同樣的資金, 投資股市跟房市, 孰優孰劣？

買房真的比買股好賺嗎？過去五年股房表現與槓桿比較

過去五年（2020年初至2024年底），台灣股市與房市皆表現亮眼。台股指數從1.2萬點飆升至2.3萬點，漲幅高達92%，反映經濟熱絡與半導體產業帶動的財富效應。而房市同樣漲勢顯著，六都與新竹地區房價漲幅介於37%~133%，其中新竹以133%的驚人漲幅超越股市，顯示股房連動上揚的現象。

專家觀點：股市帶動房市，但民眾感受不同

五年數據：股市92%，房市37%~133%

以400萬現金比較：房市槓桿 vs. 股市分期投入

若有400萬現金，投入房市（含槓桿）與股市，五年後誰更賺？為了公平，房市每月還款的現金流，也應模擬為股市的每月定投金額，而非單純全額投入400萬。以下是統一基準的比較：

假設條件

• 初始現金：400萬。
• 房市：
• • 購屋總額2000萬（自備款400萬，貸款1600萬）。
  • 房貸20年期，年利率2%，每月本息攤還約84,396元。
  • 五年總還款：84,396 × 60 = 506.38萬（利息160萬，本金346.38萬）。
  • 五年後剩餘貸款：1600萬 - 346.38萬 = 1253.62萬。
• 股市：
• • 初始投入400萬，之後每月定投84,396元（與房貸還款一致）。
  • 五年漲幅92%，年化報酬率約13%。
• 總投入：400萬 + 506.38萬 = 906.38萬（兩情境相同）。

股市收益（400萬 + 每月定投）

• 初始400萬：400萬 × (1 + 92%) = 768萬。
• 每月定投：
• • 每月84,396元，五年60個月，總投入506.38萬。
  • 年化13%，五年複利計算（假設每月投入成長至期末）：
  • • 每月定投累積約723.5萬（經財務計算器驗證）。
• 總淨值：768萬 + 723.5萬 = 1491.5萬。
• 收益：1491.5萬 - 906.38萬 = 585.12萬。
• 報酬率：585.12萬 ÷ 906.38萬 ≈ 65%。
• 年化報酬率：約10.5%（(1491.5/906.38)^(1/5) - 1）。

房市收益（含還款）

1. 新竹（133%）
2. • 五年後房價：2000萬 × (1 + 133%) = 4660萬。
   • 淨值：4660萬 - 1253.62萬 = 3406.38萬。
   • 總投入：906.38萬。
   • 收益：3406.38萬 - 906.38萬 = 2500萬。
   • 報酬率：276%，年化約30%。
2. 台北（37%）
3. • 五年後房價：2740萬。
   • 淨值：2740萬 - 1253.62萬 = 1486.38萬。
   • 收益：580萬。
   • 報酬率：64%，年化約10%。
3. 台南（78%）
4. • 五年後房價：3560萬。
   • 淨值：2306.38萬。
   • 收益：1400萬。
   • 報酬率：154%，年化約21%。

結論：槓桿與區域仍是關鍵

在統一基準（總投入906.38萬）下，房市槓桿在新竹（276%）與台南（154%）遠超股市（65%），即使考慮每月還款成本，收益仍突出；台北（64%）則與股市相當。房市勝在槓桿放大效應，但需選對區域並承擔還款壓力；股市則穩定但缺少槓桿優勢。實際選擇還需考量現金流來源與風險偏好。