現況交屋就不用負瑕疵擔保責任嗎？買到瑕疵屋該怎麼辦？

成屋交易時常發生的買賣糾紛，其中一個就是買到瑕疵屋，而買方常遇到的問題是有些瑕疵是交屋後才發現，可是已經在買賣契約書所附的現況說明書上簽名和註記現況點交，買方還可以請求賣方負責嗎？

內政部-成屋買賣契約書範本-建物現況確認書

現況說明書的目的？

現況說明書之目的，在於使與賣方交易之買方，可透過該現況說明書對於重要事項之記載，瞭解所欲買賣標的之現況、權利關係、使用管制情形及其他與交易有關之重要事項，避免日後糾紛或造成買受人之損害。所以現況說明書所記載的內容，足以影響買受人的交易意願。

什麼是現況交屋？

所謂「現況交屋」，係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，參依不動產標的現況說明書就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據，倘該瑕疵非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋之範疇內。

出賣人的瑕疵擔保責任

民法第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、第355條第1項規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」

民法第354條第1項稱之為「物之瑕疵擔保責任」，出賣人應該擔保交付給買受人的房屋，沒有減少它價值的瑕疵（例如凶宅），或是滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵（例如海砂屋、漏水）。

出賣人的瑕疵擔保責任是一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵的發生，有故意或過失為必要，所以除了有買受人於契約成立時「已經知情瑕疵存在」，或是有「特別約定」外，出賣人仍應負瑕疵擔保責任。

買到瑕疵屋該怎麼辦？

依據物之瑕疵擔保責任，買到的房子有瑕疵，買受人可以主張以下三種權利：

1. 契約解除權：依民法第359條之規定，買受人可以請求解除契約，讓買賣契約失去效力，買賣雙方回復到未交易的狀態，買方要將房子還給賣方，賣方也要將價金還給買方。但如果認為有顯失公平的情況，對於出賣人造成的損害大於買受人所受到的損害，則不可以請求解除契約。
2. 價金減少請求權：依民法第359條之規定，買受人可以請求減少房屋價金。
3. 損害賠償請求權：依民法第360條之規定，如果出賣人有保證房屋的品質，或是故意不告知房屋的瑕疵，買受人可以請求損害賠償。例如買受人購買的房屋有漏水，為了修復漏水所支付的修繕費用，可以請求出賣人賠償。

結論

買受人在房屋現況說明書上簽名，以及註記現況交屋，也不等於免除出賣人的瑕疵擔保責任。且縱使有特別約定出賣人不負瑕疵擔保責任，但如果是出賣人故意不告知瑕疵的情形，特別約定也無效。

遇到不動產買賣糾紛，建議可找專業律師諮詢，因涉及舉證責任還有時效問題，且有時候進入訴訟，不一定會真的比較有利。

參考資料：臺灣高等法院花蓮分院民事判決104年度重上字第14號、最高法院民事判決71年度台上字第2395號、最高法院民事判決73年台上字第1173號。