【婚姻議題】夫妻一起買房子怎麼登記比較好？ 怎麼保護自己的權利？
不動產價格屢創新高，一般上班族很難負擔，很多夫妻會在新婚前後合資買房，考量到產權、稅賦等複雜的問題，常常會產生疑問，像是要登記其中一個人的名字？還是共同持有？要婚前買？還是婚後買？讓律師為你分析。
小娟和大禹打算一起買房、結婚。小娟薪水比較高，但剛幫家人還完債，沒什麼存款；大禹薪水不多，但爸爸願意幫小倆口負擔頭期款。
兩人都同意由大禹的爸爸幫忙出頭期款之後，未來每個月的貸款由小娟的薪水支出，大禹只要付管理費、稅金和水電費等固定開銷就好。
原本兩人打算登記共有房子，卻被朋友建議應該登記一個人的名字就好，不要讓兩人都浪費掉「一生一次」的稅捐優惠，未來再買第二間房子比較有利，他們究竟該怎麼做比較好呢？
只登記一個人的名字，有什麼好處？
賣房子的時候，如果房子有漲價，依照漲價的幅度，要繳納稅率20％～40％不等土地增值稅及房地合一稅給政府。如果賣出的這間房子符合自用住宅的條件，可以適用俗稱「一生一次」的10％優惠稅率。
此外，根據當下的政策，名下有沒有房子或房貸，也可能會影響到購買第二間房子時，銀行提供的貸款成數、有無寬限期、房貸利率等等貸款條件。以現在政府傾向打房的政策來說，名下有房的人，購買第二間房子的貸款條件通常會比較差。
不過，由於配偶間的贈與不會被課徵土地增值稅及贈與稅，只要繳納房屋評定現值6％的契稅、印花稅和規費，如果在買房子的當下是登記夫妻兩人共同持有，也不是完全沒有節稅或是爭取貸款條件的機會，而是可以採用「先贈與後出售」的方式。
小娟和大禹如果一開始是登記共同持有，要買第二間房子的時候，可以先讓小娟把持份贈與給大禹，這樣一來就只會用掉大禹的「一生一次」稅率，小娟的「一生一次」稅率可以留到下次賣房子的時候再使用。
婚前買、婚後買，有什麼差別？
夫妻如果沒有特別去做財產制的登記，就是依法採「法定財產制」。除了受贈與、繼承取得的財產之外，在離婚、一方死亡，或要變更夫妻財產制等情況，「婚後財產」比較少的一方，可以跟另一方請求差額。
婚前購買的房子，在法定財產制的規則下屬於「婚前財產」，不會納入婚姻財產制的計算；結婚後購買的房子，則屬於婚後財產，理所當然要納入婚姻財產制來計算。
很多人會誤以為「法定財產制」的意思是夫妻婚後財產都「共有」，但「共有」與婚姻關係消滅的時候可以請求差額，意義完全不同。比方說，如果要處分共有財產，應該要經過共有人同意；但遵循「法定財產制」的夫妻一方，若是想把自己名下的財產送給他人或捐贈出去，或是把房子賣掉，是不需要經過另一方同意的。
那婚前買的房子就跟另一半毫無關係了嗎？倒也不是。
雖然房子本身屬於「婚前財產」，但買房的時候如果有向銀行貸款，婚後持續繳納貸款給銀行，算是以婚後財產清償婚前債務的行為，另一方雖然不能主張要求分房子或是以漲價之後的價值估算資產，但可以把婚姻期間繳給銀行的貸款金額，納入婚後財產計算。
房子登記在配偶名下，有什麼風險？
回到我們案例中的小娟和大禹的狀況，如果兩人決定把房子登記在大禹的名下，可能會有以下幾種風險：
未經同意的處分
如果大禹私自把房子賣掉、贈與他人，由於房子是登記在大禹名下，不但不用經過小娟同意，小娟也有可能完全不知情。
遭強制執行時的風險
如果大禹在外欠債、生意失敗、開車撞倒人遭索賠大筆金錢等，被債權人聲請法院強制執行大禹的財產，房子就有可能被拍賣掉，小娟也很難主張對房子有什麼權利。
剩餘財產分配的計算方式
有朝一日若小娟和大禹離婚，或是其中一方死亡，就算兩人是在婚後才買房，只要房子登記在大禹名下，在計算剩餘財產的時候就算是大禹的財產，對小娟來說非常不利。
實務上，有些人會拿出繳納頭期款、工程款或每個月繳納房貸的證明，主張房子產權實際上只是「借名登記」在配偶名下。但法官認為，夫妻間互相幫忙代償債務原因很多，而且也很常見，可能是贈與，也可能是雙方口頭講好的分擔方法，無法光憑在婚姻期間有負擔貸款就認為有「借名登記」的事實。
房子單獨登記在配偶名下，如何自己確保權利？
如果夫妻考量過稅務問題和風險後，還是決定把房子登記在其中一方的名下，以下幾種方式可以稍微降低另一方承擔的風險：
借名登記契約、婚前協議
如果和本案一樣是雙方一起出資買房，卻只登記在其中一人名下，可以稱之為「借名登記」。建議雙方簽訂借名登記契約，或是把借名登記的約定放在婚前協議中，謹慎一點的人，可以找律師或第三人見證，確保日後能作為證據。
設定抵押權、預告登記
房子被設定抵押權後，就算所有權被移轉，抵押權也無法任意塗銷，一般買家也不會輕易接受抵押權還沒塗銷的房子；即便是房子真的被賣掉，或是遭到強制執行，抵押權人的法律權益也受到保障。
向地政機關申請預告登記後，房子的所有權人要做買賣、過戶、轉讓、贈與、抵押貸款之前，都需要取得「預告登記請求權人」的同意，否則無法處分。
本文同步刊載於康健雜誌
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