飯可以亂吃,約不能亂簽。(不動產委託銷售契約解析與法律責任探討)

閱讀時間約 5 分鐘

案例:

甲名下有一筆土地打算出售,甲、乙000年5月1日簽訂「土地專任委託銷售契約書」委賣金額為新台幣8000萬,委託銷售期間3個月,並約定服務報酬為成交價之2%。

在乙牽線下,找到一組買方丙。雙方對於履約條件、價金高低多有意見,一番溝通磋商,甲、乙於000年6月1日簽立「委託銷售契約內容變更合意書」,將委託乙公司銷售該土地之總價修正為6000萬元。

甲於000年6月15日與乙簽立「賣方定金收執單據」、「仲介費用單據」,除同意乙代為收取丙給付之定金50萬元。

甲、乙、丙約定,甲、丙於000年7月1日早上至乙公司簽訂土地買賣契約書外,並確認甲應支付之仲介服務費為120萬元。

但是,簽約當日,甲竟拒絕與丙簽訂土地買賣契約書,經乙定期催告甲履約,甲置之不理。原來,甲早在6月間將該土地出售丁,且已完成所有權移轉登記,乙丙知悉之後,盛怒下決定告上法院:

乙主張:

「我已經完成該土地的仲介工作,要求甲、丙各給付服務報酬120萬元!」

丙主張:

「甲收了我的定金,現在不能履約,甲要賠我兩倍定金,至於仲介費,乙自己去跟甲要!


委託仲介出賣不土地是什麼樣的法律行為?

民法第 565 條、第 566 條:

稱居間者,謂當事人約定,一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。如依情形,非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。

未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付。

什麼是意思表示合意?法律怎麼規定:

民法第 345 條:

稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。

實務見解:

1.買賣契約為諾成契約、非要式契約。

2.只要買賣雙方當事人就買賣標的物及其價金互相意思表示合致,買賣契約即屬有效成立,並不以踐行一定方式為必要。

法院認為:

甲經由乙之仲介,已經與丙就買賣標的物及買賣價金達成意思表示之合致,甲與乙簽立該委託契約後,丙於乙簽立該議價委託書,委託乙以總價6000萬元與甲議價購買該土地,甲則於000年6月1日簽立「委託銷售契約內容變更合意書」,將委託乙銷售該土地之總價修正為6000萬元,是丙與甲經由乙之仲介,於000年6月15日就買賣標的物及其價金業已達成意思表示之合致,則甲與丙間就該土地之買賣契約自屬有效成立,縱使甲事後拒絕簽立書面買賣契約,不影響該土地買賣契約業已成立之效力。

結論:

甲與丙間就該土地之買賣契約既經乙媒介而成立,乙得請求甲給付服務報酬120萬。


拿了定金,一方卻不履約的話,怎麼收拾?

民法第 249 條:

定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:

一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。


白話來說:

買方不履約:定金被賣方沒收。

賣方不履約:定金加倍返還。


法院認為:

甲經乙而與丙達成該土地買賣之合意,並於000年6月15日簽立定金收據,同意乙代為收取丙給付之定金50萬元,但甲於與丙間該土地買賣契約成立後,拒絕與丙簽立書面買賣契約書,並將該土地另行出售丁,且已完成所有權移轉登記,甲就其丙間之土地買賣契約屬於給付不能,且該給付不能可歸責於丙

結論:

丙得向甲請求加倍返還定金共100萬元。


什麼是所失利益?

民法第216條:

損害賠償,除法律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利益。

第 226 條:

可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害

前項情形,給付一部不能者,若其他部分之履行,於債權人無利益時,債權人得拒絕該部之給付,請求全部不履行之損害賠償。


法院認為:

依乙、丙約定,乙與丙也是約定以買賣總價2%為仲介服務費(買方服務費),則如甲依約履行,乙自得向丙請求給付該仲介服務費,此自屬乙依約可得預期之利益。

甲於買賣契約成立後,拒絕與丙簽立書面買賣契約書及履行出賣人義務,已經違反委託契約,有可歸責於甲之債務不履行情事,類推適用民法第226條規定,甲應對乙負損害賠償責任。

結論:

買賣契約順利進行者即甲依約履行者,乙對丙本可以請求120萬元仲介服務費(買方服務費),現在買賣處於無法履約狀態 ,屬於乙依約可得預期之利益,依上揭規定,甲應對乙負賠償責任,給付120萬元。

台北地區民間公證人事務所

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