說到高雄最重要的台鐵三大車站，沒意外一定是新左營、高雄跟鳳山，不過以近期改變幅度最大的來看，一定是後面兩個最為明顯，尤其高雄鐵路地下化大致上都已經完成，也代表車站周圍總算有機會，迎來下一步發展。不過嘛，高雄跟鳳山兩座車站的未來，似乎有點兩極化，一個是有許多都市更新準備或正在進行，另一個則是招商超級不順，為什麼兩座車站的落差會這麼大呢？
👉本集 YouTube 傳送門：https://youtu.be/Ja08A4lWixE等待終極版高雄車站
首先先來看高雄車站，當中最重要的高雄鐵路地下化工程，從 2009 年正式開工，中間歷經 2018 年天棚首次出現以及新舊軌道切換，直到現在 2025 年尾聲，整個工程終於可以說是接近全面完工，不只讓高雄有了一座全新門面，也對整個城市發展帶來相當大的影響。不過如果單純只看高雄車站附近的工程紀錄，可以追朔到 2002 年臨時站完工啟用的時刻，後續緊接著的是高雄紅線、再來才是鐵路地下化，也代表施工對車站周遭區域的影響，時間跨度其實已經超過 20 年，相當的久。
從正面觀點來看，確實在許多重大建設完成後，是能對整個區域的發展帶來新話題跟契機，實際來說像是都市更新計畫，把附近斑駁的舊建築拆除重建，或是利用原本鐵道空間蓋商場、辦公或住宅大樓等等，或許能帶來人潮，活化老舊的商圈經濟。但從反面觀點來看，車站周圍長年都在施工，周圍區域就像被迫按下暫停鍵而停滯，同時其他地方並沒有因此停下腳步，反倒隨著時間慢慢發展，就導致車站附近商圈跟其他地方相比出現落差，所以有些人認為，就算趁地下化完工後起動計畫，也不知道甚麼時候能回到以前人潮眾多的風光景象。
確實啦，尤其看看交通部幾個月前公布的報告，又有出現新變動，主要是為了因應中央政府推動高鐵南延高雄方案，還有市政府推行的車站周邊大都更計畫，所以需要整合高雄車站周邊的交通設施連通跟配套作業，讓鐵路地下化計畫出現第 4 次修正，計畫期程估計要延後到 2030 年底，經費則是需要約 145.7 億元。當中對車站發展影響最大的，還是裡面提到的高鐵高雄方案，尤其在去年還沒有完全確定轉成高雄方案之前，就已經很多人擔心高鐵施工，會再度破壞商圈發展，而且是歷經 20 多年後好不容易等到的完工時刻，沒想到又有工程要進行。
而這個擔心似乎也對台鐵招商造成影響，像是跟著地下化一起完工的商業大樓，台鐵從今年 3 月就首度公告招商辦法，但很慘的是當時只有 1 家投標，代表不符兩家以上的規定而流標。後續聽取反饋，主要原因似乎是出在投資成本過高、建物還在施工無法完整評估，以及高鐵高雄方案所帶來的影響，也就是需要評估施工期間對於營運造成的風險，確實大家對於高雄車站周圍再度進入施工景象，是有抱有疑慮的。
而商業大樓後續第 2 次招商，則是在 7 月再度展開，跟第一次不同的是調降權利金、開放圖說資料，希望降低企業的疑慮跟投資風險，但最後還是只有 1 家投標而流標。近期是進入第 3 次招商，到截止日一樣只有 1 家投標，不過這間企業有不少人在猜是冠德建設，只是尚未證實，台鐵則說經過資格預審確定是有合格申請人，後續會辦理遴選，但其他細節暫時不能公布。而除了商業大樓，旅館大樓沒意外是持續以 ROT 方式辦理招商，另外車站兩側的國道客運跟市公車商業空間，在 12 月同樣出現沒人投標而流標的狀況，台鐵研判是因為這幾年客運量下滑嚴重，全台灣都一樣喔，下滑狀況不是普通的嚴重，導致企業都在觀望、乏人問津，總之目前還在持續努力當中。
只能說高鐵正式進駐，確實對高雄車站商圈的未來發展帶來一大助益，尤其捷運、台鐵跟高鐵形成的真正三鐵共構，不是每個縣市都有，不少都是把高鐵另外拉到其他地方形成高鐵特區。但重點就是高鐵施工時間非常長，這個效益要接近通車前後才會慢慢浮現，也代表商圈在扛過高捷紅線、地下化的 20 多年施工時間後，得再多等 10 多年，才能看到終極版的高雄車站成形，而如果施工的實際影響比想像中來的大，又會對現有商圈帶來更嚴重的衝擊。
高鐵延伸屏東目前正在進行環評跟綜合規劃檢討，希望能在 2027 年底完成環評， 2028 年完成綜規，通車則是預計動工後 11 年，所以最快的通車時間是落在 2039 ，不過假設未來高雄站比屏東站先完工的話，高機率會分段通車。
周圍開發案狀況
除了高雄車站本身，再來把範圍擴的更大一點，來看看附近發展近況。像是靠近車站的車專四、車專五與商四，最近有好消息出現。從現況來看目前分別是台鐵行控中心、鐵路警察局跟長明派出所，總面積大約來到 2000 坪，而從都更角度來看的話，這三塊地剛好位在高雄車站第一環圈，是都市更新的重點區塊，所以也成為今年公辦都更案件裡，蠻多人關注的案子。而好消息是在今年 9 月，市政府正式宣布由冠德建設取得最優申請人，預計興建 2 棟地上 22~26 層/地下 6 層的住辦與商業大樓， 1 棟地上 31 層/地下 6 層的住宅大樓。
不過這還不是大家最在意的地方，而是這個案件確定由冠德建設拿下後，如果前面謠傳的商業大樓也是由冠德取得，再加上租用的中圓與北圓下沉式廣場，整個範圍非常可觀，或許高雄車站有機會變成大範圍的大型購物中心，不管是對高雄車站還是周圍區域發展，都是一大好消息，也對周遭沒落已久的區域打下一劑強心針。至於公益回饋部分，包括原有警政單位會集中進駐車專四的新大樓、設置公共停車場，同時還會蓋一條跟高雄車站天棚連通的立體天橋，整個案件預計年底簽約、 2034 年完工。
其他鄰近車站的案件，還有在長明派出所附近，站東路跟建國二路的國光客運舊址，是由高雄客運公司推動的民間都更案，預計興建 24 樓商辦及 26 樓的住宅大樓，而且早在去年 9 月就已經核定，算是很早就鳴槍起跑的案件，總投資金額約 33 億元，預計 2028 年完工。不過這個案件有個小插曲，主要是沿著建國二路走過去，會發現這邊有一棟沒有拆除，上面寫著治療淋病尿道炎的小診所，孤伶伶的佇立在這片基地上，而且屋況相當糟糕，就有人好奇會不會未來變成都更孤島，夾在兩棟新大樓的中間。確實是個好問題，答案是...不會，因為基地是整塊街廓一起更新，所以建物後續會全部拆除，目前整個案子的建照已經取得，正在同步申請拆除計畫，看起來正在照程序慢慢推動當中。
再來是位在站西路跟建國三路的國城資訊廣場，欸高雄在地人應該對這棟建築完全不陌生，確實它曾經風光過啦，有百貨商場進駐，商場上面還有好幾百戶的小套房。但我自己第一次到高雄然後看到這棟建築，就一直在想到底之前是有什麼故事，怎麼有一棟廢棄很久的大樓在這裡，而且也是從這邊感受到，車站周圍商圈好像沒落很嚴重的感覺。那很可惜的是，這棟國城資訊廣場從目前能看到的訊息，是沒有什麼好消息出現，主要因為產權都是私人持有，雖然當中有人希望走都市更新，但因為人數很多，目前都還在一個個談意願整合當中，要達成條件確實不是短時間能達成的事情。
最後是之前曾經提到的日勝生案子，是該集團旗下泰誠營造，在 2019 年得標位於高雄車站東側的站東舊宿舍公辦都更。但整個案件到現在已經 6 年，完全沒有半點動工跡象，跟先前預計總規模十四棟商場、店鋪跟集合住宅大樓的樣子，差了十萬八千里。延宕最主要的原因，是因為整個都更案歷經疫情跟俄烏戰爭，導致興建成本大漲，連帶讓日勝生希望能跟台鐵重新議約，調高共負比，不然開發效益跟之前評估落差太大，想當然，放了 6 年完全沒有啟動，就代表台鐵不同意這個要求，就讓整個案件進入爭議協調，直到現在依然沒有下文，嗯...看來這塊地要繼續閒置在那裡了。
高雄車站附近近況差不多就是這樣，至於要再出現甚麼新案件，可能要看原本在鐵道兩側，屬於台鐵或市政府的土地有沒有後續動作，再來就是車站裡面靠近九如二路，原本示意圖曾經出現的兩棟大樓預定地，但目前是沒有聽到什麼消息，也不確定會不會跟著高鐵工程一起啟動。
尷尬的鳳山車站
雖然高雄車站未來還有 10 多年的高鐵工程必須面對，但至少還算是先苦後甘，只要正式通車，不確定因素就會少非常多。而把視角換到同樣屬於地下化範圍的鳳山車站，整個情況反倒相當不樂觀，尤其有在關注的應該都知道近期消息，是台鐵打算收回來自己發展成觀光工廠，導致許多在地居民抗議聲浪不斷，紛紛表示跟之前預期引進的產業落差太大。
先從曾經發生過的爭議來看，鳳山車站在地下化推動過程就相當坎坷，當中又以站體的整體設計，成為當時最多人在意的關鍵，不只是這座車站對鳳山未來的定位跟改變，更包括整個設計外觀、要怎麼融合古城意象、以及哪些產業進駐能帶動周遭商圈發展等等，光從前面的抗議到最後定案，就花了不少時間。甚至 2018 年也出現，雖然地下化正式通車，但鳳山車站新站體跟開發案，卻無法一併啟用的消息，讓許多人擔心為什麼那時候就只有 3 層樓，是不是經費不夠導致建築縮水，直到後續澄清是因為避免影響通車，所以先進行核心工程，剩下的要到二階段才會全部完成。
那現在看到的就是完全體，包括計畫從既有鳳山車站上方，延伸興建主體為一幢兩棟的車站共構大樓。 A 棟 10 層樓除了車站跟大樓大廳，還有商業、青創、出租辦公室跟空中禮堂， B 棟 6 層樓則是文教設施、電影/實驗劇展演場所跟電影聚落空間，整體工程在 2024 年完工。但經過前面這麼多正反意見討論總算完成的重要建設，現在卻又得面對另一個問題，那就是招商超級不順利，不只是 2024 年兩度招商都沒有人投標，直到今年再度啟動也通通失敗，只有屋頂出租建置太陽能板順利成功，同時車站旁邊的曹謹路也爭議不斷，直到最近才正式打通。
而在沒有半個民間企業願意投入下，今年 10 月首次傳出，台鐵打算把部分空間變成便當觀光工廠，希望增設南部中央廚房、擴大產能，同時比照日本新幹線的車站商場，招商增設咖啡館或超市，但這個決定卻也引來正反兩極的評論。
OK ，確實是可理解在地居民的反對理由，首先便當觀光工廠跟原本的商場電影院落差太大，就好像滑交友軟體看照片以為是帥哥美女，實際見面卻是美肌開最強的大叔阿姨，宣傳力道太強、周圍居民期望太高，而在結果不如意之下導致極大的落差感。第二有可能是對於政府經營成效的不信任，確實雖然台鐵已經公司化，但政府背後的影子跟影響力依然不小，再加上裡面人員的經營想法跟效率轉變，都有可能影響觀光工廠的設計感、品味，甚至是經營成效，可能大家對台鐵自行經營的成功與否，會打上一個問號。
那如果要問我的想法的話，我自己是覺得便當觀光工廠的規劃，是也沒有到不好啦，尤其這幾年台鐵在觀光上的突破有目共睹，山嵐號、鳴日號、海風號在跨界合作下，整體經營跟設計可圈可點，或許可以把成功經驗，轉移到觀光工廠的推動上。另外從 2024 年的成績單來看，台鐵運輸本業雖然一樣呈現虧損狀態，不過附業便當收入卻表現得異常亮眼，平均每月銷售量 75 萬個，一整年還創下 8.63 億的營業額，果真是被火車耽誤的便當店。而且除了基本盤有維持住，很多時候也會配合節日慶典推出特色便當，尤其限量在地特色便當是真的蠻好吃的，整體品牌形象跟價值，已經慢慢擺脫之前那種單純搭車吃飽的形象，或許在這個招商碰壁的時刻，讓便當觀光工廠進駐是可以嘗試的選擇，而且也不會把車站的所有空間都用完，還是會保留部分空間讓其他產業進駐。
不過不得不說的確是有隱憂啦，也就是都市發展的角度來看，鳳山車站的座落位置確實相當尷尬，或許也是造成招商困難的原因之一。首先交通方面，鳳山車站只有單純一條台鐵，雖然從進出站人數來看排名高雄第三，還是算不錯，但其他像是高鐵在高雄方案確定後，就不可能進駐鳳山車站，捷運則不管是目前正在興建或規劃中路線，都有一定的難度，而機會最大的青線鳳山楠梓線，則因為考量工程技術、必須穿過大量民宅，目前看起來機會是有點渺茫。而且就算未來真的接到鳳山車站，要怎麼跟橘線鳳山或大東相接，中間長距離轉乘要怎麼解決，都會變成一大問題。
再來就是從其他開發案來看，在距離鳳山車站不遠的衛武營，附近就有三井 LaLaport 、 O10 跟 Y18 捷運聯開案，同時還有苓雅運動園區的 A、B、C 三塊基地，在一個區域的胃納量有限之下，鳳山車站又只有台鐵一條路線、人流不足，相較來說市場目光一定不會把它放在第一順位，都成為招商不順的原因。
高雄車站 v.s. 鳳山車站
高雄車站雖然歷經 20 多年的長期施工，同時又要再度面對高鐵的影響，但把時間拉遠，在擁有捷運台鐵高鐵的加持下，整塊區域在未來確實值得期待，只是 11 年的施工時間，也成為高雄車站招商時的考量之一。不過相較於高雄車站，鳳山車站的招商又相對更尷尬，不只因為單一路線導致人流偏少，鄰近區域又有眾多開發案相互影響，就導致招商結果總是不如預期，也沒有達成之前的規劃目標。只能說在地居民肯定希望趁著重大建設啟動，能夠把整個區域的經濟發展一同提升，但一個區域的發展要逐漸蓬勃，甚至成為一座城市的核心之一，絕對不是單一建設順利啟用就能達成。而在目標期望與實際狀況不符的情況下，現在就必須思考究竟要怎麼經營，才能讓已經完成的空間不至於長期閒置在那裡了。
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