「營建薯-薯叔價值投資」專題（詳細介紹）專門研究營建類股，「薯叔週報」每月2次追蹤個股銷售情形及工程進度，「超潛部薯」不定期發布具潛力之營建類股，另外也會針對財報、房市新聞不定期分享，歡迎訂閱追蹤及加入Facebook粉專及Line社群。
研究動機
本篇靈感來自Line群友min分享，雖然這是一家以紡織為本業的公司，但其營建部門仍有值得一看的地方，所以超潛部薯系列第一篇就決定談談強盛。
公司簡介
公司1983年創立（詳細介紹點我），股本17.3億元，主要營業項目為各種纖維製品之加工、漂白、染整與買賣，1996年股票上市，從公司的集團架構圖可以看到一間與紡織業格格不入的「保強建設」，這也是本篇要談的重點。
獲利能力
公司的本業獲利差強人意，貢獻EPS都在1元以下，22年可能更低，23年展望也平淡，只有在建案入帳年（2016-2018）能衝高EPS。而在股利政策上倒是蠻大方的，賺多賺少都配發80%以上。
建案資訊
保強建設的推案基地面積及戶數規模都不大，且案源偏向都更案跟地主合建，而從111Q3財報存貨可以看出規模相對較大的案子為「中山都更案」。
中山里仁
中山案（推案名稱：中山里仁）是與臺北市政府共同辦理都更，地點位於中山區靜巷內，步行至捷運中山站約3分鐘，location 100分，總戶數僅43戶純四房，2020年推出不久即完銷，總銷本薯估約25億。
接下來需要知道強盛在本案分回金額，首先從營建署都市更新入口網查詢，查詢結果顯示實施者（保強）分回5.5億，相較總銷25億，分回金額偏低，細看此表總銷以18.28億計算，所以這個數字不是我們要的。
再從財報的「已簽訂之銷售合約價款」找到中山案實際銷售金額為9.52億，這金額相對總銷25億就合理許多。
再來需要營建成本相關數據，包含土地成本、建造成本、銷售成本、利息成本及都更成本等，由於本案為都更案較難完整估算，但本薯仍現有的數據加上自己的經驗法則估算如下：
- 土地成本(A)：5,517萬（如圖３）
- 建造成本(B)：3.621億（財報揭露為3.292億，因工料成本上升估造價上漲10%）
- 銷售成本(C)：0（公司自行銷售）
- 利息成本(D)：0（自有資金無借款）
- 都更成本(E)：5,000萬
- 成本合計：4.6727億 (A+B+C+D+E)
貢獻EPS
有了總銷及營建成本，加上稅務費用就可以推算出本案獲利：
- 總銷(A)：9.52億
- 營建成本(B)：4.6727億
- 稅務費用(C)：0.97億 （(A-B)*20%稅率）
- 獲利(D)：3.87億 (A-B-C)
- 貢獻EPS：1.875元 （D *83.68%(強盛持有保強股份) /1.73億(股本)）
投資評價
價值
截至111Q3淨值為13.22元，預計2023 EPS 2.075元（中山里仁 1.875＋本業0.2），2023年淨值將來到15.295元。
價格
參考股價淨值比河流圖走勢，建案入帳年2016-2018，淨值比來到1.68-1.89，2023年EPS低於2016-2018年水準，故抓低標一些1.25-1.47PB，股價19.11-22.48元（15.295*1.25&1.47）可能是可以期待的價位區間，回推1/17股價14.95元，潛在漲幅27.8%-50.36%。
籌碼觀察
千張及400張大戶從22年初就不斷緩步增加持股，期間不論大盤怎麼跌，股價都被這群神秘力量撐住，反觀散戶持股（藍柱體）不斷下降，據本薯的觀察這是典型的吃籌碼洗散戶，等待吃夠的時候即刻發動。
薯叔觀點
- 強盛本業平平，但營建部門2023年將有顯著的貢獻。
- 中山案工程進度緩慢是一個隱憂，如果變成跨年交屋，有可能最後雷聲大雨點小。
- 近期房市氛圍轉弱，營建股評價也有遭受降評的風險，對於強盛這種單案大起大落的公司，市場是否會如往年一樣青睞，有待時間檢驗。
- 本篇是超潛部薯系列第一篇文章，撰寫過程中已盡力確認引用數據來源，但仍無法保證其正確性，僅供參考。
「營建薯-薯叔價值投資」專題文章內容來源為內政部實價登錄及公開資訊觀測站等公開網站、新聞及財報，並加上個人主觀意見，旨在分享個人投資心路歷程，非作為投資或進出場建議。
