前言：當「買空氣」成為歷史，房價就會跌嗎？
台灣房地產市場長期存在一個世界奇觀：我們花了幾千萬買房，卻有 35% 甚至 40% 的錢，是花在那些你可能一年用不到兩次的健身房、或者是每天經過卻不屬於你的車道上。
為了回應高房價與「實坪制」的民怨，內政部積極推動的「虛坪改革」方案，預計將於 2026 年針對新建照案正式實施。這項政策號稱能讓公設比降低 5% 至 10%，許多購屋族聽聞後歡欣鼓舞，認為房價終於要變得「合理」了。
但身為理性的市場觀察者，TWProbe 必須潑一盆冷水：公設比下降，並不代表你會花比較少的錢買房。
這場改革本質上是一次計價公式的重組，而非成本的降低。本文將帶您拆解這場數字遊戲，看懂 2026 年後房市的新邏輯。
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改革一：車道產權的「歸位」——拒絕當分母
過去的建案常有一個被人詬病的現象：建商為了壓低公設比數字，或者是為了灌水坪數，會將地下室的「車道面積」灌入「大公」（全體住戶共同分擔的公設）。
這造成了極大的不公平：一位不開車、沒買車位的住戶，權狀裡卻被迫分攤了 3-5 坪的車道面積。
2026 新制變革：使用者付費 根據《公寓大廈管理條例》的修正方向，未來的法定停車空間將改為「專有部分」，並擁有獨立權狀（或明確登記）。
- 沒買車位的人： 權狀完全乾淨，不需要負擔任何車道面積。
- 買車位的人： 車道面積將由你們共同分擔。
🔍 TWProbe 觀點： 這對首購族是大利多，你買到的每一坪都更紮實。但副作用是「車位價格將大幅上漲」。因為過去可以「灌給全體」的車道成本，未來只能灌給買車位的人。平面車位的價格可能會從現在的 250-300 萬，跳漲至更高水平。
改革二：公設瘦身——終結「華而不實」的灌水
現行法規中，許多「免計容積」的空間（如機房、管委會空間）常被建商蓋好蓋滿，甚至二次施工改建成 KTV、交誼廳，這些空間雖然讓建案看起來豪華，卻也讓公設比居高不下。
2026 新制變革：
- 電梯免計容積： 過去電梯算在容積內，未來修法免計。這鼓勵建商設置足夠的電梯，而不用擔心吃掉可賣的坪數。
- 管委會空間上限 1%： 這是殺手鐧。新制擬規定管委會空間以總容積的 1% 為上限。這意味著未來的新建案，那些浮誇的百坪大廳、過度設計的休閒設施將大幅減少。
預期結果：新建案的公設比有望從目前的 33%-35%，下降至 25%-30%。
核心分析：公設比降了，為什麼單價會「暴漲」？
這是最多人誤解，也是最需要釐清的數學真相。
許多消費者期待「公設比降低 = 房價打折」。但我們必須回到建商的定價公式：
房屋總價 = (土地成本 + 營造成本 + 管銷) + 預期利潤
虛坪改革並沒有降低土地成本，也沒有降低鋼筋水泥的價格。建商要賺的總利潤是不會變的。
當「虛坪」被拿掉，權狀上的「總坪數（分母）」變小了，為了維持一樣的「總價（分子）」，每坪單價勢必會數學性上漲。
📊 實際試算（以總價 2,000 萬為例）
方案 A：舊制 (現行法規)
- 房屋總價：2,000 萬
- 實坪 (室內)：26 坪
- 虛坪 (公設)：14 坪 (公設比 35%)
- 權狀總坪數：40 坪
- 每坪單價：50 萬 / 坪
方案 B：新制 (虛坪改革後)
- 房屋總價：2,000 萬 (建商利潤不變)
- 實坪 (室內)：26 坪 (居住空間不變)
- 虛坪 (公設)：11 坪 (公設比 30%，虛坪減少)
- 權狀總坪數：37 坪 (分母變小)
- 每坪單價：54 萬 / 坪 (漲幅 8%)
結論： 你雖然少買了 3 坪的虛坪，但單價卻漲了 4 萬。對你的荷包來說，總支出是一模一樣的。
投資人必讀 FAQ
Q1：新制上路後，現在的中古屋公設比會改變嗎？ A：不會。 法律不溯及既往。這項改革僅適用於新制實施後（預計 2026）申請建造執照的「新建案」。目前的中古屋、以及現在正在賣的預售屋，權狀登記方式都不會改變。
Q2：那我是不是應該等 2026 再買房？ A：未必。 雖然新制的「得房率」較高，但屆時的新案單價會因為上述的數學效應而顯得「非常貴」。市場屆時會進入一個「新舊制混亂期」，舊制建案可能會因為單價看起來較低而反而變得搶手。
Q3：如果不買車位，是不是就完全不能使用車道？ A：法律產權上是如此。 未來車道屬於買車位者的「專有部分」。但實務上，搬家、裝潢卸貨、救護車進出等暫時性使用，通常會被視為合理範圍。這部分的管理細則，將是未來各大樓管委會規約制定的重點戰場。
結語：從賣麵粉到賣麵包
2026 年的虛坪改革，可以比喻為將房地產從「賣麵粉（含包裝重）」轉向「賣麵包（實重）」的過程。
雖然「單價上漲」聽起來很嚇人，但這是一個市場走向資訊透明化的必經陣痛。這項改革能避免消費者花大錢買了 10 坪自己根本用不到的車道與機房。
在這個轉型期，TWProbe 建議所有購屋族，忘掉「權狀單價」，學會計算「實坪單價」（總價 ÷ 室內實際使用坪數）。這才是衡量房屋價值唯一不變的標準。
資料來源 | Official Sources 本站政策解析參照內政部與行政院公開資訊：
- 內政部地政司 – 虛坪改革專區
- 行政院公報資訊網 – 《公寓大廈管理條例》修正草案
- 內政部營建署 – 建築技術規則
關於 TWProbe TWProbe 是一個致力於房地產知識普及的非營利平台。我們透過數據與法規分析，協助購屋族看清市場真相。
