※ 房市基本面分析
在房市供給面上，由於2024年9月，央行推出的第七波房市管制政策，針對第二戶房屋貸款額度進行限縮，直接壓抑了投資人多屋貸款的能力，對市場買氣造成一定的抑制效果。這使得原本因高房價而過熱的市場情緒有所降溫，投資需求受到壓制，市場供需結構出現調整。
然而，台積電及輝達持續在高雄的重大佈局，為當地經濟帶來了蓬勃發展的契機，同時吸引了大批產業人才進駐。這些產業帶動的經濟發展以及人口流入，形成了高雄地區強勁的剛性住房需求，尤其是在高價產業進駐下，購屋能力較強的中高收入族群的需求尤為明顯。
從需求面來看，房市的需求並非僅由人口增長（如出生率）決定，經濟成長同樣是影響因素之一。台灣人傳統上具有高度的房地產投資偏好，隨著經濟成長及收入提升，投資資金更傾向於流入房地產市場，視為穩健的資產配置選擇。因此，即使在政策干預下，市場需求的韌性仍值得重視，特別是在經濟表現強勁的地區，如高雄這樣的產業重鎮。
※ 台積電在高雄的佈局
2奈米製程廠：台積電於2024年11月在高雄的首座2奈米廠舉行進機典禮，預計2025年上半年開始試產，2026年量產。
擴建計劃：台積電計劃在高雄楠梓園區建設多座晶圓廠，繼P3廠後，預計在廠區東側啟動P4與P5廠的擴建計劃，延續2奈米及更先進製程，預計2025年動工，2027年完工。
※ 輝達在高雄的佈局
AI研發中心： 輝達計劃在高雄設立全台第二座AI研發中心，選址於高雄軟體園區的鴻海大樓。
超級電腦機房： 輝達於2023年底在高雄設立全台最大的超級電腦機房，提供AI算力給產官學研使用。
高雄市政府積極推動AI和半導體產業的發展，編列近8億元預算，吸引包括輝達在內的企業投資，致力於打造完善的產業鏈。
※ 高雄營建股追蹤－隆大建設
從技術面來看，隆大的股價在2024年內經歷了多次波動，最高點達到60.90元，最低點為28.15元，顯示股價波動較大。
※ 2024.12.25 法說會重點摘要
① 營造事業體
裕鐵企業股份有限公司工程案約4億元，施工期間113年。
屏東國際棒球場工程案18.48億元，施工期間116年。
② 成屋銷售狀況
成屋預計總銷 82 億元。
- 鳳凰時代、新都廳各剩一戶的餘屋為店舖戶，目前作為出租用途。
- 鳳凰天畂III（銷售率:76%），已售53戶，50戶113年11月30日入帳，剩下17戶再慢慢賣。
- 鳳凰Villa（銷售率:78%），總銷額最大，為成屋銷售的觀察重點。已售290戶，113年第四季到明年第一季陸續入帳，餘下82戶還要再觀察銷售狀況。
③ 預計推案
隆大建設於114~117年都有推案的計畫，預計總銷金額為 173 億元。
其中114年會推四個案子，總銷金額為70億元，採先建後售。
※ 銷售策略分析
預售屋的銷售方式主要分為先建後售與先售後建，這兩種模式各有利弊。
在房市景氣好的時候，預售屋銷售速度通常較快。建商若採用先售後建模式，可以在建案開工前便回籠大部分資金，不用擔憂金流問題，減少資金壓力與風險。然而，這種模式的缺點在於，建案建設期間若房價持續上漲，建商無法享受到漲價帶來的收益，收益上限受限。
相對而言，先建後售模式更適合在房價快速上漲的市場環境中使用。建商可以在建案完工後根據當時市場行情訂價，充分把握房價上漲的成果，收益空間更大。但此模式對建商的資金需求較高，建案開發期間的資金壓力與風險更大。
當房市景氣不佳時，消費者多採取觀望態度，對建商的銷售能力提出更高挑戰。此時，先售後建模式的分期付款優勢成為吸引消費者的重要工具，可以降低購屋者的資金壓力，促進成交。然而，即使如此，整體銷售速度仍可能放緩，建商需面對更長的資金回收周期與更高的行銷成本。
若採用先建後售模式，在景氣低迷的環境中，建商將承受更大的銷售壓力，特別是庫存未售出的情況可能拖累資金流動，甚至影響後續建案的推動。因此，在市場不確定性增加時，建商需更加謹慎地規劃銷售策略，平衡收益與風險，確保營運穩定。
※ 總結
隆大主要採取先建後售的銷售模式，這使其在2024年上半年房市暴漲的期間備受市場期待。當時，由於高雄房市價格快速上漲，市場普遍認為隆大的先建後售模式能使其充分享受房價上漲的利潤。然而，到了2024年9月，央行推出第七波房地產管制政策，有效打擊了投資型買盤，市場態度轉趨保守與觀望。一如前文所提，在資金有限的狀況下，消費者會更傾向購買有「分期付款優勢」的預售屋。這對成屋銷售以及先建後售模式產生了負面影響。
這一政策不僅打擊了隆大的即期銷售業績，也對其股票市場的估值產生壓力。隨著市場情緒轉弱，投資者對隆大的財務表現和未來營運能力的信心有所下降。雖然隆大已規劃了完整的推案計畫，並有潛力在後續幾年保持穩定的建案開發節奏，但其先建後售的策略在當前市場環境下仍面臨挑戰。
對投資者而言，除了關注隆大的長期發展計畫外，更需要透過實價登錄持續追蹤其銷售狀況，以評估市場對成屋的實際需求與接受度。在目前的政策與市場環境下，雖然高雄保底有科技業建廠的剛性買盤，但在政策影響下也去除了不少投機性買盤，隆大的銷售策略能適應新的房市情勢，將成為影響其營運及股價表現的關鍵因素。
