【圖】什麼是「未保存登記建物」　可申請房貸嗎？

你家是否為未保存登記建物？建物如果沒有辦理保存登記的話，會不會就是違章建築？此集實價登錄比價王專題要帶你了解有關建物保存登記的各種疑難雜症，關於土地、建物的權狀及謄本的判讀方法，你也可參考這兩篇：

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根據台北地政e博館說明，台灣在光復之後，土地採取「強制登記制」，依土地法第43條規定的絕對效力，將登記事項賦予絕對真實的公信力，登記權利與實際權利吻合。另外，土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應於1個月內申請登記。不過，蓋在土地上的建物則是採「任意登記制」也就是說，沒有強制建物一定都要經過地政機關登記，只是有登記的話，產權比較明確。

建物所有權第一次登記，又稱建物保存登記，是指新蓋好或既有建物為了確保權屬，向地政機關申辦登記所有權。依新莊地政影音頻道的說明，如果你是在自己土地上蓋房子，即便不辦理登記，還是可取得原始房屋所有權，但日後如有過戶移轉，或設定抵押權等需求，則需先辦理產權登記，才能進行作業。無論建管後蓋的房子，或建管前已經存在尚未辦理登記的建物，只要屬於「合法建築」都能向地政機關申請登記「建物第一次測量」，取得建物測量成果圖後，再申請建物所有權第一次登記。各縣市的行政區，其「建築管理」時間可能有所差異，可向各縣市建築主管機關查詢確認後登記。

申辦「建物所有權第一次登記」要準備的文件：

◆ 實施「建管後」的建物

(1) 由建築主管機關核發的使用執照
(2) 若屬公寓或大樓等區分所有建物時，須檢具全體起造人的相關分配文件

◆ 實施「建管前」的建物且無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所的證明文件，或實施建築管理前有關該建物的下列文件之一：

(1) 繳納房屋稅籍證明
(2) 繳納水費證明

(3) 繳納電費證明
(4) 當時設籍的戶籍證明
(5) 門牌編訂證明
(6) 未實施建館地區的建物完工證明
(7) 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
(8) 其他足資證明文件

若要確認建物的面積或使用範圍時，還需檢附建築師繪製圖說等文件，向所屬直轄市或縣市建築主管機關或鄉鎮市公所，申請合法建物證明。再持該文件向地政事務所申請「第一次建物測量」及「第一次建物登記」。另外，如果建物和基地所有權人不同一人時，必須再加附「土地所有權人同意使用基地」的證明文件。經過地政事務所審查公告15日，無人異議後，就會核發建物所有權狀。

上述提到，建物並非強制登記，所以有的房子蓋好後不一定有辦理建物所有權第一次登記，未取得建物權狀，僅有土地所有權狀者，這種建物即為「未保存登記建物」。未保存建物不一定屬於違建，通常是因為家中的房屋較老舊，有可能是當時家人或前屋主，並未向政府申請合法建物，才有未保存登記的不動產情形。

針對違建，依據內政部營建署解釋函說明，有2種情形：

(1) 程序違建：指其建築物的位置、高度、結構、與建蔽率等均不違反當地都市計畫建築法令規定，且獲得土地使用權，僅於程序上疏失，未領建築執照，擅自興工者而言。

(2) 實質違建：指未依「建築法」及「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」的規定，申領建築執照，擅自建造，且其建築行為者。例如在保護區內建築、在合法房屋頂上增建房屋，或佔用既成巷道、堵塞防火巷者等情形。

如果想以未保存登記建物，向銀行貸款或買賣是可行的。基本上，銀行業者會要求審查申辦人相關資料，包含房屋是否有任何抵押貸款、查看薪資所得憑單，確認申辦人有明確的還款財力。當然，申辦人信用狀況也是考量重點之一。不過，通常銀行仍會建議民眾，依規定申請建物保存登記之後，再向銀行申請貸款；否則建物產權不清，且「未保存登記建物」擔保價值較低，對銀行業者而言屬於高風險擔保品，承作意願相對較低。

業者依實務分析，「未保存登記建物」多發生在台灣早期農業社會，以往民眾認知是在自有土地上興建農舍，本就屬自食其力的表現，所以不太會有替建物「申請權狀」再向銀行申請貸款的意願。另一種情況是，可能因應時代變遷，更新後的土地法規，對他們而言反倒成了限制條件，致使相關建物所有權人因有所顧忌，而無法申請建物所有權狀。業者補充，若以此欲申請者，因土地屬強制登記制，民眾可憑持有的「土地權狀」借款，銀行則會以「土地融資」方案作申辦。業者透露，目前市面上查詢的結果，有部分物件會明確標示為「買地送房」者，多半屬於此種建物類型，購屋人可再自行參酌。

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