最近是否可以買房？

摘要：電話預約看屋代銷人員說一坪開價48萬，但一個禮拜後到現場，對方告訴他該物件已經賣掉，只剩一坪50萬起跳物件，真的有這麼搶手嗎？

人生是一場耐力賽，日積月累的投入，時間的淬煉下才會有成果，想要財務自由前，應該知道自己還有多少事情要挑戰，培養個運動家精神願意接受挑戰，學習過著簡單生活，學習錢花在刀口上。

昨天鼓勵同事C君，因為他明年即將接下沒有人做的主辦業務，從以前到現在他一直主張職場工作到65歲才要退休，還有12年，退休前任何工作都必須接下，工作就如挑戰馬拉松一樣，上個月他才挑戰101垂直競賽，又每年挑戰全碼慢跑，這樣運動家精神應用在工作上，一定有相當良好成果。

晶片教父張忠謀中年時期也學習慢跑，A I教父黃仁勳也說該跑起來了，運動家精神應用在長期投資也是一樣，需要勇氣接受未來變數，願意接受相關挑戰。

今天請假來到台北慢步，8:00在吉林路上一家早餐店吃第二輪早餐，後面坐一對夫妻，上班族的打扮，男士講話聲音不經意地讓我聽得很清楚。

男士說：「用這些錢買保險的原因，如果我罹患癌症還可以得到保障及理賠，妳說要把這些錢拿去買林口的房子，那麼買了之後我們還要背負一大筆房貸。」

女士講話相對小聲，但是感覺的出女士有她的堅持，男士繼續說：「現在房價還這麼高，不急於這個時候，再想想看！」聽起來對似乎沒有共識，過不久彼此離開店裡相互道別去上班。

聽到此心裡頭不由得有個判斷，男士所說的投保有保障，及買房後要背負房貸，沒有理由否認這兩件事情，並且投入金錢經過20年後會產生兩件不同結果。

在五年前我好不容易把全部要繳20年保單終於繳完，計算一下共繳了100萬，剛開始買保險時，還是剛出社會新鮮人士，當時領個不到2.5萬薪水也是一個不小的負擔，並且心裡會想著不希望用到這些醫療及意外險的保障，這個想法會一直維持到年老終了時，這是屬於保障型的保單，而不是富人為了節稅規劃的保單，所以保險的保障與退休達到財務獨立，是全然不同的規劃，不一樣的結果。

不知那對夫妻買房是自住或投資，不可否認買房確實有潛在風險，需要一大筆頭期款投入，再運用銀行財務槓桿原理，每月還款能力的配合，這三大要素都健全之下才能購入，購入後家庭財務狀況就會有所變化。

最近另一位同事A君在桃園火車站後站看預售屋，為了買給小孩未來的居住房，話說小孩現在才國小三年級，這位A君電話預約看屋時，代銷人員說一坪開價48萬，但一個禮拜到現場後，對方告訴他該物件已經賣掉，只剩一坪50萬起跳的，A君很驚訝說：「怎麼這麼搶手，這期間看屋好幾次都是如此！」所看上的物件兩房含車位總價1400萬，代銷人員說此區域可以月租3萬，但是精算一下每月要繳交房貸4.2萬，外加大樓管理費，以後還要拿出1.5萬來養這個物件，當A君心裡頭盤算思索著，代銷人員繼續說：「鐵路地下化蓋好後這裡會漲到70萬以上。」

不是第一次買房的明眼人，都可以看出賣屋氣氛、環境皆由人為所營造出來，自從112年7月1日平均地權條例上路後，預售屋市場由熱潮逐漸轉為冷清，未來漲幅價格都是別人畫出來的大餅，是否現在就該要買房，要視每個家庭財務的承擔能力，每月多了這筆支出，是否能夠維持原本生活品質，只見A君自問自答：「每年都有安排全家人出國旅遊，如果買下去可能無力繼續維持。」未來房價由市場供需決定，如果這個大餅真的可以實現，只是需要10年以上，該試問家庭財務是否可以撐到那個時候。

另一位同事B君分享他的例子，105年買了一間預售屋於106年交屋出租，租金還不能完全繳交房貸，每個月另外再拿出1萬本息攤還及管理費，這位B君說：「回想以前每個月要拿出錢來繳房貸，好像拿錢養小孩一樣，還好只花6年一切都撐過來了！」他利用112年房價高點賣掉淨賺500萬，ROE報酬率13.5%。

回顧疫情過後房價被推升的原因， 108～109年境外資金匯回及全球央行109～110年低利率政策，房地產價格被推升至十年來高點，這不只是供需市場決定，也是總體經濟變化的影響。

買房投資就像養個啞巴兒子一樣，會在意未來租金可不可以養房子，因為一養就是五年以上。

做財務決策前我最善常運用財務報表試算，可以計算出風險值，只是一般人不這麼做，憑著現在手頭上的現金及想法，在那樣搶手環境而衝動買下，買下後心情既高興又擔心，等待日子兩年過去，就會密集觀察房價起伏變化，如果每個月需要拿出錢來養啞巴兒子，遇到手頭緊可能就會出現日子過得越來越痛苦的感覺。

就如買了一張保單年繳20年，每個人過了五年後心態會改變，雖然告訴自己不要因為身體出了狀況而得到理賠，但是每年拿出錢來繳保費，心裡頭也會疼，矛盾想法反反覆覆持續20年。

不管要買房、保險或其他投資理財，大家都是為了規劃10年、20年生活可以越來越好，擁有自己的時間可以越來越多，金錢財庫可以愈來愈健全，也會希望20年後的我感謝現在的自己。

誠心建議同事及早餐店遇到的夫妻：「不是不要投資，在還沒達到財富自由前所做長期投資決策，請考量這十年內想要過什麼樣生活，並且審慎評估投資後想要達到那些長期效益，那麼慎選投資標的及避免負擔過重都一樣重要。」長期投資就像人生跑馬拉松一樣。

除非發現標錯價格的資產就要趕快買下，經過慎重選擇的資產可以撐過長時間及通貨膨脹緊縮變化而為你帶來財務獨立，才能自然而然實現人生的夢想。