不動產分管契約對第三人之拘束效力

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前言

近日進行法律諮詢時,有數位民眾均來詢問有關不動產分管契約對第三人之拘束效力問題,因此,筆者以下簡介不動產分管契約對第三人拘束效力之概念,供大家參考。

什麼是「分管契約」?

不動產所有權除了單獨所有以外就是多數共同所有了,依 民法第820條第1項 規定,共有物除了契約另有規定以外,必須要共有人以及應有部份過半數來決定。但如果應有部分合計超過了三分之二時,可不用計算人數。而所謂的 分管契約 是指共有人以契約書的方式,約定由其中一人或是指定特定的人來管理、使用共有部份。

那麼分管契約的成立方式,可否以民法第820條第1項規定之「多數決」方式為之?抑或仍應由全體共有人同意始得為之?

我國司法實務目前仍有爭議,但目前較多數之看法是傾向認為,民法第820條第1項之「管理」,應包含共有人間約定分管契約之管理方式在內,故自得以「多數決」方式為之(臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第6號參照)。

不動產分管契約對繼受人之拘束效力?

如果小明買了房子,發現這房子已經有約定了分管契約,明明契約小明並沒有一起制定,這契約對小明是不是也有效呢?根據 民法第826條之1第1項 規定,共有人就不動產與其他共有人訂立分管契約後,如將其應有部分讓與第三人,則第三人是否應受該分管契約之拘束,應視該分管契約有無登記。如該分管契約已有登記(登記對抗主義),則對第三人發生物權效力,第三人一律受該分管契約之拘束。

如該分管契約未經登記,則第三人是否即不受該分管契約所拘束?

此部分雖非無爭議,但較多數之看法仍認為此時應參考 大法官釋字第349號解釋,即如第三人「明知」或「可得而知」該分管契約時,則第三人仍應受該分管契約之拘束;反之,如第三人係善意而不知悉,則不受該分管契約之拘束。所以小明在購屋時,如果賣方有故意隱瞞有分管契約之類的行為,那小明就可以不受分管契約的拘束;但如果只是沒有詳查而購買的話,小明依然要受分管契約的拘束喔!

結論

為使不動產之共有物有效利用,發揮最大經濟效益,分管契約之訂立在我國民間十分常見,因此,建議民眾購買不動產時,務必特別注意有無分管契約之問題,以免屆時引起法律糾紛。
安和國際法律事務所 
賴鴻齊 律師
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