機工程標案。
營造廠-「偉銓營造」倒閉之後，東元電機會尋找其他營造廠繼續合作。這樣看起來建商本身好像不太受影響? 我們下面用 【2546 根基】 舉個例子。
從下圖看這二年 2546 根基的 EPS 與股價，不要說倒閉了，根本看不出有不好的影響，經營績效與股價反而都是正向的。
股價從 2020~2022/6/2 的將近兩年半上漲四成，如果還原除掉的現金股息 6.6 元，股價漲幅變成六成，年化報酬率相當於 24%。
從類似的數據看到 【2535 達欣工】、【 2597 潤弘】都有類似的狀況，雖然我們在看數據的時候，也發現並不是全部的營造廠包商經營都不錯。
這種因為原物料、成本上升的類股，和我們之前那些原則都很類似，越上游的廠商，越不易受影響，現實很殘酷的，都是把多出來的成本，一層一層往下游、消費者身上丟過去。但這次的營建產業，好像也不完全是這樣。
營建前景 臺灣房市觀望中？
中俄破壞秩序「報價異常」擾市，中鋼7月大降盤價！
我們前面一直提到原物料上漲，造成營建業的困難，但熟知市場資訊的民眾，一定也知道最近國際鋼價直直往下重跌。
這次原物料的驟降，和中國、俄羅斯用低價進口貨干擾市場有關，因為最上游的鋼胚原物料價格降低，中鋼全面調降9項產品的價格，每公噸降600～1500元。 中鋼的股價也因此受到影響。
對於最近原物料價格崩跌的現象，中鋼會協助下游客戶接單，也希望下游廠商在這個時候積極備料、穩住信心，並期望市場行情儘快築底回穩，力拚第四季旺季的來臨。因為中鋼認為，中國陸續解封後，8月開始理論上需求就會慢慢上來。
通膨降溫？熱錢撤出原物料市場 棉花、玉米、貴金屬急殺、油價閃崩10%
除了油價，玉米、小麥、銅、鋼鐵等大宗商品價格最近幾個月也全面急殺，因為隨著各國都開始貨幣緊縮的政策，避險基金不再做多，開始放空，原物料價格就從歷史高點開始崩跌。
通常投資人會關注大幅動盪的原物料行情，來觀察跟預估通貨膨脹的程度。前幾年需求增強、貨幣寬鬆讓原物料慢慢上升，接著戰爭爆發，情緒上高點，讓原物料也衝上高點。
近期經濟衰退的聲音不斷，之前就說過，情緒之後是回到需求面，景氣不佳、漲上去之後開始修正是很正常的。但是這也是通膨壓力放緩的訊號，這些原物料的價格開始往下之後，通膨或許能慢慢緩解。
今年上半年物價飛漲，加上政府房地合一2.0的推動，加上央行持續升息抗通膨，下半年開始內政部推動《平均地權條例》修法，禁止預售屋轉賣，展望下半年房市，消費者觀望的比例增加。
住展雜誌最新統計，今年Q2北台灣房市推案金額約2,001億元，包含預售、新成屋量，季減高達35%。主要受到疫情爆發、升息、股市重挫等大環境影響，建商保守以對，多採延後推案因應。不過，由於案量縮減、建案競爭壓力不大，所以漲價現象仍相當普遍。
預計下半年的房市展望：
- 台北市推案將以都更合建或危老建築物重建為主要土地來源。
- 預售案交易受限、先建後售的新成屋當道。
- 因疫情居隔或留在家時間變長，帶動換屋需求增加，50坪以上的中大坪數產品可望抬頭。
小結
最後講一下，已經看到原物料在大量修正，但為什麼建商還在喊苦，原因可能是人力的成本降不下來，再來是原物料是好幾個月前就買好的，不太可能這個月要蓋房子，結果原物料今天才買。
所以在這種時候，最上游的原物料產業，表現反而不會這麼好，大家要注意，反而屆在中間的承包商，把上游成本轉嫁到下游，但最下游的營造廠要吸收的成本較多，如果來不及轉嫁到消費者身上，可能就會發生周轉問題。
所以房價是否會隨著景氣問題跟原物料下降而降低，我是抱持著悲觀的態度，或者賣房的市場會稍轉冷，但隨著這幾隻黑天鵝的過去，會再慢慢回溫的。
營建業 概念股// 上、中、下游
在最前面提到了，通常建材營造產業包括的項目有，住宅、商辦、工廠或公共工程等建築物體設計、施工或統包之上下游關聯產業，上中下游可分為：
- 上游：建材原料供應商 (水泥、鋼材..)
- 中游：建設公司、承包商、營建公司
- 下游：營建公司、房屋銷售、裝潢產品與服務供應商
在上游的部分，我們挑選台泥、中鋼。中游的部分挑選了興富發、遠雄、太子。下游的部分挑選了銷售房屋的信義還有做衛浴設備的凱薩衛來觀察。特別要注意的是真正在蓋房子的是營建公司，同時處在中游及下游處。而中間的利弊，在前面有稍微提過。
台泥（1101）
- 中國受疫情封城影響，市場需求年減15％以上，即便進入下半年傳統旺季，價格仍持續向下，且國內房地產開工率下滑，營運恐面臨「旺季不旺」。
- 煤炭價格持續在高檔、國內電價大漲，隨著通膨、升息，以及房地產市場交易量漸緩，廠辦a工程、房地產建案開工率都有下滑，甚至延宕開工的情形，對水泥、預拌混凝土的需求確有降緩。
- 國內水泥市場近二年在台商回流，科技廠辦案量增加，以及房地產市場活絡下，過去一年，國內市場營運有大幅度的成長。
- 不過，轉型投資有所成果，旗下台灣通運率先引進歐洲純電動大貨車，預計今年8月抵台，力拼第四季完成掛牌，並投入台通車隊提供綠色物流服務，成為亞太區域第一輛上路營運的26噸純電動大貨車。
中鋼（2002）
- 受疫情、金屬價格波動，以及烏俄戰爭影響，國內市場受到中國、韓國、印度及俄羅斯等進口料以極低價格搶單的打擊，鋼產業考量下，陸續提出降價，中鋼8月份內銷盤價，全面調降9項規格產品價格，平均降幅5.61％。
- 以客戶端需求考量，以及本身庫存管理、進料成本控管等因素，調降價格後，以全力提升客戶接單競爭力為優先，在上游供給與下游庫存兩端調節均衡後，順利引領鋼價加速落底，以迎接下半年鋼市傳統旺季。
興富發（2542）
- 近來來缺工缺料問題衝擊營建業的生存，早在去年就針對未來原物料上漲做必要因應，BIM中心標榜蓋房子前先在電腦上把房子蓋一遍，從都市設計審議過後，進行3D建模檢討，並配合施工進行樓高程、地下層、基座層、標準層、屋頂層五大階段檢討，突破傳統營建管理模式，不僅可提升工率降低人力需求，也可維持統包統發議價條件的控制，成本上能達到某程度的抑制，可以預先進行成本管控，有效降低缺工缺料的影響。
- 展望下半年房市，雖然面臨諸多不確定因素，不過投入數位化轉型，大方向仍能帶動企業更精準的生產。
遠雄（5522）
- 遠雄建設去年全年營收331.38億元創新高、EPS達7.78元創近八年最高，配息5.5元，盈餘配發率逾七成。今年估計有七大案、總銷160億元的新案完工交屋，加上新成屋銷售，全年業績高檔無虞，截至現在，前五月營收達100.6億元、年增39％，業績持續高成長。
- 遠雄建轉投資台北大巨蛋延宕，原預計今年6月拿到使用執照、10月試營運，但目前第四次建照變更卡關，也尚未拿到使用執照，距離試營運遙遙無期。北市府坦言，10月試營運確定跳票，建照變更設計完成後，預估1個半月可報竣工，要求遠雄以年底前拿到使照為目標。
太子（2511）
- 展望大環境已發生很大的改變，未來營建、房市，非單純買地、蓋樓、賣房，經營必須有「更新的思維」，同時，因過去三年，採取保守謹慎經營策略，目前太子的負債比是同業最低的，庫存也在減少中，所以應屬「輕盈結構體」，依目前全球情況來說，房市已應進入相當辛苦的局面。
- 太子111年全年營收為新台幣86.56億元，年淨利15.35億元，合併年營收為125.11億元，合併淨利為14.59 億元。全年合併年營收較全年營收增加約38.55億元，年淨利卻減少約0.76億元。
華固（2548）
- 上市建商「EPS獲利王」華固已第九度大賺一個股本，從今年算起，未來七年，將有1,197億元新案陸續完工交屋，平均每年完工量達171億元。
- 由於台北市商辦供不應求，企業置產需求殷切，儘管央行緊縮建商購地貸款、打房不斷，加上升息，但滿手現金的華固，仍逆勢再出手搶地，24日砸下8.8160億元收購大直309坪土地；加上11個月前已買下緊鄰旁邊的千坪土地，合計已斥資27.5億元，買下近1,330坪商業地。
長虹（5534）
- 長虹已握有總銷1,500多億元的新案在手，業績成長無虞。
- 預期接下來房市將會「量縮、但價緩漲」，因為營建成本上漲非常多，主要是通膨、原物料上揚，所以新案房價「沒有不漲的空間」，但會呈現緩漲；要等疫情過後，賞屋客戶和成交量才會慢慢增加。
- 對於長虹來說，如果是豪宅客戶，會買的還是會買，尤其許多高資產族群，並不需要銀行貸款，所以不會受升息和政策影響，至於置產客，現在買房的客戶，幾乎都是保值需求，目前交易穩定。
- 目前財務槓桿會保守一點、不會再拉高，買地會暫緩，不過自有資金充沛，很多銀行貸款額度都還沒動用到，都已未雨稠繆了。
冠德（2520）
- 冠德建設得標的新北環狀線秀朗橋站，預計投資22億元，興建20樓高的捷運共構商辦大樓，也是環狀線罕見的捷運共構商辦大樓，民國114年底可望完工啟用。
- 去年營收達251.91億元、年減7.9%，稅後純益達35.08億元、年增4.6%，每股純益達6.47元；會中通過每股配發2.5元現金股利。由於房市前景不明朗，以及公司近年拿下不少新案，因此需留較多資金在手。
- 展望今年，冠德建設指出，今年公司確定將推出兩大新案，其中總銷高達120億元的「太子汽車案」預計9月推出，總銷約20億元、採先建後售的「大直北安段案」規劃8月登場，總計今年推案量達140億元。
潤泰新（9945）
- 潤泰新2021年稅後純益162.43億元，為歷史次高紀錄，每股純益7.98元，決議每股擬配息2元及配股5元。
- 2022年潤泰新可完工入帳新案包括潤泰峰盛、潤泰文樺、潤泰鼎峰等個案，其中除潤泰峰盛，其餘已全數完銷，今年營運樂觀看待。
- 潤泰集團2011年合資成立潤成投資，轉投資南山人壽，持股89.5%，今年南山人壽的表現也因股匯動盪，前5月獲利263.3億元，年減25.6%，獲利動能明顯不如去年，也因此影響法人對潤泰全、潤泰新股票的評價。
特力（2908）
- 貿易事業體6月營收為17.2億元，受到客戶調整出貨排程以及去年同期出貨基期較高所致，營收較去年同期減少。貿易端受全球環境影響，不過多年來持續落實全球採購策略，仍足以因應市場各種情況變化。
- 零售事業體6月營收達14.9億元，主要受惠本土疫情趨緩，賣場來客數增加，以及去年同期因三級警戒相對基期較低所致，營收較去同期成長29.8%，累計1～6月營收84.1億元，較去年同期成長3.6％，單月及累月營收雙成長，顯示特力零售事業體質穩健。
- 生活型態改變下，消費者偏好就近購物，近年來積極開展社區店的特力屋，「宜蘭宜興店」正式開幕，期望吸引更多台灣零售實體通路客人回流，同時也帶動線上銷售通路業績，讓雙通路之銷售力道持續穩定成長。
櫻花（9911）
- 因應逐年成長的整體廚房市場需求，預計砸下16億元在台中霧峰打造新廠，最快2024年上半年投產，年產量可達五萬套，年產值上看30億～40億元，助攻房地產市場。
- 去年整體廚房銷售量2.94萬台，其中新建案占約七成，創造營收18.5億元，占集團整體營收約25％；今年銷售目標上看3.36萬套、年增約14％，營占比將提高逾26％。
- 近年來布局的三項新事業－淨水產品、家居事業、越南子公司，同樣開始挹注營收。不過，受到原物料持續高漲影響，櫻花首季EPS達1.39元，雖創同期新高，但毛利率卻較去年同期減少。今年第二季已先就廚衛電產品進行第二波調漲，調漲幅度約3％至6％，而廚具部分不排除下半年進行第二波調漲。
凱薩衛（1817）
- 由於出貨恢復正常、東南亞消費市場回溫，2022年營運可望逐季提升。主要銷售衛浴、櫥櫃、水龍頭等產品的凱撒衛，當地營占比約36％。
- 至2021年底，凱撒衛越南產線因上工率提升，瓷器廠產能達60％、龍頭廠70％、櫥櫃廠80％，越南市場部分的營收逐步恢復到約90％。預期在遞延出貨效應及當地必需品剛性需求下，越南市場2022年第一季就可恢復成長動能。
信義（9940）
- 今年資金面由寬鬆轉向緊縮，今年累計房貸利率已升息0.375%，房貸利率將重回1.7%以上，並創下6年新高。
- 國人從2009年金融海嘯後，已太習慣資金寬鬆的環境，長時間的房貸利率都在2%以下，甚至出現1.4%以下的超低率環境，除了超低利率環境外，同時間又搭配上30年期的房貸，都會有利息很便宜、晚點還才划算的錯覺，一旦面臨資金環境反轉，雖然短期內利息不會增加多少，但心理卻已經出現未來利率恐怕升升不息的壓力。
- 6月整體交易最明顯的就是中高端市場買氣縮減，北市總價3千萬元以上的交易，較五月就減少了將近4分之1，信義房屋的銷售數量降低是市場可期的。
結論
營建業2021年銷售長紅，許多客戶轉投資房地產，預期抗通膨心理，也使得銷售數字非常漂亮。
但後來通膨的影響，使得營建業自稱 建築成本大增至少40%以上，加上政府政策影響．消費端的房地合一2.0、預售屋禁轉售的政策號召，同時也規定建商必須於18個月內開工，種種措施，也令建商毛利縮減。
這一個月左右，期貨放空，原物料開始驟跌，但建商還是會喊苦，因為原物料是在高點的時候買的，相對位置在中、下游的營造廠要吸收的成本較多，如果來不及轉嫁到消費者身上，就會發生資金周轉不靈的問題。
房市整體轉向觀望的情況下，有些建案可能會走向延遲交屋，往相對保守的策略前進，但以房價來說，不太會有大降價的狀況發生，預期房市將以緩漲的方式持續上推。
最後提醒一下，最上游的原物料，因為近期期貨放空因素，加上美國各種策略打壓原物料價格，還有上中國封城需求降低等因素，近期的表現不會太理想，可能要等整個黑天鵝過去，才會開始有起色，但相對來說，或者近期就是這些產業的低點。
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