限貸令後，投資房產還是股票，高下立判？

限貸令風暴席捲市場，擁房派士氣潰散！

最近房市可以說是哀鴻遍野，賣方紛紛降低開價，買方紛紛縮手觀望，房仲開始儲糧過冬，小白投資客更是面臨斷頭危機...

網路上也開始炸鍋，擁房派雖然還是認為房價長期只漲不跌，但卻是色厲內任，因為這波無法貸款的情境前所未見，如果房產真有泡沫，戳破後會影響層面會多大沒人知道，而擁股派卻是大聲叫好，紛紛出口嘲諷擁房派，拉板凳等觀看市場崩跌大幅回檔的那天。

投資房地產天地不容、絕子絕孫？

投資股票比較好，還是投資房產比較好？這個問題討論了數年，在過往十年，結果論看來只要是投資在六都，應該是房產派佔上風，但這波下來，似乎股票派終於取得壓倒性的優勢，但看著網路上兩派人馬尖酸刻薄的叫囂，實在令人覺得很刺眼。

首先到底房地產能否當個投資商品？當然可以，只要有價值的商品，就是有投資屬性，就連麵粉、藥材等必需品，廠商如果嗅到漲價的味道，一定是會預先囤貨，而且各種大宗物資，也需要有投資客對賭，才能產生期貨市場，也才能有避險的空間，何況是房地產，如果沒有投資客，那租屋市場供給哪裡來？如果沒有投資客，當房屋急售的時候，就更沒有足夠的流動性，如果沒有投資客，那一些產權複雜或使用複雜的房屋就沒有專家可以處理，讓可用的房子重回市場，更別說靠房地產養活的相關產業人口。

所以必須合先敘明的是，房地產還是必須可以投資，但是當整個國家資源異常的流向房地產，那就是很大的危機，因為畢竟跟股票不同的是，房地產屬於民生必需品，若金融屬性壓倒使用的屬性，甚至如對岸或過去日本發生的巨大泡沫破滅，會對正常經濟發展發生毀滅性的影響。

房地產並非只漲不跌！

只要有金融屬性，就不會只漲不跌，只是房地產市場效率、流動性不如股票，漲跌資訊通常難以迅速反應，加上如同股票長期而言上漲的特性，使的近十年乍看下房地產有點像只漲不跌，這也造成現在許多房市小白搶進的主要理由，小白們誤以為房市只漲不跌，而有套利空間，因而槓桿開好開滿，只得面對這次的斷頭危機，也必然會有人面臨斷頭。

筆者投資房市已超過15個年頭，就算這15年房市漲多跌少，也真的有跌的時候，比較明顯的下跌時間點分別在金融海嘯、房地合一1.0、中共圍台軍演後，都能夠明顯感受到房市緊縮，容易買到跌價的案件(所謂跌價，是指買入的價位低於市場行情，通常屋主不會賠售)，而且手上庫存的確是難以銷售，幸好筆者槓桿不會開滿，也始終保留可以調度的相當資金，因此每逢下跌循環，反而有機會可以有便宜買入優質案件的機會。

投資房產、股市各有道理，何必互相傷害

既然房產本來就可以投資，也有漲跌，就"投資"的決策而言，彼此都是中立的選項，都可以做為資產配置的選擇，為何需要在網路上彼此酸言酸語的互相攻擊？原本資金就是逐水草而居，如果不正常地向房地產流入，造成房市價格失靈，問題應該是政府社會住宅提供數量不足、投資資金消耗管道不足、房地產制度設計不良等問題，如果簡化成"房蟲炒作"，進而扼殺健康自由市場，只會導致更多問題，終究也沒辦法解決住的問題，畢竟，所謂居住正義，從來就應該是人人"住得起"、而非人人"買得起"。

投資房產好？還是投資股票好？小孩才做選擇

正巧在昨天看到著有"長期買進"一書的作者周冠男教授，在yt節目上分享，不管房市還是股市，實證研究的長期報酬率都是差不多，既然如此為何選項不是就一起納入投資組合，而是押寶單邊爭個輸贏？