早期的房屋買賣交易習慣是買方直接將購屋頭期款交給屋主，這對買方的保障不夠周全，因為若遇上假屋主偽造權狀或一屋多賣爭議時，買方容易受到損害。
過去自售屋主常有遭受買方「假買屋真詐騙」，買方向銀行或地下錢莊辦理高額貸款後捲款潛逃，使被害屋主遭受房財兩失甚至吃上官司糾紛。
為降低購屋風險，以銀行做為履行契約的保障第三方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在第三方「履約專戶」中。等所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手後，價金才會提出撥給賣方。如此，可防止遭受詐騙，甚至如賣方房屋延遲交屋、查封、違約等狀況，買方價金就會被凍結在中間人的帳戶，不至被賣方取走而不負責任。
什麼是履約保證？
履約保證是一種在不動產交易中，為了保障買賣雙方權益而設立的機制。具體來說，履約保證是由第三方機構保管買方支付的款項和相關文件，並在交易過程中確保這些資金和文件的安全。
這個機制的主要目的是避免交易過程中出現任何瑕疵或糾紛。例如，如果買方或賣方在交易過程中未能履行合同義務，第三方機構可以根據合同指示進行相應的處理。
履約保證的流程：
- 開設專戶：第三方機構為交易開設專門的保證帳戶。
- 簽訂合同：買賣雙方簽訂買賣合同和履約保證申請書。
- 資金管理：買方將各階段的款項存入保證帳戶，第三方機構負責管理資金。
- 過戶和結算：在完成過戶手續後，第三方機構將剩餘款項支付給賣方。
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履約保證的費用怎麼算？
依目前業界大多數房仲公司收取的履約保證手續費來說，費用行情大約是按成交價金的萬分之六計算，即由買賣雙方平均負擔各萬分之三。
常見的履約保證種類？
市場常見不動產履約保證分兩種，預售屋的履約擔保與成屋履約保證，又以成屋交易為主要佔大宗。成屋履約保證又分買賣價金履約保證和已收價金履約保證：
預售屋履約擔保
- 定義：預售屋履約擔保是針對預售屋交易的一種保障機制，旨在防止建商挪用建案資金，確保資金專款專用。根據內政部及行政院消保會的規定，預售屋買賣定型化契約中必須包含履約擔保機制。
- 機制：常見的履約擔保機制包括價金信託與不動產開發信託，這些機制的本質都是為了防止建商挪用資金。
成屋履約保證
- 成屋履約保證是針對已建成房屋交易的一種保障機制，主要分為買賣價金履約保證和已收價金履約保證。
買賣價金履約保證
- 這種保證是由第三方（如建經公司）擔任委託人，確保買賣雙方的交易資金安全。
已收價金履約保證
- 這種保證則是針對已經收取的價金進行保障，防止資金被挪用。
履約保障的4大基本保障
履約保證在不動產交易中扮演著重要的角色，確保買賣雙方的權益，新聞常看見的買賣詐欺、賣主房屋被債權人查封或悔賣、房屋已過戶買方但未付尾款或悔買等案件，透過履保機制避免風險。不過，要另外支付手續費用，也要記得問清楚。
以下是一些關於履約保證的詳細資訊：
履約保證的作用？
- 資金保障：確保買賣雙方的資金交易安全無虞，任何資金的動用都需要經過買方同意，杜絕詐欺行為。
- 過戶保障：確保房屋過戶點交後，專戶才會撥付專戶裡的買賣屋款項，保障買方能夠順利取得不動產所有權。
- 款項保障：保障賣方能夠拿到不動產價金，避免因買方資金問題而導致交易失敗。
- 契約保障：確保買賣雙方在契約中的權益，避免因契約不明確或爭議而導致的糾紛。
這些保障措施旨在降低購屋風險，確保交易的安全和順利進行。
常見的第三方機構？
- 建築經理公司：由銀行投資成立，專門處理不動產營建、管理相關事項。
- 獨立履約保證公司：一些大型品牌公司會成立屬於自己的履約保證公司，這類公司通常是獨立運作的。
履約保證手續費用？
- 目前市場履保費用，皆以房屋成交總價的萬分之2~6為基準，費用若無特別約定，原則上由買賣雙方共同分攤。
選擇第三方機構注意事項？
- 確認第三方機構的背景和信譽。
- 了解其提供的服務範圍和保障內容。
- 比較不同機構的手續費用和服務條款。
履約保證機制能夠有效降低不動產交易中的風險，保障買賣雙方的權益，但在選擇服務時，務必詳細了解相關費用和條款，以確保自身權益。每份積沙成塔的積蓄，懷抱滿心期待購置一棟屬於自己的家的心情，交易的成功，更重要避免交易過程的風險，最終買賣雙方皆大歡喜。
溫馨提醒：在簽訂買賣價金履約保證申請書時，務必確認履約保證帳戶「是否有信託」。
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