【林博導讀：爸爸在上海的房子，不是一張死亡證明就能過戶的】
去年有一對姊弟找上門來。姊姊在竹科上班，弟弟在高雄開診所，兩個人都是忙得不可開交的人。但爸爸剛過世，上海浦東有一套三房兩廳的商品房得處理，市值換算臺幣大概兩千五百萬，不是小數目，不能放著不管。他們做了功課——至少他們自己覺得有做功課。帶著除戶謄本、繼承系統表、印鑑證明，請了三天假飛上海。心裡想的是：跟臺灣一樣嘛，跑一趟地政事務所——不對，大陸叫「不動產登記中心」——辦個過戶，簽個名，搞定收工。
然後呢？
窗口翻了翻他們的資料，很客氣地搖頭：「這些我們沒辦法直接用。你們得先辦繼承權公證。」姊姊愣了一下：「公證？公證什麼？」窗口解釋了一串：身分要先在臺灣那邊做公證，然後經過海基會驗證，再送到大陸這邊的公證處……姊姊聽到一半就不耐煩了：「所以今天辦不了？」窗口說：「今天辦不了。」
三天的假白請了。後來這個案子拖了將近一年。光文書驗證就燒掉四個月，找大陸律師又花兩個月，中間母親還跳出來主張那套房子是婚後共有財產、要先析產——結果一套房子，從「跑一趟就搞定」變成了打一場跨海持久戰。
我講這個案子不是要嚇人。但這種場景太多了，幾乎是每隔兩三個月就來一次。前幾篇我們的鏡頭對準的是大陸繼承人來臺灣碰到的那堵牆。這一篇把鏡頭轉一百八十度：換臺灣人過去繼承大陸的房子，會踩到什麼坑？
先講結論：法律上，臺灣人當然可以繼承大陸的房產。這一點沒有懸念。
懸念在後面那一大堆「但是」。你腦子裡關於不動產的常識，過了那道海峽之後，有一大半要歸零重來。我見過一個當事人，跑了半年之後坐在我辦公室裡嘆氣：「林律師，我現在才搞懂，大陸的房子跟臺灣的房子根本是兩種東西。」
他說得沒錯。而且這個「兩種東西」，得從地底下講起。
一、你的房子底下那塊地，不是你的——搞懂「房地分離」這件事
臺灣人買房，權狀拿出來看，上面寫著建物、寫著土地持分，兩個綁在一起。你花錢買的，既是這棟樓的某某號，也是底下那塊地的多少持分。房跟地，一體。這個觀念我們從小到大都覺得理所當然。
到大陸，這個「理所當然」不存在。
大陸的土地是國有的。國家的。不是任何個人或公司可以「擁有」的。《民法典》第344條寫得明明白白：建設用地使用權人對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利。注意，是「使用權」，不是「所有權」。你花八百萬人民幣在上海買的那套房，你買到的是一棟建築物的產權，加上底下那塊國有土地讓你「用」七十年的權利。
七十年。住宅用地最高就是七十年。商業用地四十年，工業用地五十年。這是《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條白紙黑字規定的。
所以當你說「我要繼承爸爸在大陸的房子」，你實際上繼承的是兩樣分開的東西：一個是那棟建築物的所有權——只要房子還站著，它就是你的；另一個是土地使用權——有期限的，從取得的那天開始倒數。
這兩樣東西，法律上各歸各的。雖然2015年以後大陸把原本分開發的「房屋所有權證」跟「國有土地使用證」合成一本「不動產權證書」了，但那只是把兩張紙訂在一起而已。骨子裡，房歸房、地歸地。
搞不清楚這件事的後果是什麼？後果就是你會用臺灣的直覺去判斷這套房子「值多少」，然後在實務上被狠狠打臉。因為你以為你繼承了一份「永久」的不動產，其實你繼承的是一棟會老化的建築物，搭配一張正在倒數的土地租約。
【林博的實務提醒】 很多當事人拿著不動產權證書來問我：「上面就一本啊，哪來兩個權利？」沒錯，證書是合在一起了，但你仔細看上面的「使用期限」那一欄，會寫著「xxxx年xx月xx日至xxxx年xx月xx日」——那個就是土地使用權的到期日。繼承的時候，這個日期會直接影響房產的估值，也會影響你將來想轉手時買方願意出的價格。千萬別忽略這一欄。
二、實務闖關：從「公證繼承」到「登記過戶」的漫漫長路
在臺灣辦繼承登記，老實講不算太難——除戶謄本、繼承系統表、遺產稅繳清證明備齊，跑一趟地政事務所，文件沒問題的話一兩個月就結案了。我常跟客戶說，臺灣這套程序已經算是「佛心」了。
到了大陸，畫風完全不同。整個繼承過戶拆成兩大階段：先搞定「公證繼承」，拿到公證書之後再去辦「不動產登記過戶」。聽起來只有兩步？別急。對我們臺灣人來說，前面還卡著一道更消耗心力的前置工程——跨境文書驗證。三個階段疊在一起，沒有半年別想收工。
第一階段：跨境文書驗證——讓你的身分在大陸「活過來」
大陸的不動產登記機構和公證處，不會直接採信臺灣的戶籍資料。臺灣繼承人必須先在臺灣辦理相關身分證明、親屬關係證明的公證（通常由臺灣的公證人或民間公證人辦理），然後經過海基會的文書驗證程序。這套程序的底層邏輯，跟我們在第八篇講的「過五關斬六將」是同一套機制，只是方向反過來——從臺灣寄到大陸。
拿著經過驗證的文件，向大陸房產所在地的公證處申請辦理「繼承權公證」。公證處會審查繼承人的身分、與被繼承人的親屬關係、繼承人的範圍（有沒有漏列）、以及繼承人之間有沒有遺產分割協議。
【林博的實務提醒】 這裡有一個臺灣繼承人最常踩的坑：大陸公證處要求提供「被繼承人的婚姻狀況證明」和「全部繼承人的完整清單」。如果被繼承人早年在大陸有過一段婚姻、或者有非婚生子女，而臺灣的繼承人對此一無所知，公證處在審查階段就會卡住。更麻煩的是，大陸的第一順序繼承人包括被繼承人的父母（《民法典》第1127條），如果父母已經過世，還需要提供死亡證明。這些跨越數十年、橫跨兩岸的歷史文件，蒐集難度極高。
第二階段：辦理不動產登記過戶
取得大陸公證處核發的繼承權公證書後，繼承人（或受託人）才能前往當地的「不動產登記中心」辦理產權過戶(實務上除繼承權公證書外，亦可以法院確定判決、調解筆錄或全體繼承人共同到場簽署之繼承協議替代，惟公證仍為最常見且登記機關接受度最高之方式)。依據《民法典》第209條，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。換言之，即使你已經拿到繼承權公證書，還是得完成登記。
辦理登記需要提交的材料，依據《不動產登記暫行條例》及其實施細則，通常包括：不動產權證書正本、繼承權公證書、繼承人的身分證明（臺胞證或臺灣居民居住證）、以及不動產登記申請書。各地登記中心對於臺灣居民的證件要求可能略有差異，建議提前確認。
三、人不到場怎麼辦？——委託處理的實務難點
講白了，大部分臺灣繼承人根本沒辦法自己飛過去處理。光是公證處跟登記中心就要跑好幾趟，中間還可能被退件、被要求補正，你總不能每次都請假飛一趟吧？所以絕大多數案子，最後都走上委託代辦這條路——在臺灣這邊先把「委託書公證與驗證」搞定，授權大陸當地的親友或律師代你跑腿。
但這份委託書，馬虎不得。常出問題的案子，退件的理由來來去去就那幾種：第一種，授權範圍寫得太籠統，比方說只寫了「代為辦理繼承相關事宜」，大陸的公證處有時他們要看到「代為辦理不動產繼承登記」這幾個字白紙黑字寫在上面。第二種，受託人的資訊不完整，大陸那邊要求載明受託人的身分證號碼跟住址，少了就退。第三種，委託期限沒寫清楚，或者當事人拖太久、文件過期了。
【林博的實務提醒】 實務上我會建議客戶在委託書中逐項列明授權事項，包括但不限於：代為申請辦理繼承權公證、代為簽署遺產分割協議、代為向不動產登記中心申請辦理繼承過戶登記、代為繳納相關稅費、代為領取新的不動產權證書等。寧可寫得冗長囉嗦，也絕不能留白。一次退件，來回補正至少又是兩到三個月。
四、懸在頭頂的計時器：土地使用權到期問題
這是許多臺灣繼承人最擔憂的隱患。既然土地是國家的，只擁有「使用權」，那使用權到期了怎麼辦？你繼承來的房子，會不會有一天被國家收回去？
大陸住宅用地的土地使用權通常為70年。根據《民法典》第359條的規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
這條規定在2007年《物權法》時代就已經確立，2021年《民法典》延續了這個立場。從法律文義上看，「自動續期」意味著使用權不會因為到期而自動消滅——你不用擔心70年一到，國家就來把房子收走。
但問題在於：「續期費用」到底怎麼算？《民法典》只說了「依照法律、行政法規的規定辦理」，而截至目前，這個具體的法律或行政法規尚未出臺。換句話說，自動續期是確定的，但要不要繳費、繳多少，還是一個懸而未決的問號。
你繼承到一套屋齡四十幾年的老公寓，使用權剩不到三十年。然後呢？
說真的，法律面的問題反而不大——自動續期嘛，不會被收回去。真正讓我替當事人擔心的是另外幾件事：水管鏽了沒？電線老化到什麼程度？外牆滲水修一次要多少錢？這些都是實打實的開銷，而且只會越來越多。你手上拿的這份「資產」，每過一年就多吃掉你一點現金。
我有個客戶，繼承了他父親在廈門的一套九○年代的房子。過戶辦完之後，他興沖沖跑去看，回來跟我說屋頂漏水、廚房的排水管已經堵了，找人估修繕費要十八萬人民幣。他楞了半天，問我一句話：「林律師，我花了一年多辦繼承、跑程序，結果繼承到一個要先花一百萬臺幣修理的東西？」
所以每次有客戶問我大陸的房子要不要繼承，我第一句話永遠是：「你打算守，還是打算脫手？」不是每棟房子都值得你守。年限短、地段沒前景、結構老化嚴重的，過完戶趕緊賣掉換成現金，把錢挪到別的地方去，有時候反而是比較務實的決定。
五、賣掉之後的麻煩：稅、稅、還是稅，加上匯不回來的錢
很多人聽說大陸沒有遺產稅，就以為繼承不用花什麼錢。沒錯，大陸到現在確實還沒開徵遺產稅。辦繼承過戶的時候，會碰到印花稅、公證費這些雜項——但各地規定不見得一樣，這個要先跟當地確認。
重點不在繼承的時候。重點在你決定賣的時候。
賣房子，大陸要課增值稅，然後還有個人所得稅。這個個人所得稅是怎麼算的？原則上，拿你的賣價減掉當初的取得成本和合理費用，差額的20%。繼承來的房子，「取得成本」是多少？是你爸當年買的價格。如果你爸二十年前花八十萬人民幣買的，你現在賣六百萬，中間五百二十萬的差額，20%就是一百零四萬。
一百零四萬人民幣的稅。你沒看錯。
更頭痛的在後面：如果你拿不出你爸當年的購房發票或合同——二十年前的紙本文件，很多人根本找不到了——稅務局可能會按賣價的一定比例直接核定，連讓你扣成本的機會都不給。
好，假設稅的問題你都咬牙認了。錢到手了。接下來的問題是：這筆錢怎麼帶回臺灣？
大陸的外匯管制，個人每年購匯額度等值五萬美元。五萬美元，換算臺幣大概一百五十幾萬。你賣房拿到的錢如果是五百萬人民幣，按這個額度慢慢匯，要匯好幾年。走正式的資本項目結匯管道可以一次處理，但你得準備完稅證明、資金來源說明、原始購房合同等一整套文件。少一份，銀行可能就不給你辦。
【林博的實務提醒】 1. 若繼承房產滿足「滿五唯一」條件（持有滿五年且為家庭唯一生活用房），則可免徵個人所得稅。 2.有個案子，當事人房子賣掉了、錢也收到了，結果卡在匯款這一關卡了八個月。原因是他拿不出父親當年的購房合同正本，銀行的外匯部門堅持要看。最後是透過大陸律師去房管局調了備案檔案才解決的。所以我現在跟每個客戶講的第一句話都是：你要辦繼承可以，但先把兩件事搞清楚——第一，稅要繳多少；第二，錢怎麼回來。這兩件事想不明白，後面做什麼都是白費工夫。
六、農村的祖厝？那是另一個故事
以上講的全部是城市裡的商品房。但我三不五時會接到這種電話：「林律師，我外公在泉州鄉下有一棟老房子，磚造的兩層樓，那個能不能辦繼承？」
能。但你要先聽我講完再決定要不要花這個力氣。
農村的房子蓋在「宅基地」上面。宅基地是什麼？《民法典》第362條講的，是農村集體經濟組織成員才能享有的用益物權。翻成白話：你得是那個村子裡的人，村集體才會分一塊地給你蓋房子。你一個拿臺胞證的臺灣人，或者早就把戶口遷到城市去的大陸人，都不符合這個身分。
那怎麼辦？房子是你外公自己蓋的、花自己的錢蓋的，算他的個人財產。所以房子的「所有權」你可以繼承。此外，依「房地一體」原則，繼承人繼承房屋的同時，可依法繼續使用房屋所占範圍內的宅基地，並非完全「沒有權利」，僅該使用權附隨於房屋存續而存在，不得單獨處分，且房屋滅失後使用權消滅。
實務上的結果：你可以放在那裡、可以去住，但不能翻建、不能擴建、不能改建。等到哪一天房子垮了、不堪居住了，宅基地使用權就回歸村集體。我跟當事人講得很直白：你外公那棟祖厝的壽命，就是你這份權利的壽命。房子沒了，權利也沒了。
所以農村的老房子，在傳承規劃裡頭，說難聽一點，基本上不算「資產」。它有感情價值，但可能沒有財務價值。你要是純粹為了「祖產」的念想去跑一整套跨境繼承程序，我不攔你，但我會先跟你把成本算一遍。
【林博的戰略總結】
我用三件事做收尾。不是什麼「第一、第二、第三」的教條，就是三個我在實務裡反覆驗證過的判斷。
觀念的問題最致命。很多當事人到最後都會跟我講同一句話：「早知道大陸的房子跟臺灣差這麼多。」差在哪？差在你以為你擁有的是一份永久的不動產，其實你擁有的是一棟建築物加一張有期限的土地使用憑證。「房地分離」這四個字聽起來像考試重點，但它決定了你手上這份遺產到底值多少、還能用多久。這個認知不校正過來，後面所有決定都會出差錯。
程序會吃掉你的時間跟耐心。文書驗證、繼承權公證、登記過戶——三道卡。我辦過最快的案子，五個月。最慢的，一年十個月，中間退件三次。你如果沒辦法自己飛過去守著，那委託書的品質就是成敗的分水嶺。寫得不夠細，退一次就多燒兩三個月。
算帳要算在動手之前。公證費、律師費、過戶稅費、將來賣房的增值稅跟所得稅、把錢匯回臺灣的外匯管制手續——這些東西一項一項加起來，有的案子最後當事人拿到手的淨額，只有房屋市價的六成左右。我常跟客戶講一句不太中聽的話：有些房子，算完帳你會發現，它不值得你去爭。
一道海峽，兩套規則。走完這最後一哩路需要的不只是法律知識，還得有算帳的冷靜跟佈局的耐心。家族在大陸有房產的朋友，趁早找具備兩岸實務經驗的專業人士坐下來聊一聊。別等到人走了、事情來了，才開始手忙腳亂。
👉 您的家族在大陸持有房產嗎？繼承程序啟動前，一場專業的「資產體檢」可能幫您省下一年的冤枉路。
📖 關於大陸繼承人繼承臺灣不動產的「產權禁令」，請回顧本系列第7篇。跨境文書驗證的完整流程，請參閱第8篇。
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⚖️ 【林博實務與合規聲明】 本文核心源自林博士親歷卷宗與實務觀察，並運用 AI 技術進行結構化整理。為求法理探討之客觀嚴謹，本文提及之「臺灣」與「大陸」均依循《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》之用語。兩岸法規變動頻繁，具體案件仍須視個案所在地與當時有效法規而定。跨境傳承牽涉甚廣，具體個案仍需預約尋求林博士專業協助，以保障自身權益。
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