關於 2026 年的房市，市場上的雜訊很多。我不打算預測漲跌幅，我更在意的是市場結構的變化，特別是「流動性風險」。目前的數據顯示，我們正走向一個與過去幾年完全不同的金融環境。
用一個 1,200 萬 的實際案例，搭配現在大家最熟悉的「新青安」算法，來拆解為什麼當寬限期結束、市場鑑價改變時，會成為許多人的財務黑洞。
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很多人買房時只看「第一年繳多少」，卻忽略了寬限期後的「本利攤還」。
我們以總價 1,200 萬 的房子為例，假設貸款 8 成（960 萬），使用新青安貸款（40 年期、5 年寬限期、利率 1.775%）：
- 前 5 年（寬限期）： 你每個月只要繳利息，大約 $14,200 元。 這數字看似很低，比租房還便宜，這也是為什麼很多人覺得「買得起」，但更重要的是寬限期後。
- 第 6 年開始（寬限期結束）： 好日子結束了，開始本利攤還。你每個月要繳的錢會瞬間跳升到約 $30,800 元。
重點來了： 從 1.4 萬變成 3.1 萬，現金流支出是直接 翻了 2.2 倍。
雖然新青安的寬限期長達 5 年，所以這批人的壓力炸彈不會在 2026 年引爆（會延後到 2028 年後）。
但是很多人會開始考慮賣房，因為發現自己恐怕支撐不住新青安後的利率。
當然，你可能暫時不敢賣房，因為有房地合一稅的問題，若在持有5年內出售，通常會被課徵35%~45%的重稅，除非符合特定條件（如調職、失業等）才能適用較低稅率20%。
為什麼賣不掉？
當這些撐不住的人決定賣房時，會遇到第二個魔王：流動性。
這時候最大的風險不在價格，而是銀行的鑒價金額下降，導致要買的人借不到這麼多的錢。
延續上面的例子， 假設你在外圍重劃區買的這間 1,200 萬房子，之後你想要賣掉，你可能想說就用原價1,200萬脫手吧！
問題來了：買方要準備多少現金？
在房市熱絡時，銀行估得到價，買方只需要準備 2 成頭期款（240 萬）。 但在市場轉冷或銀行風控變嚴時，銀行對該區域的鑑價可能會下修。
假設銀行只估房子只剩下 1,000 萬的價值。
這意味著銀行只會借給買方 1,000 萬的 8 成 = 800 萬。
買方的資金缺口計算：
- 成交價：1,200 萬
- 可貸款金額：800 萬
- 需自備現金：400 萬
這還沒加上稅金與仲介費，買方實際進場的現金門檻可能高達 400~450 萬。
因為重劃區買氣下降，銀行覺得風險上升，因此鑑價金額下降，原本買這間房只需要 240 萬現金，現在卻需要 400 多萬。
這會讓購買人的意願大大下降，甚至轉往其他更有潛力的地方買房。
價格雖然掛 1,200 萬，但市場上具備這種現金實力的人看不上，而想買的人拿不出這麼多錢。
這時候，房子就變成了無法變現的燙手山芋。
市場結構
除了鑑價機制，供給面的數據也正在發生變化。
目前待售新成屋的庫存處於相對高點，這批過去幾年開工的建案，將在 2026 年前後陸續交屋。有一些炒作和外圍的地方，會受到沈重的壓力。
這時候房子會呈現兩種狀況：
- 具備護城河的區域：供給極其有限的精華地段（如台北市、成熟商圈），因為沒有新供給干擾，價格依然有支撐。
- 供給過剩的區域：那些話題炒作過頭、實際機能未到位的重劃區，將面臨極大的賣壓。當投資客的寬限期集體結束，而市場承接力道（現金流）不足時，流動性危機就會浮現。
給投資人的操作建議
面對 2026 年的環境，有兩點務實的建議：
1. 重新檢視你的現金流壓力 如果你持有高槓桿的房產，請重新計算你的現金流。不要只看寬限期內的數字，要算本利攤還後的壓力。如果房貸佔你收入比例過高，且物件位於供給過剩區，你必須意識到未來的轉手難度會比現在高很多。
2. 區分資產與負債 在財務報表上，能產生淨現金流、或者能隨時變現的才叫優質資產。如果一間房子讓你每個月現金流轉負，且在市場上難以變現，那它在財務本質上，其實更接近負債。
2026 年的房市恐怕會比2025更嚴峻，要買房的人一定要保留一些流動資產，不要all in 在房市，不然屆時看著房價持續下降，又賣不掉，會很難熬。
多看房，多做功課，多跑一下自己的財務數據，再來決定要不要買房。
