走向 AFP 之路 #8 個人出售房地適用房地合一自用住宅，免稅要件

摘要

個人出售房地適用房地合一自用住宅，想要有免稅額 400 萬元以內，或是課稅所得超過 400 萬，超過部份按 10% 稅率，要件如下

1. 須本人或其配偶、未成年子女在該房地辦竣戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年 -> 「已成年子女」或「直系尊親屬」不算在內
2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定

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財政部臺北國稅局表示，個人出售房地適用房地合一自用住宅免稅額，須本人或其配偶、未成年子女在該房地辦竣戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年，如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，尚不符合規定，仍無法適用自住房地租稅優惠。

該局說明，所得稅法第4條之5第1項第1款明定，個人交易房屋土地須同時符合以下3個要件者，可享有課稅所得在400萬元以內免納所得稅，又課稅所得超過400萬元者，就超過部分按稅率10%計算應納稅額之優惠，其要件為：一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

該局舉例說明，納稅義務人甲君112年個人房屋土地交易所得稅申報，列報出售臺北市北投區房屋及其坐落基地課稅所得700萬餘元，減除自住房地免稅額400萬元，自行繳納稅額34萬餘元，經該局查得該房地僅甲君之成年子女辦竣戶籍登記，未符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定須為納稅義務人、配偶或未成年子女設籍該屋，核定甲君應補稅額為77萬餘元。甲君不服，雖以復查主張其成年子女有設籍且自住，應有免稅所得額400萬元規定之適用，惟因本項免稅額優惠有前述規定之設籍要件，該局乃駁回其復查申請。

該局呼籲，個人出售房屋、土地屬房地合一稅課稅範圍者，依所得稅法第14條之5規定，須於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報，又為適用所得稅法第4條之5第1項第1款免稅所得額400萬元之優惠，個人或其配偶、未成年子女須於該出售房地辦竣戶籍登記，並實際居住連續滿6年，如於該出售房地未有居住事實，或有出租情事，皆不適用該條款之租稅優惠，納稅義務人應留意相關規定，以維自身權益。

資料來源：

https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=e24e6385b12547dcaa12825b14465f7d