案例：
甲是賣方擁有A屋B地、乙是買方。甲明知自己所有房屋有漏水修復的情況，於賣屋時故意不告知乙，雙方完成買賣所有程序後，乙才發現甲先前以裝潢掩飾漏水的情況，一狀告上法院。
乙主張：A房屋於交屋前，就有漏水已影響房屋通常效用及價值之瑕疵，要求甲賠償自己損失100萬元。
甲主張：1.乙單憑房屋牆壁滲水、壁癌狀態，回推甲於簽約前或簽約時必有故意不告知該房，有漏水情形等瑕疵是主觀臆測。
2.房屋買賣契約書第00條款：註明「依現況點交」，甲沒有做任何品質上之保證，也沒有故意不告知瑕疵。
什麼是物之瑕疵：
民法第354條：
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法第359條、第360條：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
實務見解：
所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，
認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。
法院認為：
於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。
什麼是物之品質：
民法第 360 條：
買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
實務見解：
按「民法第360條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。
結論：
1.法院囑託OO市鑑定人鑑定A屋，鑑定人表示以目前技術尚無法精確估算漏水時點，但至少可以研判該漏水情況於鑑定日起往前推算經研判應有4至6年，為法院所採信。
2.漏水對於A房屋之交易價格有負面影響，顯已減損房屋通常效用與價值，應屬物之瑕疵。
3.乙得請求減少價金之數額以100萬元為適當。
參考：
113年不動產經紀人考試民法試題第一題
甲於民國112年2月23日經由不動產經紀人員居間，以新臺幣1,098萬元向乙購買某建物二樓A屋，並簽立不動產買賣契約書。乙於簽約當時告知甲臥室原有滲漏水已修復，並保證A屋並無任何間隙裂痕情形，水、電管線亦均已更新等。詎料，同年5月底樓下鄰居通知甲其地板及浴室龜裂、漏水，已影響該鄰居住處天花板，雙方會同水電師傅勘查A屋，發現漏水原因為廚房排水管年久失修堵塞導致積水，進而造成全屋積水並滲漏至樓下一樓建物內。
試問：甲能否對乙主張花費之修繕費用共計30萬元，以及終日愛心建物修繕情形之精神損害賠償2萬元？法律上依據為何？（25分）
