前言
近日進行法律諮詢時，有數位民眾均來詢問有關不動產分管契約對第三人之拘束效力問題，因此，筆者以下簡介不動產分管契約對第三人拘束效力之概念，供大家參考。
什麼是「分管契約」？
不動產所有權除了單獨所有以外就是多數共同所有了，依 民法第820條第1項 規定，共有物除了契約另有規定以外，必須要共有人以及應有部份過半數來決定。但如果應有部分合計超過了三分之二時，可不用計算人數。而所謂的 分管契約 是指共有人以契約書的方式，約定由其中一人或是指定特定的人來管理、使用共有部份。
那麼分管契約的成立方式，可否以民法第820條第1項規定之「多數決」方式為之？抑或仍應由全體共有人同意始得為之？
我國司法實務目前仍有爭議，但目前較多數之看法是傾向認為，民法第820條第1項之「管理」，應包含共有人間約定分管契約之管理方式在內，故自得以「多數決」方式為之(臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第6號參照)。
不動產分管契約對繼受人之拘束效力？
如果小明買了房子，發現這房子已經有約定了分管契約，明明契約小明並沒有一起制定，這契約對小明是不是也有效呢?根據 民法第826條之1第1項 規定，共有人就不動產與其他共有人訂立分管契約後，如將其應有部分讓與第三人，則第三人是否應受該分管契約之拘束，應視該分管契約有無登記。如該分管契約已有登記（登記對抗主義），則對第三人發生物權效力，第三人一律受該分管契約之拘束。
如該分管契約未經登記，則第三人是否即不受該分管契約所拘束？
此部分雖非無爭議，但較多數之看法仍認為此時應參考 大法官釋字第349號解釋，即如第三人「明知」或「可得而知」該分管契約時，則第三人仍應受該分管契約之拘束；反之，如第三人係善意而不知悉，則不受該分管契約之拘束。所以小明在購屋時，如果賣方有故意隱瞞有分管契約之類的行為，那小明就可以不受分管契約的拘束；但如果只是沒有詳查而購買的話，小明依然要受分管契約的拘束喔！
結論
為使不動產之共有物有效利用，發揮最大經濟效益，分管契約之訂立在我國民間十分常見，因此，建議民眾購買不動產時，務必特別注意有無分管契約之問題，以免屆時引起法律糾紛。
安和國際法律事務所
賴鴻齊 律師
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