豹子頭：玩完了不給錢，就不算居間囉！（委任仲介買賣房屋要不要付錢？！）
案例：
甲委託乙出售○○市○○段000土地，並簽訂土地一般委託銷售契約書，乙找到有意購買土地的丙，媒介促使土地成立買賣契約，依據約定，甲、丙應分別給付乙新台幣各100萬元之報酬，但甲、丙間於成立契約後因丙貸款成數不足，遂達成和解並解除契約。甲、丙一再藉故拖延、拒不給付報酬給乙，乙一狀告上法院。
甲、丙主張：乙未主動告知甲、丙，該房屋如以公司名義向銀行貸款，銀行貸款準的成數只會5成，不會到8成。乙有違反調查、告知及忠實義務。乙違反民法第567條居間據實報告義務、調查關於訂約事項義務，及違反民法第571條忠實辦理義務等規定，不得向甲、丙請求仲介服務報酬。
乙主張：乙認為買賣契約成立，甲、丙應給付報酬。
什麼是居間？
民法第 565 條
稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
不動產經紀業管理條例第 21 條
經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。
前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。
廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。
居間人要做什麼？
不動產經紀業管理條例第 24-2 條
經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：
一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。
二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。
四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。
五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。
六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。
什麼時候給付報酬？
民法第 568 條
居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。
實務見解：
1.居間因當事人約定而成立，其法律性質屬諾成契約（即無庸現實交付）、不要式契約（即無庸一定方式）、雙務契約且為有償契約。
2.居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。
結論：
1.貸款成數是取決於買受人個人財力信用評價，並非銀行以外的第三人可以評估，不應該歸責在乙身上，
2.甲、丙就該房地之買賣雙方確有成交之事實。
3.乙完成居間契約任務，乙依民法第568條第1項之規定自得向甲、丙請求居間服務報酬。
參考：
113年不動產經紀人民法試題第二題
甲乙簽訂一般委託銷售契約書，甲委託乙出售其所有之A廠房土地，委託契約之報酬為委託銷售總價 2%，同日乙即媒介甲與丙公司簽立不動產買賣意向書，丙交付100萬元支票為定金，由乙保管作為嗣後丙履約時價金之一部或違約時之賠償；三週後，甲與丙公司以總價7500萬元簽訂不動產買賣契約書，惟丙公司並未依約給付第一期款，亦未開設履約專戶，甲丙簽訂和解契約，乙未得甲同意逕將作為定金之100萬支票退還給丙公司。
試問：甲乙之法律關係為何？乙得否向甲主張服務報酬？（25分）
112年不動產經紀人民法試題第二題
A 仲介公司受買方甲之委託媒介甲購買乙所有之土地，雙方簽訂居間契約，約定「於甲乙間土地買賣契約成立後，甲應依約給付 A 公司新臺幣 一千萬的服務費」。後來甲與乙在 A 公司之媒合下簽訂土地買賣契約， 甲於是給付 A 公司一千萬元。然嗣後甲乙間對於土地分區使用有所爭執，因而甲乙合意解除該買賣契約。甲因此對 A 公司主張，請求 A 公司 返還所支付之一千萬服務費，是否有理？請附具理由說明之。（25 分）
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