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文/喬正一
高雄鼓山區一家超人氣的日式飯糰店「樋口飯糰」因捲入被房東要求調漲租金糾紛，新聞一出，網友議論紛紛。原來，據新聞報導房東在得知店家生意興隆後，主張「當初講好有賺錢就該調漲房租」，雙方因此關係緊張。她還表示，起初是出於對創業者的支持，以低於行情的價格出租，並聲稱彼此有口頭協議，賺錢就能調漲房租。
真相如何我們不得而知，但假設，房東真的曾主張「當初講好有賺錢就該調漲房租」，這樣的主張，在法律上站得住腳嗎？一、房東單方面調漲房租，合法嗎？
首先，要判斷這樣的調漲是否合理，得先分清楚租約是「定期」還是「不定期」：
(一)定期租約的情況
1、如果租約有明確起迄日期，那麼房東在合約期間內基本上不能隨便漲租金，除非雙方契約中早就寫明可以在某些條件下調整（例如物價指數變動）。也就是說，就算飯糰店賺錢了，房東也不能臨時開口說：「要漲租！」
2、等租約到期後，當然可以重新談條件。房客願意接受就續約，不願意就換地方，這是雙方自由意思的決定。
3、至於房東說「當初有口頭說好可以漲」，那就牽涉到舉證責任了。依照《民事訴訟法》第277條，主張對自己有利的事實，要自己拿出證據證明。也就是說，房東說「當初有口頭說好可以漲」，這一部分是有利於房東的事實，因此，房東要負責證明雙方的口頭約定是真的存在。
4、但我們都知道，口頭協議最大的問題就是「口說無憑」，倘若沒有錄音、對話紀錄或第三方在場作證的話，法官大概率不會採信房東的說詞，因此房東很難勝訴。
5、此外，根據2020年9月1日內政部公布的新版《房屋租賃契約書範本》也明確指出，租賃期間內，房東不得任意要求漲租金，這更明確保護了承租方的權益。
(二)不定期租約的情況
1、如果雙方沒有明確訂下租期，或租約已到期但房客繼續使用、房東也沒反對，那就屬於「不定期租賃」。這種情況下，房東原則上可以提出調整租金，但不能隨便亂喊價，而是必須合理、有依據。
2、若雙方談不攏，房東可以依《民法》第227條之2第1項規定及第442條聲請法院增、減租金或請求法院酌定租金[1]。法院通常會根據周邊地區的租金行情，來判斷是否該調漲，以及漲多少才合理。
二、房東漲租，房客可以怎麼做？
作為房客，面對房東漲租要求，絕對不能慌，也別直接說「不行」或「隨便你」。應該要這樣處理：
(一)先搞清楚租約內容：
是定期還是不定期？有沒有明文寫到租金調整的條件？
(二)調查市場行情：
多問幾家附近的店，看現在行情大概是多少，別被「情緒勒索」牽著走。若真的有談過「賺錢調租」，那就應該寫進契約裡，連營收的計算方式、查核標準都要列明。
(三)若覺得不合理，可以寄存證信函拒絕:
表明你不接受調漲，並可依《民法》第227條主張房東違約，要求照原租約履行或請求賠償。
(四)必要時，找律師諮詢:
這不只是保障自己，也是避免事態升高變成訴訟。
三、結論：
靠口頭約定，沒寫白紙黑字，法律難保你！
這起飯糰店的漲租爭議，再次提醒我們：再好的關係、再有默契，都比不上寫清楚來得實在。房東說「你生意賺錢就該加租」聽起來合情，但法律上不一定合理，尤其是在沒有明確書面約定的情況下。
法律偏向保障契約的穩定性，除非符合不定期租賃的條件或雙方事先就講好調漲租金的條件與情況，否則房東不能看到人家生意好了就說要漲租。
最後提醒大家，倘若房東不漲租便威脅房客「不給住、收房子」，甚至以強硬的手段阻礙營業，還「可能」觸犯《刑法》第304條的強制罪。因此，講清楚、寫明白，是避免糾紛的最好方法！
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[1] 最高法院93年台上字第2446號民事判例、最高法院 108 年度台上字第27號民事判決
