看房一定要睜大眼睛看(上)

看房子不能只看房子和設備本身

🌾買房真的不能隨便買隨便看

房價並非「只漲不跌」，而是「漲多跌少」。儘管近年房價飆升，部分房屋轉售仍有虧損情況，無論是自住還是投資，購屋牽涉龐大資金，並非「隨便買隨便看隨便賺」的遊戲。

不少人或許認為，自住無需過度在意房價波動。這觀點有其道理，但並非全然如此。自住確實不必太關注短期價格起伏，但隨著人生階段的變化（如生育或子女長大離家），換屋需求難以避免。即使是自住，未來的增值潛力也是值得考量的，因為換屋時的增值空間能在一定程度上減輕財務壓力。

房屋的保值性取決於其未來的換手性。某些房子在購買時可能看似問題不大，但若存在大多數人都會在意的瑕疵，未來轉手時就可能面臨困難，特別是在房市低迷時更容易貶值。因此，高保值性的房產通常是大眾接受度較高的房子，無論市場景氣與否，都能保持穩定需求，這使其在價格波動中仍具優勢。

當然，房市的整體好壞是一個大環境的影響，但「房子之間的差異性」也非常大，某些房子在市場火熱時漲幅不及其他，市場下行時可能跌得更快；相反，有些房子在市場火爆時漲得快，市場回落時跌幅較小，並且在市場復甦時能迅速反彈。

因此，買房真的不能隨便買隨便看，唯有能夠持有保值及增值的房地產，才能讓人心安心定、踏實自在。「保值歸私、漲價歸公」，房產的保值性主要取決於其內在價值，而房價的漲幅則更多受到外部環境和時機的影響。而影響保值及增值的核心因素，無非就是「價格」、「時機」、「地段」、「產品」、「管理以及鄰居」。

在先前的分享中，已經在「買房真的可以隨便買嗎？」的系列篇章裡深入探討過這些因素，本篇將聚焦於分享TUA HOU看房時會特別關注的重點，希望這些觀察能為大家提供更具體的參考與幫助。

尚未看過買房真的可以隨便買嗎？(上)、(中)、(下)，或是印象已模糊，可點擊連結前往。

(本篇將針對以「自住幾年後賣掉換房」為目的進行說明，不包含只追求「Location 好、價格低、投報高、產品爛」這類投資策略的討論。)

有些人在「看房子」可能要花上幾個小時，甚至還要多次實地覆看；而有些人則是走馬看花，隨便看看，究竟是真看懂還是假看懂，這兩種方式之間的差距絕對「差很大」。當然，相信有些高手能夠快速而精準地看房，甚至只憑銷售人員提供的地址和價格就能決定是否購買，連現場都不必去。他們的能力來自於已經做了大量的功課，看過許多房源，並投入了許多心力和時間，才能具備如此的本事，但對於大多數人，包括我在內，還未達到這種境界，因此還是多花些心思、費些時間會更為保險。

那麼，「房子」不能「隨便買、隨便看」，到底該如何「看房子」呢？

🌾「看房子」是一門「藝術」

許多人都有欣賞藝術品的經驗，無論是畫作、雕塑，還是其他形式的藝術品，我們都會從整體到細節來觀察，並根據自身的理解和原則與藝術品產生共鳴，以更好地體會藝術家想表達的理念。「看房子」也是如此，需要結合宏觀與微觀的視角來進行分析。不僅要看到房子的整體，還需留意每個細節。過程中，既要欣賞房子吸引人的一面，也要敏銳捕捉潛在的問題，全面吸收房子的所有訊息。最終，經過仔細篩選關鍵資訊並獨立思考，才能做出明智的決策。

回到「看房子」這件事上，有幾個訣竅值得參考：「看房就是腳勤」、「由遠而近，由外而內」、「環境比屋內更重要，公領域比私領域更重要」。在這個過程中，一定要謹記遵守自己的原則，這是不可妥協的標準，TUA HOU 之前也分享過幾個重要的考量點：「合法合規」、「安全」、「價值比價格更重要」、「實用才是王道」、「不要自以為是，標新立異」。接下來，就按照這些原則去欣賞你的「藝術品」吧！

🌾「看房子」，出發吧！

「用好腳力換好房子，是找到理想好宅的不二法門！」

當銷售人員帶你看房時，通常會把房子的優點講得天花亂墜，卻對周邊環境和設施輕描淡寫，甚至只有你問了才會多說幾句，少有銷售會親自帶你或陪你走一趟周圍，仔細介紹當地的實際狀況。與其單純相信銷售人員的話，不如親自走一趟，勤快點，多看幾間、多跑幾趟，實地考察，才能真正評估是否能夠接受並符合期待。（老實說，也不能完全怪銷售人員，這些功課本來就是買房者自己應該做的。）

即使房子內部有些缺陷，只要不是無法修復的問題，大多可以通過裝潢或改善來彌補。不過，房子的周邊環境、建築外觀以及公共區域等，通常是外人對這房子的第一印象，也是最直接的評價標準。因此，看房子絕不能只看屋內的設施和裝修，外部環境的影響往往更關鍵。

「看房就是腳勤」、「由遠而近，由外而內」、「環境比屋內更重要，公領域比私領域更重要」，這些訣竅不是僅供參考，而是務必遵守的原則！

🌾「房子」怎麼看？

建議採用「由遠而近、由外而內」的觀察方式，並遵循「環境比屋內更重要，公領域比私領域更重要」的原則。

對於「房子」的選擇，務必堅持以下不可妥協的判斷標準：「合法合規」、「安全」、「價值比價格更重要」、「實用才是王道」、「不要自以為是，標新立異」。這些標準將幫助你在眾多選擇中做出明智的決策。

透過對「地區」、「地段」和「地點」的層層篩選，最終確定了符合需求的理想「Location」，不僅滿足當前生活需求，還具備未來的發展潛力。接下來，就是要確認這個「房子」是否真正符合個人期望，在此過程中，需細心比較，即便是相鄰的「房子」，彼此之間仍可能存在諸多細微差異，而這些差異往往正是影響「房子」保值潛力的關鍵。

(本系列篇章主要分享如何從外部環境及公領域來看房，不涉及室內的細節，因為網路上已有大量相關資料，不再贅述。若有需要了解室內的看房技巧，建議自行搜尋或詢問。)

不過，這裡還是簡單分享一個網路上流傳的看房口訣，這些簡單易記的要點大家可以運用。

看屋14口訣：風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益。

風（通風、風水）、火（瓦斯管線、室溫、消防安全）、

水（水管管路、漏水、壁癌）、電（電線管線、家電設備）、

光（採光、座向）、天（天花板）、

地（地板）、牆（牆面、隔間、格局、動線）、

柱（樑柱結構）、窗（門窗質量）

除此之外，還有評估房子未來增值效益的「四要點」：

地段（交通、生活機能、使用分區、長期發展性、學區等）、

環境（景觀、居家安全、鄰居、公設等）、

價格（售價、貸款、裝潢費用、仲介費用等）、

收益（租金、未來房價增值性）。

🌾「看房子」先隔空抓藥

按照不動產經紀業管理條例的規定，「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」這表示銷售人員的責任不僅限於帶你看房子，還包括向你提供完整且詳盡的房屋資訊。事實上，國內大型仲介公司通常會進行相當全面的「產權調查」，這些調查資料可以幫助你初步確認該不動產的產權歸屬、合法性及潛在問題。

在「看房子」的過程中，別忘了向銷售人員詢問並請他們解說「產調資料」，這不僅能幫助你更高效地識別房屋問題，還能將資料與現場情況進行核對，確保你所看到的房屋符合實際需求與期待。

(「產調資料」通常包括「不動產標的現況說明書」、「土地謄本」、「建物謄本」、「地籍圖」、「土地使用分區圖」、「建物測量成果圖」和「原始竣工圖」等。雖然法規要求在業務過程中解說這些內容，但實務上，銷售人員通常會等到買方下斡旋後才詳細講解。不過，部分資料也可以自行前往地政機關查詢，或透過網上查詢提前了解。)

🌾「基地」決勝負

「基地」的選定是決定「房子」價值的重要起點，規劃優劣在這一階段便已顯露端倪。「基地」本身的條件以及周邊配套設施的距離（如交通便利性、商業設施、學校資源、醫療服務、生活機能等），都將直接影響未來增值的潛力。同時，「基地」的對外環境、鄰近設施（包括可能的嫌惡設施）也會影響居住品質。此外，「基地」的面積、臨路情況、周邊社區鄰里狀況等，都對日後轉售的難易度有著重要影響。因此，「基地」不僅是「房子」價值的基石，更是判斷未來保值與增值潛力的核心指標。

可以透過 Google 地圖（包括衛星圖與街景圖）、地籍圖、銷售人員提供的平面圖，以及最直接的方式——親自實地會勘，來清楚了解「基地」的狀況。(TUA HOU 一定會實地走訪好幾遍，以深入掌握基地的細節和周邊環境。)

以下是TUA HOU一定會關注的重點：

「基地」形狀及面積

基地形狀若不方正、地形狹長或呈零碎不整的情況，不僅難以進行有效的平面配置，也難以兼顧外部與內部的空間規劃，常導致房屋設計受限，影響整體使用效能。

基地面積狹小的房屋，常見的缺點包括棟距不足、動線不佳、採光與通風不良，難以達到理想的格局、隔熱、調溼及家具擺放需求，直接降低居住的舒適度與功能性。此外，基地過小往往無法規劃平面車位，只能依賴機械式停車設備，甚至地下室需加裝轉盤來輔助車輛進出，不便的停車設計將對居住品質產生負面影響，降低未來購屋者的意願，也會使銷售變得困難。

而且，基地面積小意味著戶數較少，雖然戶數少帶來的社區相對單純，但同時會導致管理費偏高。當管理費不足以支付管理員或進行日常維護時，社區管理與養護品質將受影響，進一步加大未來轉售的難度。

「基地」臨路情況

如何評估「基地」位置好不好呢？TUA HOU認為「有幾面臨路」是至關重要的因素。以「三角窗」店面為例，因位於兩條馬路交會處，能吸引大量人潮，因此被視為「金店面」。同樣地，「基地」至少需有「一面臨路」，否則便沒有「建築線」是無法興建房屋的。然而，僅「一面臨路」通常意味著其他三面鄰近建物，導致棟距狹小、低樓層採光和通風不佳。

若基地「兩面臨路」，則有比較好的棟距和採光，並能進行更靈活的規劃。而「三面臨路」的基地則更為理想，且在都市中較為稀有。若能遇到「四面臨路」的「獨立基地」，則更是難能可貴，這種基地不僅擁有最佳的採光和通風，若規劃得宜，還能兼具私密性和優越的居住品質。

此外，「多面臨路」的基地還能在規劃上提供更多優勢，如實現「人車分流」，將大廳與車道出入口分開，以提升居住安全性和便利性。這類基地先天條件優越，對居住品質和資產增值潛力都具有顯著優勢。

同時，也需特別留意「基地」前道路或巷弄的寬度與高度是否充足，有無違規停車、陽台外推、遮雨棚過於突出等情況，或電線、第四台線等凌亂地橫跨於建築物間之半空中，導致道路實際可用寬度與高度受限，影響消防車通行與救災行動。若發生火災等突發狀況，救援可能因此受阻，進而危及生命安全。這些都是「看房子」時必須特別注意的重要細節。

(供消防車輛通行以救助五層以下建築物的道路或通路，至少應保持淨寬 3.5 公尺及淨高 4.5 公尺以上。如救援對象為更高樓層的建築物，則需預留更大的寬度與高度以確保通行順暢。)

再來，也要留意「房子」面前路或巷弄是否為「無尾巷」，即通常所稱的「死巷」。如果在巷口一看就看到巷子的盡頭，對於注重風水的人來說，象徵「無路可走」，對健康、財運會有影響。即使你現在不在意，下一個買你房子的人也可能在意！

另外，「房子」的大門若低於道路，猶如房屋陷入地中，雨天時易積水進屋，屋內濕氣難以排出，容易潮濕發霉。而在平時不下雨的時候，路上塵土與廢氣又容易飄進屋內，不易排出，影響居民健康。在風水上，此情況被稱為「退神煞」或「陷地煞」，居住其中者生活可能日漸艱難，財富易散，後代也可能健康受損，長久居住或有「一代不如一代」的隱憂。

上述有關「基地」的關注重點幾乎是無法解決且難以改變的，但對「房子」的價值至關重要，「看房子」時務必謹慎留意。

🌾「房子」外圍的關鍵細節

「房子」外圍的規劃與細節同樣是關鍵，這些細節不僅與周邊環境緊密相連，更是訪客對這個「房子」的第一印象，同時也是守護家園的第一道屏障。

TUA HOU特別會關注「人行道鋪面」和「園藝植栽」，可以初步了解建商及物業管理的用心程度。

「人行道鋪面」

人行道的建材選擇和鋪設，不僅反映建商的用料水準，更體現其對安全、美感以及長期維護的重視。「人行道鋪面」作為外人踏入這個「房子」的第一步，「平整度」和「材質」選用至關重要。若人行道有高低差，不僅容易造成行人跌倒，也可能引發與社區的糾紛。在鋪面材質的選用上，無論是石材還是磁磚，都應優先考量「防滑性」和「後期維護」，許多建商過於注重美觀而忽略了防滑效果，遇上雨天，行人容易滑倒，事故頻傳。此外，部分建商雖然考慮了防滑性，但忽視了材質的耐髒性，若選用不當，鋪面容易堆積灰塵與污垢，長期使用後美觀度與清潔維護都會成為問題。

「園藝植栽」

有維護的「園藝植栽」能為「房子」增色不少，反之，缺乏維護則可能讓「房子」顯得暗淡無光。理論上，植栽應定期修剪與整理，但在現實中，我們常見到某些「房子」的外圍植栽乾枯、雜亂無章，灌木叢和草皮上隨處可見垃圾或菸蒂，彷彿無人管理。此外，不知道大家有沒有遇過這樣的情況：「噴灌系統」不是朝向植栽噴灑，而是把水噴向人行道，或是水壓過強，弄得四處濕答答，讓人不禁想問，這到底是在「澆植物」還是在「澆馬路」呢？

以上這些可立即改善的跡象往往透露出住戶素質、管理費充足與否，以及物業管理是否到位等問題。園藝維護不到位，不僅影響「房子」的整體形象，也可能反映出管理上的隱憂

以下未完待續……

(以上部分文字參考網路資料及文字)