新手買房必看：買房前期/中期/後期注意事項、看屋注意事項

房地產小白

更新於 2025/03/06發佈於 2025/03/06閱讀時間約 5 分鐘

買房子是人生大事，之前房地產小白去看中古屋時甚至連房仲說的有些名詞都不太懂，幸好看了好幾間房後也逐漸熟悉了！不得不說還是得做好功課再去看屋，不然小心會被不肖房仲的話術誆騙啦！

以下大概整理了新手購屋需要評估的每個環節，分為前、中、後期說明購屋注意事項：

一、買房前期研究

地區：地點是影響房價走勢及生活型態的重要因素，務必仔細考量。
房屋型態：依照居住人數及需求來選擇房屋類型，例如公寓、華廈、大樓或透天。
公寓：單價較低、無公設、住戶少、免管理費且房屋稅低，但需爬樓梯、屋齡老、無管理員和停車位。
華廈或大廈：屋齡較新、有電梯、銀行貸款成數高、安全性高且有公共設施，但單價較高、有公設、住戶多且需繳管理費。
屋況：屋況會影響裝修費用和災害風險，需特別留意。

二、買房中期考慮

頭期款：預算少可考慮預售屋，因頭期款僅需支付總價10~15%，之後再按工程進度月繳納工程款；成屋頭期款則約需總價30%。
貸款：貸款條件和流程會影響每月收支比和自備款金額，建議事先諮詢地政士或銀行專員。
簽約：簽約前務必詳閱不動產說明書或合約書，因簽約後貸款、過戶和稅費程序就會啟動。
- 簽約注意事項：
- 簽約前務必申請最新的土地及建物謄本，確認所有權人是否相同、限制登記是否塗銷以及土地使用分區是否正確。
- 為確保交易安全，建議設定「買賣價金履約保證專戶」，將所有款項存入專戶，待履保公司和地政士確認契約內容無誤後，再進行產權移轉和價金支付。
- 簽約當天以買賣雙方本人出席親簽為主，若不克出席，則需交付授權書給委託人，並由代書核對雙方身分後方可簽約。

三、買房後期確認

交屋：交屋時需繳納契稅、印花稅、登記規費等稅費才能過戶，估算頭期款時應將這些費用納入考量。
- 交屋注意事項：
- 房屋點交：務必親自到現場，詳實確認屋況，特別留意漏水、管線和插座功能是否正常。
- 點交費用：確認地價稅、房屋稅、水電瓦斯費、電話費、有線電視費和社區管理費等費用是否結清，並索取所有權狀等文件，核對資訊是否正確。
- 現況交屋：若簽訂「現況交屋」合約，代表賣方交屋後無需負責房屋問題。因此，交屋時務必確實驗屋，並簽訂點交清單，詳細記錄房屋瑕疵，拍照存證。若半年內發現清單外的瑕疵，可向房仲公司和賣方請求賠償。

四、買房其他注意事項

房屋稅：房屋稅計算期間為前一年的7月1日至當年6月30日，繳納期限為當年度5月1日至5月31日，逾期繳納每逾3日加徵1%滯納金，最高加徵至10%。
- 房屋稅計算方式：
  房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
- 房屋稅繳納查詢試算：可至地方稅網路申報作業或各縣市政府網站查詢及試算。
- 囤房稅2.0：已於2024年7月實施，囤房稅率調整為2%~4.8%，並改採「全國歸戶、全數累進」課稅，2025年5月申報房屋稅時適用。
住宅火險：雖然政府未強制規範，但銀行通常會要求房貸申請人投保住宅火險（含基本地震險），保障範圍包含火災、雷擊、地震、爆炸、煙燻等事故造成的損失。

五、看屋注意事項

個案資料：了解房屋基本資訊（面積、樓高、位置、車位、使用分區）、室內資訊（格局、通風、採光、景觀、裝潢、維護情形）、建築資訊（建商、營造、梯戶比例、社區鄰路情形）和社區管理（入住比例、公設、管理、垃圾處理）。
區域環境：觀察交通機能、商業機能、公共設施和鄰避設施。
財務評估：了解市場行情、待售情形和自身的負擔能力。
格局通風採光：除了面積，室內格局和通風採光也會影響居住舒適度，看屋時應打開窗戶感受實際情況，留意通風不佳和廁所無窗可能導致的潮濕和壁癌風險。
室內樓層高度：一般住宅室內高度介於3.1~3.6米，扣除樓板厚度後約剩2.95~3.45米，若有風水考量做天花板，室內高度可能僅剩2.5~3.0米，部分消費者可能會感到壓迫。
建商、營造廠品質：建築品質會影響房地產價值和維護成本，建議查詢建商和營造公司名稱，並透過網路搜尋或詢問不動產開發商業同業公會了解其評價。
社區公共設施：除了記錄公設項目，也應了解公設維護情形，避免與預期產生落差。
社區管理費：管理費是用於社區維護的重要資金，除了詢問管理費率，也應了解公共基金餘額和運用情形。
社區入住情況：詢問入住率，避免入住率低導致管理費短收影響社區維運。
屋外環境：除了使用網路地圖了解街景，建議實地走訪社區周邊，觀察交通機能、生活商業機能和鄰避設施。
房價及財務評估：參考實價登錄行情、待售房屋量和自身財務狀況，評估合理的出價和未來的換屋風險。
貸款及其他費用：除了自備款，還需考量貸款利息、交易費用（契稅、印花稅、登記規費、持有稅等）、裝潢費用和每年需繳納的管理費、房屋稅、土地稅等。