台灣房市在經歷一段時間的熱絡後，近期出現降溫跡象，然而建商加價銷售的現象卻引發關注，同時央行是否推出第八波信用管制也成為市場焦點。本文將從央行劃定的三條紅線談起，分析建商加價銷售的策略，並探討第八波信用管制的原因及可能造成的結果。
央行三條紅線與第七波信用管制回顧
為抑制房市過熱，央行於今年第三季推出了第七波選擇性信用管制，被視為史上最重打炒房手段。央行總裁楊金龍表示，管制成效需時間觀察，但絕不會「高高舉起、輕輕放下」，將持續滾動式檢討是否推出第八波信用管制。同時，他也認同持續觀察以下三大指標：
- 房價是否修正: 這是央行最主要的觀察指標，顯示政府抑制房價上漲的決心。
- 不動產放款集中度: 過高的不動產放款集中度代表銀行體系過度曝險於房市風險，央行高度關注此指標。
- 不動產貸款金額: 此指標反映整體房市貸款規模，過高的貸款金額也可能增加金融風險。
這三條紅線被市場視為央行評估是否推出第八波信用管制的關鍵指標。第七波信用管制主要針對第二戶以上房貸進行限縮，將貸款成數降至五成且取消寬限期，希望藉此抑制投資客炒作。
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建商加價銷售的策略與市場現況
儘管房市已出現降溫跡象，部分建商卻反其道而行，採取加價銷售策略。例如，有建商將原本開價 2.8 億的房屋加價至 3.2 億出售。這種做法可能基於以下幾點考量：
- 塑造市場氛圍: 透過提高開價營造市場熱絡的假象，吸引仍在觀望的買家。
- 創造議價空間: 提高開價後再給予買家議價空間，讓買家有「撿便宜」的錯覺。
- 惜售心態: 部分屋主看好未來房市，選擇惜售，等待市場回溫再以更高價格出售。
總經專家游庭皓指出，目前市場主要由剛性需求的買家支撐，投資客已逐漸淡出，部分資金將回流股市。
第八波信用管制的原因與可能造成的結果
儘管央行總裁楊金龍表示目前討論第八波信用管制為時過早，但市場普遍認為，只要房價未能有效修正，第八波信用管制勢在必行。專家李同榮更直言，央行以房價作為主要參考指標，等同宣告第八波打房已成定局。他預測，未來房價可能每年下跌 5%，且持續三年。
他的判斷基於以下幾點：
- 央行三大指標與落後資訊：央行總裁楊金龍表示會觀察「房價是否修正」、「不動產放款集中度」及「不動產貸款金額」三大指標，決定是否推出第八波信用管制。李同榮認為，央行主要參考的房價數據來自實價登錄，但實價登錄從成交到揭露有約三個月落差，屬於落後指標，無法真實反映當下市場降溫的趨勢。
- 誤判情勢與第七波管制：李同榮指出，央行在推出第七波信用管制時，便是依據第二季過熱的房市數據，而當時市場在第三季其實已開始降溫。如今央行再度以房價作為指標，卻依據第三季的實價登錄數據，而這些數據反映的是第七波管制前的市況，很可能僅呈現微幅收斂或小漲，再次誤判而推出第八波打房。
- 市場已降溫，不需第八波：李同榮強調，目前房市已明顯降溫，8、9月六都交易量皆呈現月減，房價也漲不動了。第四季交易量更可能創新低，此時若再推出第八波信用管制，只會過度打壓市場，並非產業之福。
若第八波信用管制推出，可能造成以下結果：
- 市場進一步降溫: 更嚴格的貸款限制將進一步抑制買氣，導致交易量萎縮。
- 房價下修: 市場供需失衡可能導致房價下跌，尤其投資客退場後，價格修正壓力更大。
- 改善購屋負擔: 房價下跌有助於提升一般民眾的購屋能力。
- 降低金融風險: 房市降溫有助於降低銀行體系的不動產放款集中度，減緩金融風險。
然而，過度緊縮的政策也可能帶來負面影響，例如：
- 市場恐慌: 過度打壓可能引發市場恐慌性拋售，加劇房價下跌幅度。
- 建商倒閉潮: 銷售不佳加上資金壓力，可能導致部分體質較弱的建商面臨倒閉風險。
- 經濟衰退: 房地產市場與整體經濟密切相關，房市持續低迷可能拖累經濟成長。
結論
央行是否推出第八波信用管制，以及其可能造成的影響，仍存在許多不確定性。然而，央行持續關注房市動態，並以維持金融穩定為首要目標，這是不變的原則。未來房市走向，仍需持續觀察各項指標以及政府政策的調整。同時，實價登錄資訊的即時性和透明度也需要提升，才能更準確地反映市場現況，避免政策誤判。
