是否可經住戶大會決議或規約約定，頂樓住戶要負擔頂樓一半的漏水修繕費？

某社區大樓頂樓的住戶抱怨屋頂漏水也造成他們家漏水，要求大樓管理委員會應該修繕屋頂的漏水問題，因為修繕費用金額高，有管理委員提出意見表示，此次漏水修繕是是為了頂樓住戶，所以該由頂樓住戶負擔一半的修繕費用，而此意見也於住戶大會作為議案表決，並且表決通過。 此區分所有權人會議決議是否合法呢？

說明： 依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分由管理委員會負責修繕、管理、維護，費用由公用基金支付或是由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔，費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 依照實務見解，雖然費用分擔的比例可以另行約定，但為了避免形成多數暴力，仍然不能違背由公共基金或按應有部分比例分擔費用的原則，如果沒有充分理由藉由區分所有權人會議或規約違背上述原則，屬於民法第148條第1項的權利濫用，該決議或是規約約定無效。 案例中的社區屋頂，屬於社區大樓的共用部分，漏水修繕應該由公共基金或是按應有部分比例分擔修繕費用，卻藉由區分所有權人會議決議，約定頂樓的住戶要負擔一半的修繕費用，形成多數暴力而且沒有正當理由，屬於權利濫用，此決議無效。

提醒！ 關於社區大樓管理委員會以及住戶間之問題，也會牽扯到全體住戶居住之安寧，還有社區之評價，建議有相關問題，可尋專業律師諮詢。

實務見解：

按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費...。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，依此規定之文義及用語可知，共用部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式及比例，若無充分理由，仍不應悖離上述「由公共基金支付或按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數人濫用多數決方式，以多數暴力之方式形成對少數區分所有權人不利或將所有義務均歸由少數人負擔之決議或約定，故區分所有權人會議之決議或規約就該費用訂定之分擔比例，若無充分理由而悖離上述原則自屬權利濫用，依民法第148條第1項之規定，應屬無效。又公寓大廈頂樓屋頂之構造與其他樓層不同，其他樓層間之樓地板間之共同壁及樓地板或其內之管線，係僅供上下方之區分所有權人2人所使用，故其修繕費由上下方之區分所有權人共同負擔，自屬合理，公寓大廈管理條例第12條亦是因此而規定此部分之維修費用由上下方之區分所有權人共同負擔，而各負擔2分之1，然頂樓屋頂之構造則有不同，即頂樓樓地板上方之屋頂及空間係供全體公寓大廈住戶共用之公共空間，係屬共用部份，公寓大廈管理條例第7條第3款並明定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：三、…屋頂之構造。」等語，此部分既屬全體住戶之共用部分，故單純屬於頂樓樓板問題，例如施工不良、年久自然損壞所生滲漏等之修繕、管理、維護費用，自應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，始合情理及符合公寓大廈管理條例之立法精神，至於頂樓上方樓板內之管線，因該住戶及大樓供水與排水所須，亦可區分為專供頂樓住戶使用者及供大廈全體住戶供水與排水所用者，如為供大廈全體住戶供水與排水所用者所生之漏水，依上開說明，亦應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，始合情理及符合公寓大廈管理條例之立法精神。然系爭決議未區分屋頂漏水修繕之原因，究竟是因供系爭社區全體住戶共用部分所發生或專供頂樓住戶使用者所發生，即逕由多數區分所有權人以多數決方式做成系爭社區屋頂漏水修繕費用，均由頂樓住戶負擔一半之系爭決議，其決議既與上開應由公共基金支付或按應有部分比例分擔之原則有悖，且無合理之計算依據做為基礎，致使原告受到其依法本不應負擔之巨大損害，無異藉由多數人濫用多數決方式，以多數暴力之方式對少數區分所有權人形成不利負擔之決議或約定，其決議顯失公平，自屬權利濫用，是以，系爭決議應屬無效(臺灣桃園地方法院109年度訴字第2459號民事判決參照)。