全糖律師的靈魂深呼吸 ．黃昏(一)

菲律賓長灘島夕陽

律師的工作非常容易看到人們隱藏在符合社會形象表面下的樣子以及知悉超出新聞片面報導的事實全貌，非常寫實、殘忍卻又帶著溫度，嘗過了這樣的重口味，讓看電影、小說時能得到的效果大幅下降，或許導演與小說家靈感不少也來自司法案例。

背景故事本文：

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老梁是府城傳統黃昏市場的經營者，在他的年代與價值觀，他做的不是生意是人情義理、守望相助與噓寒問暖，這樣接地氣的他自然財源滾滾來，只要攤位的那個誰誰誰有困難，他永遠都是第一線協助。而黃昏市場的攤位也各有特色，價格實惠，吃的用的一應俱全，人潮絡繹不絕。

時光荏苒，20年就這樣過去了，年邁的老梁認為一切就會這樣順利下去，很快就可以含飴弄孫頤養天年，而黃昏市場的土地租約也不是甚麼大問題，地主是個和藹與世無爭的老婦人，跟老梁也熟識，老梁時不時都會把市場的好物分享給她，相處融洽，雙方對於土地租用的約定也是依照傳統模式口頭約定一個月多少，並沒有約定租期。

然而，出乎意料的是老婦人被自己不學無術的孩子慫恿將土地賣出，美其名是要規劃老婦人的養老計畫，實則是要去攤付自己在外的龐大賭債，土地價值數千萬仍不足以支付這越滾越大的雪球，老梁得知這個消息不是透過老婦人的口，而是收到了新地主要將他驅趕出去的「存證信函」，當下老梁毫無頭緒來尋找我的協助，才開啟了我們之間的緣分。

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法學小教室：老梁租約的法律效果

一、老梁與地主間的租約性質是「租地建屋契約」

「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨」最高法院74年度台上字第2562號民事判決參照。

老梁是與地主老婦人承租土地，目的是要興建黃昏市場營運，因此依照最高法院解釋英解為租地建屋契約，而屬於特殊租約性質。

二、租地建屋的效果

• 土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有承租至房屋不堪使用時為止之期限。亦即該租地建屋契約應係「不確定其期限」，而非「未定期限」，否則出租人於承租人無土地法第103條第2款至第5款所定情形時，僅因雙方未明定租約期限，即永無收回土地之可能，此無異剝奪土地所有人對土地所享有之使用、收益、處分權，顯然有違事理之公平。準此，土地法第103條第1款規定係對契約「定有期限」者始得適用，該所謂「定有期限」，解釋上應包括「有確定期限」及「不確定期限」者而言。
• 本件老梁與地主間並未約定租賃期間，但也不是地主忽然想用土地就可以隨時將老梁驅逐，因為考量到使用目的在於鉅額的經濟效益且建物價值不菲，在這種情況下，法律還是相當程度保障土地承租人，不過底限也就是老梁的土地上的黃昏市場不堪使用為止。

三、如何估算不動產的使用年限？

一般可以參照財政部的固定資產耐用年數表，來計算合理的使用年限，但此時通常承租人也會主張即使到期，但客觀上並無任何不堪使用的跡象等來抗辯，所以最終還是會由建築師公會為鑑定動作，來協助法院認定唷。

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