在2025年4月16日，由建築公會舉辦的房地產講座中，講師分享了多項產業趨勢與實務案例，針對市場現況、產品設計與銷售策略皆有深入解析。以下是我整理出的九點重要觀察與個人心得，提供給同行與關心房市的朋友參考：
1. 產品結構轉變：3房設計比例首度超越2房
自2024年6月起，市場上3房產品的設計比例首度超越2房。不過講師指出，實際上市場仍以2+1房為主流增長型態，而「純正3房」仍持續減少。過去極限設計20坪的兩房方案，如今若預售期未順銷，成屋階段銷售會更困難，建議未來產品配置可朝25坪2房2衛與28–30坪2+1房做適度搭配，以維持彈性與市場接受度。
心得建議：未來華廈設計可加強25坪2房2衛的產品比例，同時搭配小型2+1房單位，滿足主流剛需市場。2. 投資客仍在，只是變了樣
市場上並非完全去投資客化，而是大投資客吃小投資客的「轉單」局逐漸形成，過去一哄而上的中小型投資人正在被淘汰，市場集中度提高。
3. 329檔期：量縮但價格撐住
- 大樓類產品：今年329檔期大樓總戶數比去年少500多戶，但推案總價幾乎持平，顯示單價已經墊高。南高雄今年的推案量也明顯增加。
- 透天產品：市場急縮，從去年的395戶跌到僅80戶，幾乎無指標性新案，投資與進場門檻顯著升高。
4. 購地評估不能只看表面單價
講師提醒，建商在購地時，切勿盲目參考失真的成交單價。例如興富發系列案型，主要採用低自備、高工程期付款機制，其銷售單價缺乏參考意義。右昌近期一案因參考了高大之森的虛高單價買地，結果土地含建照轉售失利，成為反面教材。
5. 成功順銷案例：太普鳳翔案的啟示
此案為近期高雄成功銷售個案之一，關鍵策略如下：
- 精準定位首購族需求，捨棄高雄厝式陽台，反而成為優勢賣點
- 以低價廣告戶吸引來客，有效導流
- 等到所有條件就緒後再銷售，現場體驗強烈吸引力
- 採取「不二價策略」，但價格不離譜
- 提供價值感讓利，如附贈三菱重工冷氣，連內外機與管線一應俱全
這些策略顯示：產品力與現場體驗仍是成交關鍵。
6. 銀行資金水位降低，貸款環境有望改善
近期銀行資金壓力已明顯下降，下半年貸款條件有機會恢復正常，有助於改善購屋端資金調度困境。
7. 市場急凍，兩季後有望反彈
當前房市呈現急凍狀態，但依照過往經驗推論，大約2個季度內會迎來反彈，市場正在醞釀下一波機會。
8. 高雄房價仍有上行空間
目前台中聯聚建設的成交單價已達每坪140萬元，高雄整體仍有補漲空間。若產品定位得當，仍有機會創造價值與市場突破。
9. 建商的修煉：撐到點燈才有收成
最後講師提醒，建商要活到「工程師點燈」的那一刻，才能真正享受到開發的果實。從購地、設計、施工、預售、完工到實際交屋，唯有堅持品質與節奏，才能在風險高漲的市場中生存與壯大。
結語
本次講座不僅提供了精準的市場觀察，也提醒我們：在看似冷淡的市場背後，潛藏著轉型與重構的契機。作為開發者，既要對趨勢保持敏銳，也要在實務上做好每一個細節，才能真正「穿越寒冬、迎來收割」。
