走向 AFP 之路 #8 個人出售房地適用房地合一自用住宅,免稅要件

更新於 發佈於 閱讀時間約 2 分鐘

摘要

個人出售房地適用房地合一自用住宅,想要有免稅額 400 萬元以內,或是課稅所得超過 400 萬,超過部份按 10% 稅率,要件如下

  1. 本人或其配偶未成年子女在該房地辦竣戶籍登記,持有並實際居住連續滿6年 -> 「已成年子女」或「直系尊親屬」不算在內
  2. 交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用
  3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定

===

財政部臺北國稅局表示,個人出售房地適用房地合一自用住宅免稅額,須本人或其配偶、未成年子女在該房地辦竣戶籍登記,持有並實際居住連續滿6年,如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋,尚不符合規定,仍無法適用自住房地租稅優惠。

該局說明,所得稅法第4條之5第1項第1款明定,個人交易房屋土地須同時符合以下3個要件者,可享有課稅所得在400萬元以內免納所得稅,又課稅所得超過400萬元者,就超過部分按稅率10%計算應納稅額之優惠,其要件為:一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。二、交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

該局舉例說明,納稅義務人甲君112年個人房屋土地交易所得稅申報,列報出售臺北市北投區房屋及其坐落基地課稅所得700萬餘元,減除自住房地免稅額400萬元,自行繳納稅額34萬餘元,經該局查得該房地僅甲君之成年子女辦竣戶籍登記,未符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定須為納稅義務人、配偶或未成年子女設籍該屋,核定甲君應補稅額為77萬餘元。甲君不服,雖以復查主張其成年子女有設籍且自住,應有免稅所得額400萬元規定之適用,惟因本項免稅額優惠有前述規定之設籍要件,該局乃駁回其復查申請。

該局呼籲,個人出售房屋、土地屬房地合一稅課稅範圍者,依所得稅法第14條之5規定,須於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報,又為適用所得稅法第4條之5第1項第1款免稅所得額400萬元之優惠,個人或其配偶、未成年子女須於該出售房地辦竣戶籍登記,並實際居住連續滿6年,如於該出售房地未有居住事實,或有出租情事,皆不適用該條款之租稅優惠,納稅義務人應留意相關規定,以維自身權益。

資料來源:

https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=e24e6385b12547dcaa12825b14465f7d

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摘要 若遺產中有農地,須符合以下 5 個條件,才能申請 100% 扣除額 由繼承人或受遺贈人承受 該農地於被繼承人死亡時已為農業使用 取得農業主管機關核發農業用地作農業使用證明書(農證) 該農地自繼承後5年內仍持續作農業使用 申報該筆農地且主張農業用地扣除額
婚生子女 認領生父與「非婚生子女」有血緣關係,要入戶籍,認領後視為「婚生子女」→ 有繼承權若有經生父撫育,視為認領有事實證明爸爸是「非婚生子女」的生父,非婚生子女或其生母可以向生父提起認領之訴 非婚生子女與其「生母」之關係,視為婚生子女,無須認領
約定財產制(壁壘分明) 共同財產制:人財兩得 分別財產制:財產獨立,東西登記在誰的名下,就是誰的 約定方式 訂立書面契約 必須向住所(戶籍)所在地的法院登記
血親:可分為直系血親、旁系血親 姻親:包含血親之配偶(大嫂)、配偶之血親(妻弟)、配偶之血親之配偶(妻弟媳) 直系姻親:繼母、公公 姻親關係,因離婚而消滅,結婚經撤銷者亦同 若夫死後,妻改嫁,妻與亡夫兄弟具有之姻親關係仍未消滅 大嫂的哥哥:血親之配偶之血親,不符合定義,不是姻親
信託財產之範圍與要件 範圍:非財產權,例如事業、經營權、商譽,不能成為信託設立的標的 要件要能以金錢計算要是「積極財產」(也就是資產),除非資產大於負債,並且資產負債分不開例如我有 1 億房產跟你借 3000 萬,並設定抵押權,這樣就可以做信託
受益人 受益人類型 爸爸成立信託,約定用不動產做信託,這期間房租歸兒子,十年後房子還給爸爸自己 兒子 = 孳息受益人(他益) 爸爸 = 原本受益人(自益) 受益人資格 基本上沒甚麼資格限制,除了「不得受讓特定財產權之人」,不可為該財產權的「受益人」和「受託人」
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