之前這篇提過達麗 ( 6177 ) 按照公司說法 2023 起業績會大噴發，但具體時間是什麼時候呢？我們投資營建 ( 商 ) 股固然不必把每個建案都抓到月份那樣細，但建案的完工進度與交屋過戶情形網路上都查得到，如果可以把方法「學起來」，那種自立自強比其他投資人更早一步的感覺是很棒的，到處打聽的時間省下投資會更愜意不是嗎。
本文有 3 個重點：
- 怎樣知道營建股最近的建案有幾個？以達麗為例
- 如何快速查詢建案的完工進度？
- 如何快速查詢建案交屋過戶情形？
這篇文章偏操作性，多操作幾次就可以熟練，在還沒熟練前建議先「收藏」起來方便閱讀喔。
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怎樣知道營建股最近的建案有幾個？以達麗為例
最快的方法是看最近一次的法說會簡報
如下表，公司 2022/12/12 法說會簡報「預定完工年度及預定銷售金額」揭露說，2023 有 5 案總銷售金額合計 192 億，這 5 案就是最近的建案。
我們得知道，營建股的產品是房子，一個建案通常 2~3 年完工 ( 指領到使用執照 )，表列完工時間只是「預估」，再加上 2020 起缺工缺料影響實際完工時間可能落差更大。
此外，從完工到交屋過戶需要時間，如果是預售屋，短則兩個月、長則半年，「過戶」( 產權移轉 ) 才是認列營收的時間點。短的例如達麗和新潤 ( 6186 )、長的例如欣陸 ( 3703 )，因為長達 2~6 個月所以過戶認列營收的時間可能「跨年度」。
或是查公司股東會年報
有些公司沒開法說會或是最近一次法說會太久了，那麼改看公司的股東會年報也行，通常在年報的「致股東報告書」或「營運概況」裡面。以達麗 2021 年報為例，它揭露在「營運概況」>「二、 市場及產銷概況」>「(一) 市場分析」裡面，如以下兩圖。
可以發現，預計 2023 完工的有 2 案與前面法說會的 5 案不同，這就是剛剛說的完工 ( 施工 ) 進度的「落差」。達麗年報是 2022/5/10 出刊，法說會是 2022/12/22，我們當然以時間最晚 ( 新 ) 的為準。
如何快速查詢建案的完工進度？
接下來查詢那 5 個建案。過去這篇〈投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事，這招最快還不用錢，快學起來！〉有公開分享用「建築工程履歷查詢系統」可以快速查詢營建股公司建案的建照和使照 ( 完工 )，這招有個 Bug，就是公司可能委託其他公司當起造人，這會導致以「起造人姓名」查詢時會漏掉！
因此，我們改成以「建築工程履歷查詢系統」+「個別查詢」來輔助，仍以達麗為例說明。
這 5 案是：
- J12
- 創世紀
- 國家強棒Ⅰ
- 上東京
- 陽明大苑
❶ 登入建築工程履歷查詢系統
點擊「起造人」，接著依序輸入「起造人名稱」及「驗證碼」，再點擊下方的查詢鈕。
網頁下方會跳出查詢結果，點選現任董事長的那 4 列的任一列。
頁面刷新後出現 2018~2022 的建照及使照件數，點擊 2022 使照的「2件」。
同一個頁面往下滑可以看到 2 筆使用執照的摘要，再點「111中都使字第00064號」，這是居山案，第一筆則是漾City2。
接著會自動跳出一個新分頁，再輸入剛剛的使照資訊按查詢。
同一個頁面往下滑可以看到 7 筆查詢結果，這裡已經可以看出每筆使照的核發時間，例如第一筆是 2022/1/12 核發，接著點擊正確的第一筆。
可以看到使用執照內容，包含建照號碼、使照號碼、起造人、地號和層棟戶數等，這些細部資訊是用來「比對」到底是哪個建案，因為公司建案多而且名稱有時會變，但地號不會變。例如這筆地號是「碧柳段」，這是「達麗居山」案。
使照再往下滑可以看見「發照日期」與「竣工日期」，建案是先申報竣工然後才請使照，請得使照後是地政機關的產權第來源 建築工程履歷查詢系統一次登記，最後如果是預售屋就會辦理交屋過戶，產權再次移轉給買家後就是認列營收的時間點。
在這裡我們直接把「發照時間」當成「完工」就好。
❷ 從完工到認列營收
以剛剛的達麗居山 2022/1/12 領得使照為例，回顧達麗 1~11 月營收如下，3 月 40.8 億暴衝了，合理推斷是居山案交屋過戶，因為居山總銷 47 億，再把 4 月的 6.6 億加進去變成 47.4 億金額相符。
補充一點，投資人很喜歡問某建案到底交屋了沒，倒不見得是不會查使用執照去推測交屋時間，有可能是公司同時有好幾個建案擠在一起。
當然「查建案交屋過戶的方法」也有，下面會說。
❸ 小結
- J12
- 創世紀
- 國家強棒Ⅰ
- 上東京
- 陽明大苑
以上 5 案截至本文撰寫的 1/7 均未出現在建築工程履歷查詢系統中，而為了避免開頭說的達麗委託其他公司當起造人導致查詢漏網，所以再用「個別查詢」輔助。
以「j12」為例，建照號碼 Google 即可查到是「109中都建字第02335號」，回到建築工程履歷查詢系統改以建築執照查詢，如下圖，依序輸入相關資訊。
查詢結果顯示起造人是「臺億建築公司」，承造人為寶信營造，這是達麗 100% 持有的子公司，再點擊「「109中都建字第02335號」。
畫面顯示 3 筆紀錄，從地號可以知道講的都是「J12」，然後起造人一開始的確是達麗，後來 2022/5/31 變成臺億，無論如何重點是已經在「2022/11/24」完工了，達麗在 12/12 法說會說正在「辦理總登記」，按照前面居山案完工 2 個月後交屋認列營收的先例，合理判斷 J12 會在 1~ 2 月認列營收 ( 17 億 )。
其他的創世紀等 4 案就不必查了，因為公司已經說完工時間預計在 Q1 與 9 月 ( 陽明大苑 )，等時間接近再說。
補充
達麗官網的「工程進度」也會揭露各建案的施工進度，頻率是一個月揭露一次而且有附照片，這在營建股中算是非常透明的，不是每一家都這樣。
以 J12 為例，最新進度是 2022/12 的清潔工程，這是收尾階段 ( 2022/11/24 領得使照 )。
再以國家強棒一期為例，最新進度是 2022/12 的裝修工程，這也是收尾階段，重點請看最後一次結構工程是何時，因為結構工程與五大管線都好了才能請使照，官網說最後一次結構工程是 2022/8/30。
如何快速查詢建案的交屋過戶情形？
建案從土地開發 > 產品規劃設計 > ( 推案銷售/預售 ) > 興建 > 完工 > 交屋過戶 ( 認列營收 )，是一段漫長過程，如果是採預售，建商收的錢是預收款項，在財報裡面會落入合約負債與重大未認列合約金額中，而當完工交屋過戶後預收的錢會變成營收。
因為一個建案通常幾十億到幾百億，如果預售階段就賣光光，交屋過戶時當月營收會突然增加導致年增率動輒 100% 甚至 1000%，這是「一次完工入帳法」的緣故，所以預售屋的「銷售情形」也是我們要關注的。當然，銷售不佳的預售屋和非預售屋就沒這種一次灌大量營收的現象，後者蓋好後就是成屋 ( 存貨 )，必須販售後才有營收。
★ 延伸閱讀：淺談「完工入帳法」
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