所在編章︰
第三編 物權＼第一章 通則（§757~764）
立法沿革︰
18.11.30制定公布→98.01.23修正公布
民法第758條（設權登記：登記生效要件）（98.01.23修正公布）
Ⅰ不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。Ⅱ前項行為，應以書面為之。
理由：
一、原條文未修正，改列為第1項。
二、不動產物權之得、喪、變更之物權行為，攸關當事人之權益至鉅，為示慎重，並便於實務上作業，自應依當事人之書面為之，原條文第760條之「書面」，究為債權行為，或為物權行為，適用上有不同見解，爰增訂第2項，並將上述第760條刪除。
三、又此所謂「書面」，係指具備足以表示有取得、設定、喪失或變更某特定不動產物權之物權行為之書面而言。如為契約行為，須載明雙方當事人合意之意思表示，如為單獨行為，則僅須明示當事人一方之意思表示。至以不動產物權變動為目的之債權行為者，固亦宜以書面為之，以昭慎重；惟核其性質則以於債編中規定為宜，第166條之1第1項已明定「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」併此敘明。
【原條文】（設權登記：登記生效要件）（18.11.30制定公布）
不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。
理由：
一、查民律草案第979條理由謂物權，既有極強之效力，得對抗一般之人，故關於不動產物權取得、設定、喪失、及變更之法律行為，若不令其履行方式，即對於第三人發生效力，第三人必蒙不測之損害。充其弊，必至使交易有不能安全之虞，自來各國為保證第三人之利益及交易安全計，設種種制度。
二、現今各國為達此目的，亦設種種制度，其款目雖繁，其重要大別為三：一曰地券交付主義。二曰登記公示主義。三曰登記要件主義。
(一)地券交付主義者，各土地設地券交付主權利人，於券上記載不動產物權之得喪變更，以確定不動產物權之權利狀態，使有利害關係之第三人，得就該地券推知該不動產物權之權利狀態也。
(二)登記公示主義者，於各不動產所在地之官署，備置公簿，於簿上記載不動產物權之得喪變更，使有利害關係之第三人，得就該公簿推知該不動產物權之權利狀態，而不動產物權之得喪變更，若不登記於該公簿上，則不得以之對抗第三人也。 (雖不能對抗第三人，然當事人之間，僅依意思表示，既完全生效力。)
(三)登記要件主義者，於各不動產所在地之官署，備置公簿，於簿上記載不動產物權之得喪變更，使有利害關係之第三人，得就該公簿推知該不動產物權之權利狀態，而不動產物權之得喪變更，若不登記於該公簿上，不能生不動產物權得喪變更之效力也。 (非但不能對抗第三人，即當事人之間，亦不能發生效力。)
三、地券交付主義辦法，失於繁雜，登記公示主義，有已成物權不得對抗第三人之弊，與物權之本質不合，理論上亦不當，本條均不採用。登記要件主義辦法，既簡捷易行，亦不至有不得對抗第三人之物權，就實際理論言之，均臻妥協，此為本法所採用也。不依法律行為而有不動產物權得喪變更之事者，以法令別無規定為限，無須登記即生效力，蓋此時通例無第三人，無所用其保護也。本條首揭依法律行為，意在於此。
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