民法第865條（抵押權之順位）（18.11.30制定公布）之條文、立法沿革及理由
更新於 2024/09/10閱讀時間約 1 分鐘
所在編章︰
第三編 物權＼第六章 抵押權＼第一節 普通抵押權（§860~881）
立法沿革︰
18.11.30制定公布(後續尚無修正)
民法第865條（抵押權之順位）（18.11.30制定公布）
不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。
理由：
查民律草案第1143條理由謂為擔保數債權於一不動產上，設定數抵押權者，其抵押權之優先次序，不應依設定行為之先後，應依登記之先後。蓋抵押權以登記為要件，因登記而成立者也。
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三、我對上面函釋之詮釋及感想
不動產的借名登記，在登記名義人有權處分的情形下，如果被出賣、贈與、借款而設定抵押等，都是有效的，真正權利人只能寄望登記名義人有其他財產可以作為賠償，否則可能面臨求償無門的窘境，國人盡量還是不要以借名登記的方式處置不動產，免得因小失大，省不了多少稅，卻虧了幾千萬的房子。
依內政部89年12月26日台(89)內中地字第8980474號書函
以代理法院拍賣不動產投標為業務者，應由不動產經紀業管理條例所稱之「經紀業」為之==>也就是特許行業，國稅局稅務代碼為：不動產仲介經紀業 H704031
一、查不動產經紀業管理條例（以下簡稱本條例）第4條第4款、第5款、第7款及第
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