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文/喬正一
一、前言:
台灣的房地產稅制中，「房地合一稅」可能是最容易讓人感到困惑的一種。其立法目的非常明確：透過實價課稅，對賣房獲利進行課徵，以抑制短期炒作行為。自民國 105 年起，政府不再將房屋和土地分開課稅，而是將其視為同一項財產來處理。本文將用許多簡單的例子來逐一說明。
二、案例事實:
假設 A 在幾年前用 900 萬買了一間房，裡面包含房屋本身的價值，也包含土地的價值。後來房市上來了，A 用 1500 萬把這間房子賣掉。三、法律解析:
在舊制度裡，房屋和土地是分開算稅，兩邊計算方式不同，如此一來，經常造成稅負不公平。但 105 年後的房地合一稅，改成下面這樣的邏輯：
(一) 第一步，先計算 A 這筆交易的「全部獲利」：
1500 萬（售價）－ 900 萬（原始買價）＝ 實際獲利 600 萬。
(二) 第二步，扣除已繳土地增值稅的部分。
例如，這間房子在出售時計算的土地漲價總額為 80 萬，這 80 萬已經繳過土地增值稅，因此不能再被課一次所得稅，避免重複課稅。
(三) 因此，房地合一稅僅針對 A 的獲利中「尚未被課稅」的部分計算：
600 萬（全部獲利）－ 80 萬（土地漲價總額）＝ 520 萬，此金額才是需課所得稅的部分。
(四) 整個制度的核心精神很明確：
A 賣房真正賺了多少？扣除已繳土地增值稅後，僅針對剩餘部分課所得稅，回歸「實價課稅」的原則。
(五) 隨著房價不斷飆升，短期套利的現象愈發嚴重，政府於 110 年 7 月推出「房地合一稅 2.0」，進一步收緊整套制度。簡單來說，就是延長短期持有的高稅率適用期間，提升投機成本；同時，營利事業售屋的稅制也改為與一般人相同，依持有時間計算稅額。此外，預售屋及其基地，甚至透過股份或出資額轉移房地產的行為，也被認定為「實質移轉」，一併納入課稅範圍。土地漲價總數額則新增了扣除上限，部分交易類型則維持原稅率不變。整體而言，政策方向非常清晰：盡可能壓縮套利空間，使稅制更貼近市場的實際情況。
(六)到底哪些情況會碰到房地合一稅？
1、原則很簡單：只要是 105 年 1 月 1 日之後取得的房地，大多都會落入房地合一稅的範圍。
2、至於要用 1.0 還是 2.0，看的是「你賣出那一天」：
(1)110 年 6 月 30 日以前成交 → 適用 1.0
(2)110 年 7 月 1 日以後成交 → 適用 2.0
3、對一般個人來說，只要進行的是下面這四種類型的交易，就會被視為房地合一課稅的範圍：
(1)105 年後取得的房屋、房屋所坐落的基地，以及依法可以申請建照的土地（注意：農舍不在這裡面。）。比如:
A 在民國 107 年購買了一間公寓，該公寓的權狀內容包括：房屋本身（室內空間）、地下停車場、公共走道、電梯等「共同持有的基地」的一部分，以及房屋底下土地的持分。只要上述內容是在民國 105 年後取得的，全部都納入房地合一稅的課稅範圍。但如果 A 在農業區興建的是合法農舍，則不適用於此規定。簡而言之，A 在民國 107 年購買的公寓，無論是房屋本身還是底下土地的持分，均屬於房地合一稅的課稅範圍；但合法農舍則屬例外，不在課稅範圍內。
(2)105 年後用「地上權」方式取得的房屋使用權（雖然不是所有權，但仍被視為房地交易。）。比如:
B 在民國 108 年向台北市政府標得一間「地上權住宅」。這表示土地的所有權屬於政府，並非 B 所有；但 B 購買的是在這塊土地上「使用房屋的權利」，可以居住或轉手，但並不擁有房屋的所有權。三年後，B 想將這間地上權住宅出售。雖然他並非出售「土地＋房屋所有權」，但只要他將「使用這間房屋的權利」轉讓給下一位買家，法律仍視為一次房地交易。因此，B 在民國 108 年購買地上權住宅、111 年出售時，仍需繳納房地合一稅。即便地上權住宅的土地及所有權並非屬於 B，但只要將「居住權利」出售，便構成房地交易，依法課稅。
(3)105 年後取得的預售屋與其基地，比如:
C 在民國 109 年以「預售屋」方式購買了一戶新建案。當時房屋尚未完工，僅簽署預售屋契約並支付訂金與工程款。然而，該契約已包含未來交屋後的房屋本體及該房屋分配到的土地持分（基地），兩者自始即綁定在一起。
兩年後，C 尚未等到交屋便將這份預售屋契約轉售給他人。表面上看似僅「出售契約」，但從法律角度認定，C 已將「未來的房屋＋土地持分」一併轉讓，這即屬於房地交易。
因此，C 於民國 109 年購買預售屋，並於 111 年轉售，即使房屋尚未完工，仍需依房地合一稅規定課稅。只要 C 將預售屋契約轉讓，就視同出售房地，依法課徵房地合一稅。
(4) 透過「股份」或「出資額」的方式將房地產實質移轉，表面上看似在賣公司，實際上卻是在賣房子。只要符合條件，仍會被認定為房地交易（且此規定不受限於是否在 105 年後取得）。例如：
D採用一種方式來規避房地合一稅，他並不直接出售房子，而是將房子登記在公司名下，作為公司的固定資產，隨後再將「公司股份」轉讓給買家。表面上看，D是在出售公司的股份，但實際上是房子的所有權發生了轉移。房地合一 2.0 的規範非常明確：無論D是賣房子還是賣股份，只要最終房子轉移到他人名下，就會被視為房地交易，並須課稅。總之，以前透過出售公司股份來避稅的方式，如今已行不通了。
(5)最後還有一個常被忽略的例外：
如果房子是透過繼承、贈與或夫妻財產移轉取得，法律允許追溯至原所有權人最初取得的時間。若原取得日期是在105年以前，賣出時則不適用房地合一稅，而是依照舊制「財產交易所得稅」課稅。例如：
E的媽媽在民國98年購買了一間房子（105年以前取得）。後來媽媽過世，這間房子透過「繼承」由E承接。雖然E並非在98年購買，而是透過繼承於更晚的時間取得，但法律會追溯至媽媽當年最早取得房子的時間。由於媽媽是在105年以前購買，因此這間房子不屬於房地合一稅的範圍。
因此，當E在民國112年賣掉這間房子時，雖然出售的是房地，但課稅方式不適用房地合一稅，而是依舊制「財產交易所得稅」課稅。
若房子是透過繼承或贈與取得，需參考「家人最初購買的時間」。若家人在105年以前購買，則當E出售時，課稅方式仍依舊制處理，不適用房地合一稅。
(七) 房地合一稅的稅率怎麼看？
1. 整套稅制的核心在於：持有期間越短，稅率越高；持有期間越長，稅率越低。
2. 房地合一2.0最大的改變在於，將「短期持有」的高稅率適用期間延長，目的是抑制短期套利。若將1.0與2.0相比，差異一目了然：
(1) 持有未滿兩年的，適用最高稅率45%；
(2) 持有超過兩年但未滿五年的，稅率為35%；
(3) 持有超過五年的，稅率才相對較友善。
來源:財政部官網
3、另外，有五類交易是維持原本稅率不變的，像是自用住宅滿六年，就是很典型的一種。
(八) 房地合一稅怎麼算？其實非常簡單，只有兩個步驟！
很多人一聽到「所得」就覺得複雜，但其實計算方式非常直觀。只要記住完整的流程，房地合一稅根本不難！
1. **第一步：計算課稅所得**
先算出我們實際賺了多少，也就是課稅所得的金額：
課稅所得 = （房屋與土地成交價額 - 原始取得成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額）× 房地合一稅率
2. **第二步：套用稅率計算所得稅**
再將稅率代入公式：
所得稅 = 課稅所得 × 稅率 （記得要在 30 天內完成申報！）
**舉例說明：**
F先生以 1000 萬購入一間房，持有三年後以 1660 萬售出。期間他花了 45 萬支付仲介費和代書費，土地漲價總數額為 15 萬，另外還投入 200 萬進行裝潢。
計算如下：
成交價 1660 萬 - 取得成本 1000 萬 - 仲介與代書費 45 萬 - 土地漲價總數額 15 萬 - 裝潢費 200 萬 = 課稅所得 400 萬
來源:財政部官網
這樣一來，是不是簡單又清楚呢？
接著看稅率：
修法前（1.0版）：
400 萬 × 20% ＝ 80 萬
修法後（2.0版）：
400 萬 × 35% ＝ 140 萬
同樣是賣房，因多了 60 萬稅，F 最後決定不賣，選擇繼續居住。然而，如果 F 願意再等三年，持有滿六年，並且符合實際設籍及自住要件，未來賣房即可適用《所得稅法》第 4 條之 5 的「自住優惠免稅」規定：
《所得稅法》第 4 條之 5：「個人出售其自用住宅用地，其交易所得減除新臺幣四百萬元後之餘額，免納所得稅。前項交易所得之計算，以其成交價額減除原始取得成本及必要費用後之餘額為之……」
換句話說：
賺 400 萬以內 → 完全免稅
超過 400 萬的部分 → 按 10% 計算所得稅
整體原則非常清楚：
持有時間越短 → 稅負越重
持有時間越長，尤其是真正自住 → 稅負越輕
此立法目的在於抑制房價，打擊炒房投機行為。因此，只要掌握這個方向，房地合一稅的規定其實簡單明瞭。
