其實,回憶起我第一次成交的案子,也是一個慘痛的經驗。
經過一兩個月的摸索期,羨慕別人,為什麼帶看回來就可收斡旋,而我卻只有剛好值班,幸運撿到來店 (或來電) 委託售屋的案子。
(收了斡旋才表示有機會談妥價格並成交;而只是接受屋主委託,就還是得等買方出現才賺得到錢啦!)
明明我都有掃街呀!
明明我也持續的帶看呀!
明明我跟客人介紹的時候,看起來他們都很喜歡呀!
明明……
明明我就很認真的咩……
為什麼我就是沒斡旋可收!
終於,有一天我帶了一對母子看一間透天,老天聽到我的呼喊,祂,眷顧我了。
然後,我……冒……泡了!
可是,都還來不及慶祝我人生的「首泡」,這個我有史以來第一個成交的案子,就因為我的疏忽,差點毀了不說,也完全輸掉了客戶對我的信任,更讓我留下了仲介生涯的第一滴眼淚。
這位比我年輕了一點的買方,對他,我有一絲像對自己弟弟一樣的心情,希望他能買到夢想中的房子,最好還能物超所值……
這回,我患的是「買方情結」。
但就算我再努力,賣方也有他的堅持,所以價格上我能幫的畢竟有限。
說到價格,很簡單的道理,除了經驗之外,急著買 (或賣) 的人幾乎註定是輸家。
我們只能盡力囉!
經過一番拉鋸,順利成交後,除了正常過戶程序,買方還要辦理貸款,所以並不是馬上可以交屋的。
這段時間,尚未完成所有權移轉登記,權利當然還在賣方手上。
為了避免登記過程中發生任何變化,譬如屋主突然不想賣,或是買方因為資金問題而不買……
萬一買賣不成,買方對房子做的任何改變,可就很難對屋主交代了。
更何況,房子順利交屋後,屋主還是要負民法上的瑕疵擔保責任,也就是在一段時間內 (通常是半年保固),房屋如果有問題,只要不是買方所造成的,屋主都要負責。
※註:
一般買賣契約中,買受人的責任是交付價金,出賣人除了交付標的物外,要負起瑕疵擔保責任,瑕疵擔保責任是指交付完整無瑕疵物品的義務。
這個擔保責任含「
物之瑕疵」及「
權利瑕疵」兩部分。瑕疵擔保責任,謂買賣契約之出賣人就買賣標的物之權利或物之瑕疵,應負之法定
無過失責任。
(民法第345條至第397條) 「物之瑕疵」就是指實體的物品,包括動產及不動產,出賣人不能提供有瑕疵的東西。 物之瑕疵擔保責任,出賣人對於買賣標的物之價值、品質或效用上瑕疵之擔保責任。 要件有三:
(一)物之瑕疵須於危險移轉時存在。 (二)須買受人善意且無重大過失。 (三)買受人就受領之物須檢查通知,但出賣人故意不告知瑕疵者,不再此限。 出賣人之物之瑕疵擔保責任成立後,買受人得請求解除契約或減少價金。
民法第354條:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」;
同法第373條:「買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。」
所以,交屋前,買方是不能任意進入該房地,以避免爭議的。
本來這應該是最基本的道理,為了雙方的權益,保管鑰匙的仲介人員,當然不應該隨便把鑰匙交給買方。
那時我的客戶 (買方) 提出,反正快交屋了,屋主的房子本來就空很久了,既然沒在使用,能否讓他先行整理?
後來經過我同事與原屋主協調,他僅同意,讓買方將清潔用品及器具搬進去,而且只能放在一樓車庫。
當時菜到不行的菜鳥,我本人,竟因為一時的婦人之仁,一廂情願的認為,反正屋主早就沒住在那裡了,買方就算先行打掃,又有什麼關係,而且終於有了自己的家,那種期待的心情,我能理解,反正對賣方 (屋主) 「並不造成影響」呀 !
虧我還是學法律的,竟然如此的輕率,毫不考慮的就把鑰匙交給我的買方。
(正確的處理方式應該是陪同買方前去,以確認他們沒有逾越原屋主授權)
本來也只是將一些清掃用具搬進去,只是,買方的父親看見花圃的花都枯萎了,一時興起,便擅自做主把已經了無生氣的植物都移除,開心的準備種下新的花……
而我這個傻傻的菜鳥,渾然不知。
直到交屋前,屋主發現了這個問題,除了責怪我們沒有善盡仲介人員應盡的義務,也準備向買方提出賠償的請求。
這下,我真是欲哭無淚了,買方只不過是認為房子我都買了,不但沒給你破壞什麼,還增加了些花花草草,怎麼需要賠償呢?
可是,屋主對該房地仍然有所有權,沒有好好安撫,嚴重的話他連買賣契約都要解除了,這可不是我們沒服務費就能了結的,也會造成買方損失 (他所付出的訂金及過戶相關費用),畢竟事實擺在眼前,買方「侵權」了。
雖然我們心知肚明,屋主就是有了籌碼,怎麼可能輕易放過這兩頭敲一筆的機會。
錯在先,只能低頭賠罪,我也不是要把屋主描述成壞人,只是人的心態就是希望自己的房子價格賣高一點,服務費少付點。
那些已成定局的事,改變不了,現在因為仲介疏失,買方在交屋前動了還屬於「我」的房子,才有這個機會能再多少收一點錢回來,想把握一下也是人之常情……
後來,我那位「開發」同事,就是屋主的仲介服務人員,他是一位很有經驗的年輕人,也只好陪同糊塗到不行的姊姊我,帶了一大盒 「高級水果」登門致歉。這時只能採哀兵之姿,表明我因為欠缺經驗所犯下的錯誤,而且為了此事自責不已,說到難過處,現場紅了眼眶,完全不用掩飾……
剛好,這樣或許能博取屋主一點同情心……
後來,雖保住了交易,但是,屋主仍然堅持我們和買方都必須為錯誤付出代價。
但是買方不認為自己不對,就算我們已經盡力為買方爭取少一點的賠償,他們還是不認為自己有付任何費用的必要。
一番溝通後,為了交易的順利進行,買方認了,可是電話裡他對我說的話,卻很重的刺傷了我的心。
他說, 「為什麼你們只幫賣方說話,難道我們比人家窮,就比較賤,比較不重要嗎?」
其實他都不知道從頭到尾,我替他們抱不平,卻在法律上站不住腳。
如果可以,我也希望屋主扣我服務費就好,可惜,他要求的不是我個人能承擔的……
到現在我還常想起原本對我很好的阿姨,就是買方的媽媽,或許也還為了這件事怨我吧!