房地產基本邏輯

推動房地產上升的力量，一個是資金，可以說是通膨也可以說是超額貸款，另一個是炒作，兩者相輔相成，有了很多的錢，被商人發現好的機會就湧入市場推升價格，但是，這並不能用單純的供需理論論之，不然會得出少子化導致房價必定下跌的顯然與事實不符的結論。因為供需理論並沒有提到貨幣貶值，少子化也沒考慮到引進移工，而更重要的是房市並非資訊透明的完全自由市場。和股票不一樣，股票每一張都是一樣的，但是房子每一間都是不一樣的。

新市鎮的成形邏輯是，首先要有一片空地，再來有人想用這塊空地進行開發(例如:重劃區 ，台積電)，建商大量湧入建設，重點是建商畢竟是賣貨人，有空地才有貨賣，有交易才能推升價格，而投資客為他們埋單，為他們提供資金銀彈，這是第一手(預售屋投客多而自住少)，有了資金建商才能順利完工，到了交屋迎來第一次換手。造鎮初期必定是荒郊野外，狗比人多，進來接手的通常還是投資客，但是開始有一些被趕出市中心的人願意進駐。接下來隨著日子過去，可能是10~15年，設施和人口慢慢到位，才慢慢換手給自住客，接下來進入中古屋的換手。

對於建商來說，消息就是一切，哪邊要獵地肯定是和政府合作，你給我消息我給你插乾股，這個我們死老百姓大概率是永遠碰不到的領域了，經濟的頂點離不開政治。

對於投客來說，願意埋單的原因恰好就是自住不要的原因，荒郊野外啥都沒有才會便宜，基期低噴得才快，而噴得快的原因是因為台北人一看一坪10萬20萬甚是30萬都覺得好便宜，我錢很多但是台北的房子我自己是炒不動了，但是拿來炒你還是綽綽有餘的。至於他們為什麼能有這麼多錢，大多還是家學淵源，累積三代的緣故，也沒得抱怨。

二手投客，投客也是有分火候的，先知先覺買一手，後知後覺就買二手，風險低當然就價格高，檯面上的牌都開完了就沒話題了，但是新入行投客大概都會有這個階段，其實就和股市一樣，其實分高下最後就是比內線，真那麼有眼光的還是少數。

自住客，新屋銷售的終點，因為是拿來住，要求就很高，什麼都到位了就貴，但是自住動機不是投資沒什麼投報率問題，而且也沒說你自住之後就不漲了只是漲的慢點正常點，通膨和外溢和都更長期都會幫你把房價往上堆高，同時政府鼓勵自住提供優惠利率，海內外投資人都一致同意-自住無敵。

• 投客最兇的做法就是，重劃區買第一案，然後放10年
• 要住的舒服就買都更吧
• 但是不管哪一種，如果錢夠，預售最便宜
• 有趣的是，沒有投客接建商的貨，就沒有你未來自住的房子
• 怎麼結論變成，買就是賺，賺多賺少賺長賺短而已

房地產價差的邏輯是，總是從中心往四周外溢。

例如台北市為中心，那大家就根據比價邏輯，慢慢往四周外溢，永和，直接和大安區連接，向來為新北最高價。板橋自己有新板特區為一個小中心為和永和叫板的底氣，雖然也和萬華連接但並不重要，在價格趨勢上萬華反而是凹陷區。中和雖然和台北有接，但接到的是萬華，一樣不重要，主要為永和和板橋的外溢，體現在價格就永遠不會高於兩者。三重有忠孝橋，中興兩橋，但離核心地帶有點距離，趨勢很明顯的就是沿著台北車站，西門，三重一路下降。新店也是類似，沿著公館，景美，大坪林一路下降。

另一個邏輯是，新房比老房貴。

由於土地成本和建築成本總是在增加，新房的售價勢必比老房貴，每過10年要打九折，但要因此說房價應該要越來越便宜? 不是的，是老房價格被新房定錨，一樣是比價邏輯，新房賣100，我願意打個8折去買老房好了，但是20年前的新房可能只要30。所以新屋價格波動大，中古屋鈍化後波動小。

最後市場就會根據比價邏輯，落後的就有補漲空間，超漲的就要時間消化，新屋風險就在這裡，因為他是訂價者，市場不接受就要吃回檔，但也是房市火車頭。

被套怎麼辦? 一間不賣，奇蹟自來