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達麗 ( 6177 ) 最近幾個建案的完工進度與交屋過戶情形，含查詢方法教學文

2023/01/09閱讀時間約 11 分鐘

投資理財內容聲明

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之前這篇提過達麗 ( 6177 ) 按照公司說法 2023 起業績會大噴發，但具體時間是什麼時候呢？我們投資營建 ( 商 ) 股固然不必把每個建案都抓到月份那樣細，但建案的完工進度與交屋過戶情形網路上都查得到，如果可以把方法「學起來」，那種自立自強比其他投資人更早一步的感覺是很棒的，到處打聽的時間省下投資會更愜意不是嗎。

本文有 3 個重點：

怎樣知道營建股最近的建案有幾個？以達麗為例
如何快速查詢建案的完工進度？
如何快速查詢建案交屋過戶情形？

這篇文章偏操作性，多操作幾次就可以熟練，在還沒熟練前建議先「收藏」起來方便閱讀喔。

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怎樣知道營建股最近的建案有幾個？以達麗為例

最快的方法是看最近一次的法說會簡報

如下表，公司 2022/12/12 法說會簡報「預定完工年度及預定銷售金額」揭露說，2023 有 5 案總銷售金額合計 192 億，這 5 案就是最近的建案。

我們得知道，營建股的產品是房子，一個建案通常 2~3 年完工 ( 指領到使用執照 )，表列完工時間只是「預估」，再加上 2020 起缺工缺料影響實際完工時間可能落差更大。

此外，從完工到交屋過戶需要時間，如果是預售屋，短則兩個月、長則半年，「過戶」( 產權移轉 ) 才是認列營收的時間點。短的例如達麗和新潤 ( 6186 )、長的例如欣陸 ( 3703 )，因為長達 2~6 個月所以過戶認列營收的時間可能「跨年度」。

來源達麗 2022/12/12 法說會簡報 p10

或是查公司股東會年報

有些公司沒開法說會或是最近一次法說會太久了，那麼改看公司的股東會年報也行，通常在年報的「致股東報告書」或「營運概況」裡面。以達麗 2021 年報為例，它揭露在「營運概況」>「二、市場及產銷概況」>「(一) 市場分析」裡面，如以下兩圖。

來源達麗 2021 股東會年報 p58

來源達麗 2021 股東會年報 p59

可以發現，預計 2023 完工的有 2 案與前面法說會的 5 案不同，這就是剛剛說的完工 ( 施工 ) 進度的「落差」。達麗年報是 2022/5/10 出刊，法說會是 2022/12/22，我們當然以時間最晚 ( 新 ) 的為準。

如何快速查詢建案的完工進度？

接下來查詢那 5 個建案。過去這篇〈投資營建股卻不知道怎麼查使用執照是很不好的事，這招最快還不用錢，快學起來！〉有公開分享用「建築工程履歷查詢系統」可以快速查詢營建股公司建案的建照和使照 ( 完工 )，這招有個 Bug，就是公司可能委託其他公司當起造人，這會導致以「起造人姓名」查詢時會漏掉！

因此，我們改成以「建築工程履歷查詢系統」+「個別查詢」來輔助，仍以達麗為例說明。

這 5 案是：

J12
創世紀
國家強棒Ⅰ
上東京
陽明大苑

❶ 登入建築工程履歷查詢系統

點擊「起造人」，接著依序輸入「起造人名稱」及「驗證碼」，再點擊下方的查詢鈕。

來源建築工程履歷查詢系統

網頁下方會跳出查詢結果，點選現任董事長的那 4 列的任一列。

來源建築工程履歷查詢系統

頁面刷新後出現 2018~2022 的建照及使照件數，點擊 2022 使照的「2件」。

來源建築工程履歷查詢系統

同一個頁面往下滑可以看到 2 筆使用執照的摘要，再點「111中都使字第00064號」，這是居山案，第一筆則是漾City2。

來源建築工程履歷查詢系統

接著會自動跳出一個新分頁，再輸入剛剛的使照資訊按查詢。

來源建築工程履歷查詢系統

同一個頁面往下滑可以看到 7 筆查詢結果，這裡已經可以看出每筆使照的核發時間，例如第一筆是 2022/1/12 核發，接著點擊正確的第一筆。

來源建築工程履歷查詢系統

可以看到使用執照內容，包含建照號碼、使照號碼、起造人、地號和層棟戶數等，這些細部資訊是用來「比對」到底是哪個建案，因為公司建案多而且名稱有時會變，但地號不會變。例如這筆地號是「碧柳段」，這是「達麗居山」案。

來源建築工程履歷查詢系統

使照再往下滑可以看見「發照日期」與「竣工日期」，建案是先申報竣工然後才請使照，請得使照後是地政機關的產權第來源建築工程履歷查詢系統一次登記，最後如果是預售屋就會辦理交屋過戶，產權再次移轉給買家後就是認列營收的時間點。

在這裡我們直接把「發照時間」當成「完工」就好。

來源建築工程履歷查詢系統

❷ 從完工到認列營收

以剛剛的達麗居山 2022/1/12 領得使照為例，回顧達麗 1~11 月營收如下，3 月 40.8 億暴衝了，合理推斷是居山案交屋過戶，因為居山總銷 47 億，再把 4 月的 6.6 億加進去變成 47.4 億金額相符。

來源公開資訊觀測站

補充一點，投資人很喜歡問某建案到底交屋了沒，倒不見得是不會查使用執照去推測交屋時間，有可能是公司同時有好幾個建案擠在一起。

當然「查建案交屋過戶的方法」也有，下面會說。

❸ 小結

J12
創世紀
國家強棒Ⅰ
上東京
陽明大苑

以上 5 案截至本文撰寫的 1/7 均未出現在建築工程履歷查詢系統中，而為了避免開頭說的達麗委託其他公司當起造人導致查詢漏網，所以再用「個別查詢」輔助。

以「j12」為例，建照號碼 Google 即可查到是「109中都建字第02335號」，回到建築工程履歷查詢系統改以建築執照查詢，如下圖，依序輸入相關資訊。

來源建築工程履歷查詢系統

查詢結果顯示起造人是「臺億建築公司」，承造人為寶信營造，這是達麗 100% 持有的子公司，再點擊「「109中都建字第02335號」。

來源建築工程履歷查詢系統

畫面顯示 3 筆紀錄，從地號可以知道講的都是「J12」，然後起造人一開始的確是達麗，後來 2022/5/31 變成臺億，無論如何重點是已經在「2022/11/24」完工了，達麗在 12/12 法說會說正在「辦理總登記」，按照前面居山案完工 2 個月後交屋認列營收的先例，合理判斷 J12 會在 1~ 2 月認列營收 ( 17 億 )。

來源建築工程履歷查詢系統

其他的創世紀等 4 案就不必查了，因為公司已經說完工時間預計在 Q1 與 9 月 ( 陽明大苑 )，等時間接近再說。

補充

達麗官網的「工程進度」也會揭露各建案的施工進度，頻率是一個月揭露一次而且有附照片，這在營建股中算是非常透明的，不是每一家都這樣。

以 J12 為例，最新進度是 2022/12 的清潔工程，這是收尾階段 ( 2022/11/24 領得使照 )。

達麗官網

再以國家強棒一期為例，最新進度是 2022/12 的裝修工程，這也是收尾階段，重點請看最後一次結構工程是何時，因為結構工程與五大管線都好了才能請使照，官網說最後一次結構工程是 2022/8/30。

達麗官網

如何快速查詢建案的交屋過戶情形？

建案從土地開發 > 產品規劃設計 > ( 推案銷售/預售 ) > 興建 > 完工 > 交屋過戶 ( 認列營收 )，是一段漫長過程，如果是採預售，建商收的錢是預收款項，在財報裡面會落入合約負債與重大未認列合約金額中，而當完工交屋過戶後預收的錢會變成營收。

因為一個建案通常幾十億到幾百億，如果預售階段就賣光光，交屋過戶時當月營收會突然增加導致年增率動輒 100% 甚至 1000%，這是「一次完工入帳法」的緣故，所以預售屋的「銷售情形」也是我們要關注的。當然，銷售不佳的預售屋和非預售屋就沒這種一次灌大量營收的現象，後者蓋好後就是成屋 ( 存貨 )，必須販售後才有營收。

★ 延伸閱讀：淺談「完工入帳法」