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文/喬正一
一、前言
許多人以為，只要戶籍設在房子裡滿六年，且平時自己也有居住，賣屋時就能直接享有房地合一稅的四百萬元免稅額。這樣的想法看似合理，但實務上卻有不少人因此翻車。許多屋主往往在申報時才驚覺，某些條件其實並未符合，導致不僅拿不到免稅額，還需補稅並被加罰，事情瞬間變得複雜又麻煩。
因此，這篇文章的目的就是要一次說清楚所有需要注意的重點：究竟在什麼情況下才能免稅？哪些地方最容易出錯？提前了解，才能有效避免踩雷。二、案例事實
A男在八年前購買了一間中古公寓，房屋登記在他名下，並將戶籍遷入，認為只要累積滿六年，未來出售時即可適用四百萬元的自住免稅額。然而，實際情況是，A男因工作長期待在外縣市，鮮少真正居住於該公寓，平時僅偶爾回去短暫停留。水電使用量一直偏低，顯示與正常居住情況不符。
兩年前，他將其中一個房間短期出租給朋友，並將該地址作為自己小公司的營業登記地址。他認為這些行為不會影響自住資格，因為他“偶爾”仍會居住。今年房市回溫，A男決定出售該公寓，交易所得約四百八十萬元。他申請自住免稅額時信心滿滿，但國稅局調閱水電使用紀錄後，認定該處並無“實質居住”。此外，部分空間曾出租及作為公司登記使用，整體條件未達自住標準。最終，A男不僅無法享受免稅額，還被要求補稅並繳納罰款。
三、法律解析
(一) 自用住宅免稅的條件有哪些?
1、《所得稅法》第4條之5第1項規定：「個人完成戶籍登記並居住於其所有的房屋及基地，或房屋的建築改良物所在的基地，且該房屋及基地或建築改良物在個人及其配偶、未成年子女完成戶籍登記、持有並居住期間合計滿六年者，出售該房屋及基地或建築改良物所得在新臺幣四百萬元以下者，免納所得稅。」
2、《所得稅法》第4條之5第2項規定：「前項免稅規定的適用，需符合以下條件：該房屋及基地或建築改良物於個人及其配偶、未成年子女完成戶籍登記前六年內，未曾出租、供營業或執行業務使用；且個人及其配偶、未成年子女在交易前六年內未曾適用自住免稅額。」
3、簡而言之，要享有四百萬元免稅額，需同時符合以下三項條件：
(1) 個人或其配偶、未成年子女完成戶籍登記，並在該房屋連續居住滿六年。
(2) 交易日前六年內，房屋不得出租、不得供營業或執行業務使用。
(3) 過去六年內，個人、配偶及未成年子女未曾使用過自住免稅額。
若未達成以上任一條件，則無法適用免稅額。
(二) 常見誤區：看似符合，但實際不行
1、僅有設籍，未實際居住
戶籍僅是表面條件，國稅局重視的是“實際居住事實”。若水電費長期偏低或幾乎無使用紀錄，經調查後可能被認定未居住。
2、房屋有出租、營業用途或公司登記
即使本人確實居住於該房屋，但若房屋被用於出租、營業用途或作為公司登記地址，整體仍不符合“完全自住”條件。
3、設籍時間須連續滿六年
設籍的六年需為連續計算，並自“重新設籍當天”起算。不同時期的設籍日數無法累計。
4、設籍者非本人、配偶或未成年子女
房屋登記在自己的名下並不代表自動符合條件。若設籍者為父母、成年子女或其他人，則無法適用免稅額。
5、六年內重複出售多間“自住房”
即使每間房屋均住滿六年，但本人、配偶與未成年子女“六年內僅能使用一次”免稅額，這點常被忽略。
(三) 免稅額並非全額免稅
400萬元為所得額的免稅上限，超過部分仍需課稅。例如：若獲利800萬元 → 免稅400萬元 → 剩餘400萬元按10%課徵房地合一稅。
四、結論：如何事前準備，避免踩雷
(一) 儘早設籍，並保留居住證明，例如水電費帳單、搬家紀錄等。
(二) 避免將房屋出租或用作公司地址、營業用途。
(三) 對照相關法條確認自身條件，釐清常見誤區，避免申報時被認定不符資格。
(四) 提前了解規則，確保符合條件，避免賣屋後遭補稅與罰款。
