在我的職業生涯中，最開心的事，莫過於看到客戶順利地「成家」，無論是買下第一間房，還是換到更理想的居所。但最近，一位客戶陳先生的換屋經歷，讓我感觸特別深。
賣掉房子，看著戶頭多了一大筆錢，先別高興得太早！您想過「房地合一稅」可能會吃掉您多少利潤嗎？
陳先生就遇到了這個難題。他不僅成功換屋，還透過「一個關鍵抉擇」，合法地將一筆高達50萬元的稅款，分毫不差地放回了自己的口袋。今天，我就來分享陳先生的故事，以及那個價值50萬元的「秘密」到底是什麼。陳先生的換屋難題：一筆意外的50萬稅款
陳先生一家四口，原本住在桃園中壢一間溫馨的兩房電梯。隨著孩子漸漸長大，活動空間不足，夫妻倆便萌生了換三房的想法。他們在2018年以800萬元的價格買入這間公寓，並在2025年初，幸運地以1150萬元的價格順利賣出。
扣除當年買房的成本後，他們粗估獲利約250萬元，看著房價的漲幅，夫妻倆非常開心。直到他們收到稅務試算通知時，臉上的笑容瞬間凝固了。
【陳先生最初的稅務試算】
- 房屋總獲利： 350萬元 (賣價1150萬 - 買價800萬)
- 可扣除成本費用： 約100萬元 (包含仲介費、代書費、裝潢費等)
- 課稅所得： 250萬元 (350萬 - 100萬)
- 持有期間： 7年 (適用稅率20%)
- 應繳納房地合一稅： 250萬元 × 20% = 50萬元
整整50萬元！這筆錢對任何一個家庭來說，都不是小數目。陳先生焦慮地問我：「顧問，這筆錢是無論如何都得繳嗎？有沒有合法的方式可以節省？」
一個關鍵抉擇：手上握有兩張「節稅王牌」，該出哪一張？
我仔細檢視了陳先生的狀況後，笑著對他說：「陳先生，請放心！您手上不只一張，而是有兩張王牌可以打。問題只在於，這次該出哪一張？」
我為他分析了兩個可行的節稅方案：
王牌A：自用住宅400萬免稅額 這是政府給予長期自住民眾的超級優惠。只要符合持有並連續居住滿6年等條件，賣房獲利在400萬元以內，稅金直接歸零。
- 套用在陳先生身上：他持有7年，符合資格。由於他的課稅所得250萬小於400萬，因此應繳稅額直接就是 0元。
王牌B：自用住宅重購退稅 這是政府為了支持民眾「換屋」需求而設的獎勵。只要在2年內完成買賣，並且新買的房子比舊的貴，那麼先繳出去的房地合一稅，就可以全額退還。
- 套用在陳先生身上：只要他買的新家總價高於1150萬，那筆50萬元的稅款，未來就可以100%拿回來。
陳先生聽完，非常困惑：「顧問，既然用A方案直接就免稅了，一毛錢都不用繳，為什麼還要考慮B方案，先繳50萬再等退稅呢？這不是多此一舉嗎？」
價值50萬的秘密：專業顧問的「長期稅務規劃」
我向他解釋：「這就是專業的『長期稅務規劃』！A方案雖然強大，但它是『6年才能用一次』的終極大絕招。B方案則是『沒有次數限制』的常備好用券。」
我為陳先生進一步分析： 「您這次的獲利是250萬，用掉A方案有點可惜，額度沒有用滿。但因為您本來就有換大屋的計畫，完全符合B方案的條件。我們可以先用B方案，把稅金100%拿回來。然後，把珍貴的A方案資格『保留』下來。」
「試想一下，未來幾年後，當您要出售青埔這間更高價的新房子時，獲利可能遠超過400萬，那時再來使用A方案，才能讓它的節稅效益發揮到最大！」
聽完這番話，陳先生恍然大悟。他選擇相信我的專業規劃，先繳納了50萬元的稅款。
陳先生的圓滿結局：一個更聰明的選擇
最終，他們在青埔高鐵特區，找到了一間總價1980萬元的理想三房住宅。在繳稅並完成所有權移轉後，我們協助他備妥文件，向國稅局提出了「重購退稅」的申請。
幾個月後，一筆50萬元的款項，真的完整地回到了陳先生的戶頭！
他不僅省下了眼前的50萬，更重要的是，他為自己未來的資產規劃，保留了一張最強大的王牌。
結語
賣房的利潤，是您多年來辛苦工作的積累與資產增值的果實。稅務規劃，絕不只是一次性的計算，而是一連串的策略選擇。有時候，眼前看似最簡單的道路，不見得是長遠來看最有利的。
陳先生的案例，完美地證明了「專業規劃」的價值。透過深入的分析與長遠的佈局，他不僅守住了眼前的財富，更為未來創造了更大的節稅空間。
一位優秀的房仲，能帶領您走過所有複雜的流程與決策，作為一個可靠的嚮導。如果您正在桃園地區準備換屋，對於房地合一稅的各種節稅方案感到困惑，歡迎隨時與我聯繫。我是您在地的桃園房仲專業顧問李培智，我很樂意為您進行一次完整的稅務評估，協助您規劃最有利的換屋路徑，讓您在成家的路上，走得更穩健、更安心。
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