建商告訴你為什麼2023~2024房市要開始空頭 2
『2021被錢塞爆的台灣房市』
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人權宣告：
簡略介紹個人資歷，鄉下地方小建商，蓋房子蓋了也十年左右了。目前進行中的建案是100戶的大樓公寓，2021已完銷，待交屋。
本篇的所有論述，完全建立在個人的主觀意識，閱讀者別過度較真。基本上我隨便聊聊，您也就隨便聽聽。
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Part2繼續延續說明，
2021~2022的全台房市狂飆，最主要的原因是『買房的人暴增』。
最基本的價格漲跌概念：產品越多人買，價格就越高。
那這些買房的人哪來的呢？直接講結論就是“台商資金回流”。
2019年武漢肺炎爆發（所以才叫COVID-19），隨後2020全球迅速傳染，演變成大爆發疫情。
大家都知道中國大陸對疫情的控制模式，極端封城的強制管控，對經濟造成的衝擊幾乎是毀滅性的。
那麼多台商在2019~2020，在中國看著自己的事業（或投資）一步步落入深淵，到達某個停損點，就像多米諾骨牌般一個個開始落跑。
能跑去哪？
這些台商的家庭根源以及長年的資金管道，當然還是回到台灣來。
大量的資金在短時間流入台灣，有檯面上乾淨的，更多的是檯面下不乾淨的。
但不論如何，資金就是要找個缺口。
（這些台商企業家沒有任何人會傻到把錢放到銀行賺那連通膨都打不過的利息）
大筆的資金可以丟到各種企業，股票等明面投資，但總有限度吧？
對我們東方人來說，有土斯有財，錢多到不知道怎麼投資的時候，買土地買房子幾乎穩賺不賠。
先不論賺多賺少，精華地段的房子至少保值。
過去應該看到一堆新聞報導投資客團購搶房吧，還真的就是在搶。（不信的自己去查實價登錄）
我們的整體房市，過去都只有大都市再漲，都馬是台北新北台中這種大都會區。
消費者靠北的炒房炒地皮，再怎麼炒，會點菜的都只有那些金字塔頂端的人，對一般普通購屋族群影響不大。（阿台北一間房子三千萬跟五千萬對一般人有差嗎？阿都馬買不起哪有差？）
但這波房市飆漲不一樣... 這波漲幅是全台都在狂噴猛飆！
先不提科學金龜子所在的新竹竹北（漲到翻天上70至今也不怕跌），幾年前還在被嫌又老又窮的高雄，怎麼想都不可能會漲的屏東花蓮，這是一波全台灣的房地產狂歡Party。
台灣其實是個很小的市場，極龐大的資金在短時間內高速塞進去，就直接把我們的小小房市塞爆了。
2021~2022的狂飆房市說穿了就這麼簡單，
台商逃難 -> 大量資金回流 -> 投資客進入房市 -> 帶動房價飆漲 -> 預售屋實價登錄新制 -> 購屋族群恐慌 -> 購屋猶豫者趕緊進場搶房 -> 更大一波房價狂飆直到衝破天際
上一篇文，我提到『預售屋實價登錄新制』是“導火線”，
原因是它扮演了一個加速房價按下“F5”的功能。
預售屋之前是等到保存登記時才實價登錄（也就是快交屋時），但預售屋實價登錄新制是：簽約三十天內。
講這麼明白就懂了吧？
實價登錄代表的是，『政府認證的市場行情』。
原本要一兩年才更新一次的“市場行情”，啊再怎麼漲也就幾個月漲一次。（阿鄉下地方新建案哪有多少案，大案一年四五個了不起了）
但預售屋實價登錄新制＝每賣掉一間，建商就要做實價登錄 。（把行情按下F5有沒有很貼切）
你試著站在賣方立場想一下，如果我知道我手上的產品在此地區，行情就是賣出了1000萬的價值。
那麼我會開價多少呢？
當然絕對不會低於1000萬啊！
於是我開價了1020萬，結果馬上就賣出了！
猜猜我剩下的房子要賣多少？
當然是至少1050萬啊！
預售屋實價登錄新制所扮演的F5功能，就是這樣的一個玩意。
『預售屋實價登錄』還真是有史以來最傻逼打房政策，直接把房價打到天上去了～
以上，就是2021~2022的全台房市狂飆的主要原因，again, 上面都是個人“主觀偏見”。
解析歷史簡單，預測未來就需要點運氣了，
個人是預估2023~2024房市要開始空了，不至於跌，但應該漲不上去了。
之後幾篇，再跟各位一同討論未來兩年的房市評估。
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探討從貨幣面、政策面、產業面的角度來分析，為何我覺得這兩三年會是台灣房地產多頭的Party盛宴，並且用底層邏輯思考，營建產業就是最大受惠者；另外，金融產業也會是另一個潛在受惠族群，搭配今年殖利率行情，相信會有滿滿報酬收穫的!
空屋率高不一定是屯房、新建屋多不一定是炒房，但供需失衡不會長期持續
■「空屋現象」要個別分析，區域經濟條件不同，成因與解方都不同
□「空屋率」跟「空屋數」是不同概念切勿混淆
●「新成屋待售餘屋」若持續激增，背後耐人尋味
○都會區「空屋率」高的地方，若是源自囤房或是滯銷太多，那就是房地產的警鐘
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