簽約後發現買賣標的有瑕疵，可以拒絕付款嗎？

甲跟乙購買一塊袋地作農用，但因袋地無法正常進出，且需要水路等基礎設施，所以買賣契約中約定土地需取得對外聯絡道路和架設水路管線。但移轉土地前，甲即發現乙未依契約約定取得對外聯絡道路，也未架設水路管線，甲是否可以拒絕給付買賣價金？或是解除契約呢？

物之瑕疵擔保責任

民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」

民法第354條，即為所謂的物之擔保責任，出賣人在移轉物品給買受人時，應該擔保物品沒有滅失、或減少價值、或滅失或減少通常效用、或契約預定效用的瑕疵。

白話來說，就是出賣人所出賣的物品，在移轉給買受人時，要保證自己的物品具有一般交易觀念或是特別約定的數量、價值、效用或品質。如果買受人發現物品的數量、價值、效用或品質有欠缺，則買受人可以依照民法第359條、第360條的規定，請求解約、減少價金或損害賠償。而且，物之瑕疵擔保責任為法定的無過失責任，無論瑕疵是否為出賣人的故意或過失所造成，出賣人皆須負責。

但物的瑕疵，如果是危險移轉後才出現的瑕疵，出賣人就不具有物之瑕疵擔保責任。所謂的危險移轉，通常是指物移轉於買受人時。則買賣糾紛有時候會出現的爭議就在於瑕疵是否是移轉到買受人手中才出現，所以民法第356條也規定買受人物品後，有從速檢查物品有無瑕疵的義務，如果發現瑕疵要盡快通知出賣人，如果怠為通知，視為承認所受領之物。

危險移轉前即已發現的瑕疵，買受人是否可以行使權利呢？

通常瑕疵的發現，多半是出賣人將物移轉給買受人後，買受人才發現購買之物存有瑕疵，但如在出賣人交付買賣之物前，買受人已發現購買之物有瑕疵，買受人可否拒絕支付價金或是解除契約嗎？

對此問題，實務見解採肯定說，認為民法第354條的物之瑕疵擔保責任的規定，原則上是危險移轉給買受人後才適用，但如果在危險移轉前，物已有明顯瑕疵，為了避免法律關係的複雜，買受人可以催告出賣人予以補正，如果出賣人仍不補正，買受人可以拒絕給付價金或是解除契約。

結論

在案例中，乙移轉土地所有權給甲之前，甲即發現乙未依買賣契約的約定，為土地取得對外聯絡道路和架設水路管線，依照實務見解，甲可以拒絕給付價金或解除契約。
 

參考資料：最高法院88年度台上字第44號、91年度台上字第1315號、99年度台上字第2443號民事判決。