怎麼知道建商說的話是真是假 ? 買賣契約書「魔鬼藏在細節裡」 !〈2022房屋心得全紀錄EP.3〉

很快的本系列來到第三篇，前面兩篇分別介紹了我們看中古屋的經歷，以及看預售屋時要注意的一些事項，還沒看過的歡迎點擊下方連結囉 !

打到第三篇突然有個感想，其實在整個買房過程中你可以換位思考，假設你今天是要賣東西的人，大部分都會選擇把缺點掩蓋住，很少會大辣辣地讓消費者知道這個商品的缺點在哪。

而對照到建案來說，能不能看出這個建案的優缺點在哪，甚至看破建商所動的手腳，就跟每個人的功力深淺有很大的關係。因此整個買房的過程說簡單一點，就是你能否看出建案的優缺點，再從價格、交通、房型、未來規劃等方面判斷適不適合你罷了。

今天這篇主要是內容是，假設你今天已經選擇好某建案的物件，要如何更進一步「判斷這建案有沒有問題」，以及「契約書有哪些細節是不利於購屋族、要特別注意的」，這就是這篇文章要告訴你的。

看完現場只是買房子的第一步，但不代表就可以感謝老天爺的和平簽約去，最最重要的就是聽完介紹後，回家開始爬文章看資料，判斷建商跟代銷跟你說的內容「到底是真的是假」。而可能造假的地方其實非常多，永久綠地、防疫宅、附近即將有重大建設、X分鐘到捷運站、上國道只要X分鐘…很多內容都需要查核是否屬實。而且反過來說，如果說明的內容都正確無誤，是不是也會慢慢建立對於這家建商的信任度呢。總而言之，以下分幾點介紹我們當初是如何一項項、分門別類地確認建商的內容是真是假，以及查核的方法是什麼。

建商是整個建築的品質保證，也是為何許多購屋族，寧願花比平均房價還高的價格購買有保證、信譽優的大型建商所推出的建案。而基本上，台灣建商大約可以分成三類，分別是大建商、在地小建商與一案建商。我們每次看預售屋，第一個查的資訊一定是建商與其過去歷史推出哪些案子。

大建商像是寶佳、璞園、國泰、麗寶、興富發、遠雄、華固等等(此為隨機順序)，每年統計出來的前十大建商推案量都非常高，有的具備縣市等級的地域性、有的可以做到全國推案、有的專門做危老與都市更新、或是專蓋農舍廠房等等。但也不代表大建商就都有非常好的建設品質，有些大建商風評很好、有的卻值得討論，唯一好處就是大建商的評價在網路上都非常多，只要有心都查的到。

所謂在地意思就是地域性較小的建商，小到可能是某縣市的某個區塊而已，可能只有熟知當地房產的人比較常聽過。而我們自己之前查資料時，很常把在地建商誤會是一案型建商，因為對不熟悉這領域的人來說，平常還真的沒聽過這些建商的名字。

當然，這邊提供我們自己的判斷方式，一是他們每個推案的地理位置通常都在附近，甚至較為密集的蓋法，可能放眼望去這整區的房子「都是他們家蓋的」，所以有時直接去建案基地附近逛一圈就知道了。二就是直接到銷售現場問建商，先前有在哪裡推過甚麼案子，在反過來查證是否屬實。

另外，因為這種在地小建商資金不像大建商如此充沛，因此推案量相對少很多，有的小建商可能每隔四五年才推一案而已，在網路查資料上可能也沒那麼容易。

一案建商意思就是每賣一個案子「就成立一個建商公司」，賣完之後公司就直接關閉、再成立新公司推下一個建案。這種建商品質非常難保證，原因一是後續保固無人處理，畢竟目前建案在不管是結構、防水、建材與設備等都有保固，好的建商在某些項目上甚至會給到終身保，但一案建商根本找不到人負責。其二是這種建商通常有問題，畢竟建商最重視的就是信用，而信用就是在每個建案中累積，因此假設碰到從來沒聽過、在網路上也查不到什麼風評的建商，請格外小心。

當然，越小型的建商通常代表著風險承受度越低，像是從新冠肺炎之後的航運大亂、缺工、缺原料等情形下，許多新建案的完工日期不斷往後推延，某些大建商或許還能用集團本身的龐大資金搶人力原料，但對於小建商來說，這波撐不過或資金嘎不過來，可能就直接倒閉了。但當然也不是說大建商就一定不會倒閉、或者會給到很好的保固，以我們所購買的建案來說，該建商算是在地小建商，平常就是在固定區域周圍買地推案，雖然真的有因為疫情晚了半年完工，但後續的驗屋修繕與品質上其實都做得還不錯。00

1.周遭建設造假(如公共建設、公園綠地)

買房最重要的就是周遭的建設，甚至許多建案會把公園第一排、河景第一排、公共建設作為廣告推銷，想當然的有風景的房型，一定是整個建案中價格最高的。但是，其實有些公園綠地「並非真的是永久綠地」，有些地目其實是規劃成其他用途，只是要等其他建設完工後才會開始動工，因此「暫作公園使用」。甚至建商宣稱的一些周遭建設如運動中心、場館、捷運站等等，老實說，只要還沒動工都可能有變數。而這些建商宣稱的周遭建設是真是假、要怎麼破解，我自己很常使用這個網站去做判斷。

會使用這個網站最主要的原因是，都市計畫中每塊土地，其實都已經設定好使用規範，住宅就是住宅使用、商業區就是商業區、工業區就是蓋工廠。當然早期因為都市計劃並沒有非常完善，有許多地方甚至是還沒有都市計劃前就已經蓋好了，所以你在這個網站其實會看到一些不符合規範的情況，但如果是看未來建設規劃，這就非常準了。

而回到公園綠地來說，如果是永久的公園綠地，它的土地使用劃分絕對會是公園用地、綠地用地或是兒童遊樂場等等，絕對不會是其他地目。但如同上述提到的，現在有些地方尤其是在重劃區內，很常會看到實際情況雖然是供大眾遊憩的公園，但其實它的使用分區並不是相關用地，只是因為諸多原因「暫時蓋成公園」，等開始動工後就會拆掉，因此造成有些代銷人員跟你說這間面綠地、你自己到現場看的確也是公園沒錯，但真正來說只是暫時的。

依此類推，如果是捷運站一定會顯示捷運用地，政府相關公共建設一定是機關用地、學校用地或其他特殊項目，新的交流道就是道路或高速公路用地，絕對都會標示清清楚楚，就連台北炒得沸沸揚揚的社子島重劃區，其實它的土地使用分區早就已經出來了。

因此不管建商宣稱附近有甚麼重大利多的設施，其實只要從土地使用分區去看絕對一清二楚。當然，這個都市計畫大約每三到五年會重新檢討，部分土地使用分區也會隨之調整，只能說只要還沒完工，其實都是未知數，並且如果是重大公共建設，其實還要搭配政府各局處公布的資料，才會比較好判斷這些建設是否會動工、何時蓋完、蓋的進度到哪裡。

2.交通時間造假

第二個最常見的就是交通時間造假，像是X分鐘走到捷運站、開車X分鐘到上交流道、X分鐘到某某商場等等，部分建商會跟你說是用Google Map地圖做預估，但實際上Google Map預估時間會隨當時交通壅塞情況增減，因此有些建商會利用這個漏洞，只會填寫深夜交通順暢的預估時間，但可想而知，捷運站出入口、交流道絕對是平日上下班時間最壅塞的地方，對吧。

最好判別的方式，還是自己實際跑過一次最為準確，畢竟假如真的未來每天都會經過的地方，在買房前實際親身確認一次也不為過。

3.代銷人員的執照

目前在不動產業一定會要求仲介跟代銷有代銷人員執照，雖然跟你介紹建案的人不一定會有，但最後跟你簽約的那位一定要具備，花幾分鐘時間確認一下，以減少買賣糾紛。

4.其他造假

其實可以動手腳的地方還有很多，如第二篇說到的樣品屋尺寸問題、預售屋模型周遭建築消失、傢配圖縮水等等，或者最常見的廣告不實，這些根據每個建案提供的資料，有機會造假的地方都不太一樣，可以到最開頭點選超連結閱讀本系列其他文章，或者繼續關注之後的內容也會陸續提到。而作為購屋者，也只能盡量爬資料，增進自己這方面的知識來做判斷。當然，如果是那種好幾百戶的大建案，一定能在網路上找到其他同樣想買該建案的族群，如果雙方能一起交流當然是最好的。

再來要分享是我們在下定本系列這間房子前，所發現的一個非常好用的利器，老實說在網路上，目前還真的沒看過有文章提到這項內容。

通常網路上的文章說到建照，都只會提到發照日期、起造人、設計人等等資訊，當然這些資料也是非常重要，像是最好要記得你所購買的那戶房屋的「執照號碼」，因為這在之後自己查詢「建照與使用執照」時，會非常好用，因為使照通過住戶才能驗屋，驗屋修繕後才能開始裝潢。而現在許多縣市政府也有開放民眾查詢，先查到、先卡位、先開始裝潢 !

扯遠了，其實要說的重點是「建照後面的附表也很重要」，它會放在第一頁建照之後，而它可以告訴你的資訊像是：

1.建案相關專業人員如結構技師、地質調查技師、工程技師的公司與負責計師的名字。

2.建商建照申請的時間是什麼時候，在舊建案中這會牽扯到雨遮計不計價(雖然不計價也有可能灌到其他項目就是了...)。

3.有些社區內部或周遭有古蹟、保護建築、受保護樹木，工程時需要列管，完工後部分處理事項會一併移交給管委會負責。

4.如果建案土地有合併原本是道路用地的，一定要拿到巷道廢止相關文件，之前有發生某新建案不知為何建商沒申請，等到交屋後發現道路根本沒有廢止，結果公設跟社區大門被拆掉的情形。

5.如果是特殊重劃區或原本是保護區解除列管的，可能會有相關特殊條約，或是要求設置監測設備，一樣之後管委會也要負責，而且會有政府相關人員定期查訪。

6.有些挑空的公共區域不得建造夾層也會登記在上面，以及千萬記得建案不能二次施工，也就是只能照建商送審的圖面施工，不能送審後發現這有空間，就直接再多蓋出一間。如果發現建商有違法施工，別想說沒發現就不用拆，和碩的停車場二工成餐廳就是例子。

這上面六點其實只是舉例，還有很多特殊列管項目是特殊建案才會遇到。總而言之你可以理解成這後面的附件，其實就是政府在審建案時的紀錄，也是之後在建商蓋完要申請使照時政府會檢查的項目。當然你不是建商，不需要煩惱政府列管那些東西，但你需要知道的是這些項目會不會變成你購屋之後的「麻煩」，因此在簽約前不妨花十分鐘快速看一下，有不懂的地方可以在簽約前詢問建商。

再來就進入到重頭戲了，通常看完預售屋如果代銷認為你可能有購屋意願，會詢問你「要不要把契約書帶回去看一下」，像我們自己是看到第三次、房屋都選好了、該確認的細節都差不多了，才把契約書拿回家看。

不過大家第一次看契約書，上面記載一堆專有名詞，一定心裡會想「啊這些字拆開來都看的懂也會念，怎麼合在一起就看不懂是在寫尛」。別緊張，其實現在有些地方政府都會要求預售屋要提供契約書給他們備查，而政府主要會從「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」當中，一條條幫你審這個建案的契約書有沒有不合理的地方，最後會出一個「XXX建案預售屋買賣契約核備表」。

不過麻煩的是政府最近才修正房屋相關的規定，像上面提到的雨遮就有三個版本，而預售屋契約備查近期修改的規定是，110年7月1日後開始銷售的建案才會強制備查，以前的就不具強制性，而且新版規定如果有寫到不得記載事項，政府會直接開罰，所以要仔細分辨一下建案是適用於哪邊的規定喔。

1.步驟一

先到政府網站找到「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」，拿著該建案的契約書一一對照政府公布的定型化契約，看有沒有多出來的字、章節、或是數字有更動的地方。(注意：多一字少一字在法律上的解釋會天差地別，請不要因為只有一個字而鬆懈。)

2.步驟二

把有疑問的地方圈起來，逐一檢查正確的版本應該怎麼寫。

3.步驟三

把有疑問的契約內容都確定之後，如果你想買這個建案，找時間把契約書帶回去一條條問建商。另外，這時候還不建議磋商契約，畢竟建商連你要不要買都不知道，現在磋商是浪費彼此的時間。

4.步驟四

確定要買，而且正在簽約時，請針對之前詢問過、但還是有疑慮的地方再次詢問，甚至可以要求更改。如果建商說契約是公定版本不能改，請善用「契約磋商條款」跟建商做協商，只要是契約有問題(其實沒問題也可以磋商)，只有建商想不想跟你磋商，沒有不能修改的問題。

5.步驟五

簽約完畢，恭喜成功完成簽約過程。

以上就是簡單的買賣契約簽約步驟。

接下來，下面大概列一下我們在步驟二會特別留意的項目，不過這邊會簡略一些專有名詞讓大家比較好閱讀，如果是要以下列項目來對照你的契約，千萬要仔細看清楚。

現在大部分的建案都是法定車位，因此不會有獨立權狀，而假設你之後是希望把車位出租給社區以外地人、甚至要賣給非社區住戶的，只要停車位的種類是法定車位都不行，只有增設(自設)車位才可以自由買賣。(中古屋可能會碰到獎勵車位，這個就更複雜了)

這邊要注意的地方是「面積誤差與找補的數字」，其中最重要的是，假如之後蓋好面積比契約書寫的還小，建商要退錢給你，而且沒有規定找補上限。但如果比契約書來的大，我們購買方最多最多只會多付給建商「百分之二」，不會超過，意思就是如果面積大超過百分之二你就賺到，但如果真的誤差這麼大，這間建設公司品質也很有問題。另外，如果面積誤差超過百分之三，購屋方可以提出解除契約。

履約保證機制很重要，是避免建商倒閉跑路的保障。這邊總共會有五種方式，分別是價金返還(最好)、價金信託或不動產開發信託(中間)、以及同業連帶擔保&公會辦理連帶保證協定(保障較低)，詳細差別可以看這篇文章寫得滿清楚的。

目前建案通常都會使用中間的價金信託或不動產開發信託形式，豪宅或比較有信譽的建商則會使用價金返還，假如是使用後兩種的履約保證機制，千萬注意這個建商以前推案的信用與建築品質。

這是許多建案會有爭議的一點，雖然契約書通常都會標註「不低於原建材的價值」，但老實說新的設備的價值到底是低於還是高於原本的，消費者很難分辨，因此也有許多人簽約的時候，會希望建商除了把廠牌標註，連型號都要標示在建材設備的附件當中。

但老實說，我們看過一間建案，買賣契約所有賠償數字與比例，全部都是照著行政院公布的定型化契約制定的，沒有更動一絲一毫的內容，連這種建商都不敢把型號明確標示，只有放樣品在樣品屋與銷售現場供購屋者挑選，就知道「標示型號」真的很難辦到。因此只能說這邊的確有協商空間，要如何選擇，就是簽約前各自地決定了，建商有權不賣你，你也有權不買這個建案。

這個非常重要 ! 非常重要 ! 非常重要 ! 非常重要 !真的很重要所以說四次，這會牽涉到整個建案何時完工，以及如果工程延遲的利息計算日期。開工日期政府規定要在領照六個月內開工，開工日起23個月竣工(竣工通常意思就是拿到使用執照)。而這邊最常有爭議的地方是，有些建商只會列出「XXX工作天後完工」，而不是詳細標示「幾年幾月幾號完工」，這種有模糊空間的要特別注意。

另外一點是假如真的延遲完工，建商要每天按「已繳房地價款的萬分之五單利計算」付錢給購屋者，有些建商為了降低風險，會改到只剩下萬分之二。

最後一個重要項目來了 ! 最有爭議的地方就是「交屋款」，交屋款顧名思義就是在我們驗屋後列出待改善項目給建商，建商要修繕之後，再讓我們進行二次驗屋，全部都沒問題才進行交屋，這時才會給建商交屋款，目的就是確保建商會幫我們把缺失修繕完畢。

而定型化契約上就是標示我們有權「保留房地總價百分之五」作為交屋款，但有些建商會把它改成不到5%、甚至只有X萬，對我們自己來說，如果交屋款不足5%，在簽約時「一定會進入磋商」，不改成5%寧願改買其他房子，畢竟你都不敢保證會把瑕疵修繕完畢，我們還能相信你宣稱的X十年保固跟施工品質嗎 ?

以上六點，就是我們自己看買賣契約書時會特別注意的事項。當然，簽契約的當下還有其他部分要注意，但就等寫到下一篇再說吧 !

當然，看到這邊可能有些人會問「啊我也知道這些條約有問題，重點是建商根本不想更改，我們能怎麼辦。」

我們這邊所說的「磋商」，並不是單方面地說建商就應該聽購屋者的要求，或反過來購屋者就該被建商吃得死死的。像是最常列出來的交屋款不足5%，在建商不想磋商的情形下，你最大的權力就是不買這間房子，而放棄購買到底是「沒買到這間太可惜」、還是到最後「啊，交屋怎麼出現一大堆問題要處理」，這就是簽約之後才知道的事情了。

第三邊就到這邊告一段落，希望以上的分享，能讓大家更了解關於買預售屋的相關資訊，進而保障自己並且行使相關權益。當然，最好的結果就是各位購屋者能跟建商達到雙贏，所以記得，多蒐集資料、多問絕對是很重要的事！