民事案件：不動產「借名登記」問題多！借名登記探究（二）-外部關係
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前言
不動產借名登記的糾紛頻仍，除前篇文章所探究的出名人（即「人頭」）與借名人（即出資者）間所成立的借名登記契約是否有效的爭議以外，出名人（即「人頭」）未經借名人（即出資者）同意之下，將名下的不動產移轉登記予第三人，例如擅自出售給他人之行為，其買賣行為是否有效？以下就來探究出名人擅自出售該不動產的「外部」效力，主要有以下二種看法，有權處分說、無權處分說：
一、有權處分說
此說基於「債之相對性」的觀點出發，也就是說，借名登記契約是成立在出名人與借名人之間，僅此二人受該借名登記契約拘束，而不拘束於其他第三人，縱使出名人未經借名人同意下出售該不動產，第三人仍不受借名登記契約的限制；且物權是採「登記主義、顯名主義」，該不動產的名義人是出名人，因此，應優先保護市場交易的第三人，即出名人的出售行為是「有權處分」，而借名人對此僅有事後對出名人的求償權。
- 【參考實務見解】最高法院107年度台上字第139號民事判決：「不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依 其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異。」
二、無權處分說（效力未定）
此說強調借名人的利益，認為出名人違反借名登記契約，將登記於自己名下之不動產為物權處分（買賣等等）時，對借名人而言，為「無權處分」，惟如相對人為善意不知情的第三人時，第三人應受善意受讓及信賴保護，而該處分有效；相反的，如相對人為知情的惡意第三人時，應依民法第118條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。
- 【參考實務見解】最高法院98年度台上字第76號民事判決：「按稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第一百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。」
三、最高法院近期見解
最高法院於106年間對出名人恣意處分不動產效力的議題，做出決議：採出名人「有權處分」：
106年度第3次民事庭會議決議之提案為：「借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？」
決議內容如下：「採甲說（有權處分說）：不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。」
小結
出名人未經借名人同意之下出售不動產對於第三人的效力，過往有採處分行為原則上無效而例外於受讓第三人為善意時有效的見解，然而，最高法院 106年度第3次民事庭會議及近期實務見解均逐漸傾向出名人有權處分的見解，優先保護交易市場的第三人，而借名人原則上只能事後以不當得利向出名人求償，惟實務上往往求償不易，因此，建議讀者儘量避免將自己的不動產登記在他人名下。
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所在編章︰
第三編 物權＼第一章 通則（§757~764）
立法沿革︰
98.01.23增訂公布(後續尚無修正)
民法第759條之1（不動產物權登記之變動效力）（98.01.23增訂公布）
Ⅰ不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。
Ⅱ因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為
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借名登記房產以規避囤房稅，除了可能帶來的法律風險外，實際下卻產生高額的土地增值稅和遺產稅等問題，因小失大，切莫為之。
不動產的借名登記，在登記名義人有權處分的情形下，如果被出賣、贈與、借款而設定抵押等，都是有效的，真正權利人只能寄望登記名義人有其他財產可以作為賠償，否則可能面臨求償無門的窘境，國人盡量還是不要以借名登記的方式處置不動產，免得因小失大，省不了多少稅，卻虧了幾千萬的房子。
函釋：內政部92年12月23日內授中辦地字第0920085261號函
要旨：律師、地政士因執行法定業務之必要，而受當事人之委託代理投標法院拍賣之不動產者，如未對不特定人有招攬、廣告、提供資訊或媒合之行為，無不動產經紀業管理條例適用
72台抗94之重點：
共有人間互為買賣應有部分，他共有人並無土地法§34-1 Ⅳ規定之先買權。
例子：
甲、乙、丙共有Ａ地，應有部分各3分之1，甲出賣其應有部分3分之1給乙，丙並無土地法§34-1 Ⅳ規定之先買權。
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