一、前言故事
張先生把自宅二樓出租給一名學生房客，雙方簽一年期租約。不料房客三個月後積欠租金不繳，還常半夜喧嘩擾鄰。張先生多次勸導無效，依法寄出終止租約的存證信函，對方卻完全無視，不但不搬走，還說「你不能趕我！」面對這種惡意不搬的房客，房東該怎麼辦才合法又有效？
二、先依法終止租約（依住宅租賃定型化契約第10條）
若房客有以下情形之一，房東即可依法提前終止租約：
- 租金或費用積欠達兩個月（第10條第2款）
- 未經書面同意擅自轉租（第3款）
- 損壞屋況不賠償（第1款）
- 法定可終止的其他事由（如違規養寵物、妨害安寧等）
- 必須書面通知，且 提前30日（除重建為3個月）
- 建議使用存證信函或雙掛號
- 隨附證明資料（如催繳通知、鄰居陳情、照片、對話紀錄）
第10條
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
三、結論
房客惡意不搬，可以透過合法終止租約後，再藉由司法程序才能收回房屋。建議房東從一開始就保留租金催繳紀錄、存證信函與證據，依法提起「遷讓房屋訴訟」。必要時尋求律師協助，是保護自己權益的最好方式。
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