新青安房貸繳款不滿5年 可以賣掉嗎？

新青安提早賣房要有損失上百萬的心理準備！

許多買家抱著「如果在寬限期之後還無法還清貸款，就賣掉房子」的想法，甚至還能賺取價差，因為很多人都有房價會再上漲的期待心理。

但5年內因為某些原因想提早賣掉房子可不可以呢？

鉅軒代書建議是最好不要賣，否則要有損失上百萬的心理準備！

寬限期可以賣房嗎？

新青安房貸最長40年（含本金寬限期5年），本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。

所以5年是大家的迷思，因為新青安的寬限期是5年，許多人就覺得不能賣。其實你想賣隔天就可以賣了，只是會被抽比較重的稅。

假設今年買1000萬的房子，明年轉手賣掉1500萬，在兩年內就必須繳房地合一稅：

500萬 X 45% = 225萬的稅金

若想要節稅，請記住這2種稅率，避免被課35～45％重稅！

自住房地優惠稅率

個人交易自住的房屋、土地，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2. 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

只要符合以上各項條件，你的稅率就會從45%降到10%

重購退稅

所謂的「重購退稅」是由政府推出的方案，主要是提供換屋族的節稅優惠，只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，即可申請退換過程中產生之稅金。

簡單來說，只要能證明房屋一樣是自用的，賣掉舊屋並在2年內買自住新屋，一樣可退部分稅金，減輕換屋族的負擔。

失業繳不出房貸能賣房嗎？

為了遏制短期炒房行為，政府自2021年7月起實施了房地合一稅2.0。只要在購屋後未滿5年就出售，就必須繳納35％至45％的重稅，並可能面臨3倍罰款！若符合失業、調職、非自願性離職等8種情況及相關要件，被迫出售房屋的民眾可享有較低的20％稅率。

六種情形亦免課重稅

1. 遭他人越界建屋
2. 依法遭強制執行
3. 因重大疾病或意外需支付醫藥費
4. 取得通常保護令為躲避家暴相對人
5. 未經同意遭他共有人出售共有部分房地
6. 因無資力償還繼承房地抵押貸款的本金及利息

以上這6種情形，也可以適用20％稅率報繳房地合一所得稅。

未辦理戶籍登記 不適用20％稅率

財政部舉例說明：甲君於107年10月間在A地工作並購買房地，嗣110年7月被公司調派至B地工作，故出售該房地，甲君按調職適用稅率20％報繳房地合一所得稅，經該局以甲君本人或配偶均未曾在該房地辦理戶籍登記，改按該房地持有期間超過2年，未逾5年之適用稅率35%核定補徵應納稅額。

申請人不服，申請復查，主張原居住該房屋，因公司政策安排，被調派至B地，故出售該房地，應按調職適用稅率20％課稅，經該局以甲君本人或配偶未曾於該房地辦理戶籍登記，且將該房地出租，並未實際居住於該房地，不符前揭財政部公告得按20％稅率課稅之規定，予以復查駁回。

溫馨提醒：購買預售屋因為無法遷戶籍、也未取得所有權，因此也不符合前述規定。

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